觀點地產網 地產行業把控風險是重中之重，因此“三道紅線”將房企投銷比不超40%納入監管，這將不少槓桿過高的企業從懸崖邊緣拉回，也強制讓部分努力登山的企業來個“中場休息”。
這是政策的要求，企業在收縮戰線，減少公開市場、收併購等大資金佔用的同時，也尋找一些股權專案上的合作，而招商蛇口在放緩公開市場拿地後亦有了新的動作。
據觀點指數近期1-8月房地產企業新增土地儲備報告指出，以權益金額算，招商蛇口的目前拿地金額排名第六，金額約超700億元。
據招商蛇口公佈的資料，其在上半年度包括招拍掛、收併購含住宅性質的土地支出及收併購含住宅專案的土地成本權益支出496.65億元，同期權益銷售額為950.16億元。
所以最明顯的感覺，招商蛇口進入下半年拿地速度慢了。事實也是如此，上半年其每月平均都有著雙位數的土地購入，而到下半年，每月平均僅6塊地左右的水平，幾乎減半。
但招商蛇口並未完全停下腳步，除了此前報名參與深圳第二輪集中供地，近日該公司透過股權合作，進入了金地、旭輝、首開此前共同拿下的北京專案，以此來拓寬自己的土地儲備。
溢價入北京專案股權
這是一條工商資訊變更所透露出來的訊息。
10月8日，北京金旭開泰房地產開發有限公司的股權結構發生變更，新增股東招商局地產（北京）有限公司，持股比例為25%。
按照工商資訊顯示，招商局地產（北京）有限公司是由招商局蛇口工業區控股股份有限公司持股90%，深圳招商房地產有限公司持股10%。
而標的公司原由北京宏遠慧業科技有限公司、北京首都開發股份有限公司以及北京興諾諮詢服務有限公司分別由持股33%，34%，33%，三家公司分別對應金地、首開、旭輝。而在招商蛇口入股後，四家企業分別持有標的公司各25%的股權。
據觀點地產新媒體瞭解，在4月14日，北京產權交易所披露標的公司擬引入新公司的公告。標的公司將實施企業增資，擬募集資金對應持股比例或股份數25%，擬募集資金金額不低於3.06億元。
當時主要財務指標顯示，截止2021年2月28日，北京金旭開泰房地產開發有限公司營業收入為0，淨利潤-0.24萬元，資產總計36.29億元，負債總計27.29億元，所有者權益9億元。
彼時公告顯示，募集資金用於增強公司資本實力，增強企業競爭力，滿足房地產專案開發資金要求，增強企業市場運作及拓展能力，支援公司的持續快速發展。
據瞭解，金旭開泰主要持有的資產是2020年12月14日，首開+旭輝+金地以35.02億元+4%自持競得北京朝陽區東壩北東南一期土地儲備專案1104-611地塊。該地塊建設用地面積2.66萬平方米，規劃建築面積≤74507平方米，土地用途為R2二類居住用地，起始價33.84億元。如今，專案方案已經公示。
值得注意的是，當時該地塊吸引了包括華潤+城建、陽光城、招商、遠洋、旭輝+首開+金地等5家企業和聯合體參與競拍，招商對該地塊亦存在不少的想法。
但是相比於當時獨資拿地，此時透過合作進入雖然可能存在一定溢價，但所需承擔的資金壓力已經下降不少。
以標的公司2月份負債資料計算，招商蛇口進入所需負擔的債務為6.82億元，加上股權價格3.06億元，總資金成本為9.88億元。雖然對比起土地成交價1/4的價格8.755億元有所溢價，但相比於全部負擔的土地價格35.02億元以及未來所需要承擔的建設成本，資金壓力已經大大降低。
曲線拓儲與規模需求
如何滿足自身規模擴張的需求，又能滿足監管的要求，是當下招商蛇口所思考並要解決的問題。
毫無疑問，招商蛇口自身具備一定的加大槓桿擴張規模能力，按照其最新公佈的資料，其截至2021 年 6 月末，剔除預收賬款後的資產負債率 60.26%，未剔除預收賬款的資產負債率 69.45%，淨負債率 34.74%，現金短債比 1.35。
換而言之，招商蛇口財務比較健康。同時其具備行業內具備競爭優勢的融資成本。據招商蛇口公佈的資料，2021年上半年綜合資金成本為4.6%，較2020年末的4.7%再降0.1個百分點。
在財務健康的同時，招商蛇口亦有規模擴張的需求。據總經理蔣鐵峰年初的表述，今年招商蛇口的銷售目標是3300億元，比2020年實際增長接近20%。但當時招商蛇口所披露的可售貨值是2300億元，據離完成全年銷售任務是有一定距離的。
蔣鐵峰當時指出，完成全年的銷售目標是需要今年新增專案入市來幫助達成。同時他表示，未來招商蛇口的目標每年穩步逐步提升，維持在每年雙位數增長速度。
這點從招商蛇口上半年的拿地力度上便可以看出一二，在2021年上半年，該公司每月分別斥資98.94億元、110.91億元、27.39億元、264.47億元、189.5億元、118.69億元用於土地擴張。
值得注意的是，其中3月份僅有27.39億元，或因為彼時土地出讓“兩集中”政策剛剛推出，公開市場基本處於無貨推售的情況。
而隨後的二季度，隨著22個城市陸續開始推出地塊，招商蛇口的拿地力度明顯提升，其搶在了第一時間，奪取足夠多的發展資源。按照觀點指數的報告，招商蛇口僅在上半年，便已經新增了超過2000億元的土地儲備。
但很快，市場上傳出受“三道紅線”監管的企業，投銷比不能超過40%的訊息，該訊息也成為房企們中報業績會上每一家都會談及的內容，只是多數會表態目前尚為踩中標準，依舊還有額度。
因此，當時間轉到三季度，招商蛇口在土地擴張上的力度銳減，其單月分別在土地購置上花費40.8億元、53.3億元、65.89億元。這與上半年的高強度拿地形成了鮮明對比。
在第二輪集中供地中，已經鮮有招商蛇口獲地的訊息傳出，以大本營深圳的情況來看，其報名參拍的地塊便僅有4宗，遠遠低於金地、中海、保利置業等企業。
看來，由於直接拿地所佔用的資金數額龐大，招商蛇口已更多將眼光放在了入股合作上。除了此次入股北京專案，在9月份，招商蛇口還透過旗下子公司招商局置地，入股了卓越在廣州黃埔的地塊。
