房地產業到底屬不屬於實體經濟？本來並無異議，因為在國外的GDP構成中，房地產都是歸屬於第三產業現代服務業範疇，都是實體經濟的一類。但是過去又因為存在著多重的信貸支援，從拿地的貸款配套槓桿，到開發階段的下游廠商墊款、銀行的流動資金借款，最最重要的還是預售房制度，可以讓房地產業變成一個輕資產的組織協調配套工程，反而讓房地產商不需要出太多的資金，就能完成一個樓盤的整體開發工作。但是在2021年度，這個狀況開始改變了。
這種改變的後果就是整體房地產業的金融去槓桿化，房地產業要真正迴歸實體經濟了。2022年就是迴歸元年，不過迴歸也有迴歸的好處啊，且不說央行全面降準，釋放出1.2萬億的資金扶持實體經濟，那麼房地產業也可以得到實惠了。再說迴歸之後，房地產業的金融風險也得到了極大釋放，未來不再需要時時刻刻將現金流管理成為集團的頭等大事了。其實，如果踏踏實實賺到了開發的利潤，又不用擔心金融貸款形勢的變化，那不更香嗎？
至於在樓市方面，2021年度仍然高懸“房住不炒”的大旗，樓市未來的發展愈來愈平穩，博取房價上漲賺資金差價也是越來越難了。在剛剛公佈的11月份全國70個主要城市樓價統計中，看到樓市的“因城施策”越來越有效，其中全國一線城市和熱點城市樓價稍微有所上升，而更多的城市樓下稍微有點下降，過去的老路走不通了。那麼在2022年度，房地產業和樓市會有三大新變化，我們將拭目以待。
房企針對眾多存量客戶，做好物業管理和升級服務，將賺快錢變成賺長久的錢，穩健運營做品牌
可以預料到，2022年我國的樓市宏觀調控還將嚴格執行，至於各個城市的房價，不論漲還是跌的趨勢，都是要在一定的區間內執行。加上金融去槓桿化的持續深入，房地產行業整體行業總體規模擴張是有限的。在這種外延式擴張受阻的情況下，其實內涵式多元化擴張就變成了房企必須選擇的一條道路，也就是利用現有眾多的客戶資源，做好延伸服務，增加服務內容。尤其是進入到網際網路社會中，加上我國的物流快捷的優勢，其實只要想好商業模式，那麼一切都創造出新的生意來。
房地產商最大的優勢就是自己開發的樓盤自己的物業公司，跟隨在後面的就是自己居住在小區內的客戶。既然都買了自己的房子了，肯定信任感就遠超於各種外來競爭者。另外物業熟悉自己的客戶，瞭解他們的需求，知道他們的消費定位，還可以做到貼身的服務，這就是得天獨厚的機遇。房企適當地開展多元化的發展道路。多條腿走路總比一條腿往前奔，總體上要穩健且安全得多。所以沿著上下游開展一些多元化發展之路，整合自己擁有的優勢資源和資料資訊，給社群住戶提供更多的增值服務。在2022年，這可以作為房企一個重要的業務拓展方向。
其實也已經有房企在前兩年佈局了，例如碧桂園設立了千璽機器人集團，去做社群和辦公樓的快速餐飲供應。有些房企做了現代農業的銷售和配送服務，讓客戶回到家就拿到最新鮮的菜，還符合了鄉村振興這樣一個經濟發展的一個大風口。還有的房企做了社群的洗衣服務等等。總而言之，重要圍繞著社群服務，一方面盤活了小區的商業房，一方面帶來了小區的煙火氣，最重要還能給小區帶來增值的配套服務，讓房企的品牌更好更正面。二手房出售時間都比周邊小區更快要高。
房企的建設過程發生改變，智慧化建造裝置將大量引入，提效增潤向內求利潤成為只要建設目標
我們看到房地產企業在過去20年的發展過程中，多拿地、多開發、多建造以及多銷售，形成四位一體的正向迴圈，再配套金融各類資金的配合，房企就是賺到大錢，以幾何級別進行總資產的擴張。這樣的粗獷的經營收入增長模式，在房地產業發展前期和中期極其有效。但是進入到2022 年度，房地產業已經擺脫了野蠻生長的階段，開始賺“專業化”的錢，也就是不但要賺取眼光和戰略大視野的錢，而且還要賺到精細化深耕細作的小錢，結合在一起，才是長久的發展戰略。
因為“房住不炒”成為主要的調控要求，那麼房地產商想再去賺取眼光和大戰略的錢非常難，過去的囤積土地等待地塊發展機遇的方式也行不通了，剩下的增加利潤的方式就是提高單體專案的利潤率，而且要不斷提升專案質量，降低生產成本。用有限的專案開發賺取到更多的淨利潤。那麼智慧建築裝置，包括智慧建築機器人的引入，在2022年將成為更重要的戰略安排。
過去的房地產建築業，從運用純的人力建設，後來演變成工具和人力的共同使用，慢慢地半自動化的建設過程也引進了，但是目前主要顯示特徵還是純人力，以及人力操控的工業機械配合在一起，完成整體建造工程，仍然是人力密集型的建設特點。但是這種方式一方面需要大量的監理進行質量把控，有可能延誤流程，耽誤工期，另外一方面工程管理會比較複雜，如果幹活的勞動者的工作能力不一導致建築質量能力也不一。最終引發可能的質量事故以及樓盤的交付質量參差不齊。這是現在房地產業的傳統弊病，未來也要變更了。
現在我們進入到一個智慧化的時代了，其實計算機和系統以及網路的大量深入，各種智慧機器人都可以引入建築工程中。例如混凝土施工機器人，透過聯動施工，整體施工班組人員可由傳統的12人減少至8人。例如測量機器人，工效和精準度都優於人工，工效為人工的2.5倍以上，測量精度在±1mm內。到了2022年，房企長遠發展的本質比拼，已經不再是土地儲備、建造面積等等原有體系，而是增加了智慧機器人使用率、工效提升率，以及數字化業務管理協同系統的強大程度。科技化和高效率的時代到來了。
“大道應時而變”這才是辯證發展的硬道理，2021年度讓房地產行業度過了一個陣痛期，這也讓存活下來的房企獲得了一個涅槃的重生機會。新的起點是新的元年，房地產業迴歸實體經濟，房地產業也能再創造新的輝煌。
