最近，人口老齡化，人口出生率降低，人口紅利消失的話題被推到了風口。
隨之而來的，是中國人對國內房產趨勢的擔憂。
因為房地產從商品屬性來說，逃不開供應與需求的經濟學框架。而人口紅利的逐漸消失，也代表著需求的逐漸消退，所以今天，我們就來聊聊人口紅利消失後，中國房產可能會發生什麼變化？以及我們應該怎麼應對？
01 房產能滿足哪四類需求？
我們知道，一般產品滿足人們的需求會分為功能需求、情緒需求和社會需求三類。
住房同時滿足了這3種需求。
一個打工人，來到大城市工作，白天努力上班，下班後回到可以遮風避雨的居所，烹飪飲食，沐浴更衣，躺在床上休憩，恢復精力；一個家庭，當有了孩子後至少有三口人，如果孩子很小，還需要自己的父母幫忙照看、接送下一代上下學，此時，對於房屋大小的功能需求更高。
但是，從一個人到一家人，當中需要跨越結婚的典禮，而在中國傳統觀念裡，結婚買房天經地義，租房結婚則離經叛道。這其中微妙的差異，正是人們對於婚姻之於房產的情緒需求。
第三，當一個人，一個家庭的社會地位逐漸提高，人們需要用更大的豪宅，更好的地段來彰顯自己的地位，此時，核心區域的大House，近郊的別墅，則正是社會中上流階層對於這些中高階房產社會需求的體現。
而且，房產還不是一般的產品，房產還能滿足人們的第四類需求。
過去20年，買什麼最能升值，90%以上的人可能不約而同都會說兩個字：買房。
的確，不說北上廣深的房價可能在過去20年裡上漲10倍不止，就連許多二三線城市在此期間的上漲也有3~5倍有餘。
20年10倍是什麼概念？相當於年化收益率12.22%，是普通理財產品的整整3倍。
可見，至少在過去20年，房產還能滿足人們資產升值的投資需求。
02滿足需求的屬性正在溶解嗎？
不過，最近幾年人口結構變化又讓人們對於房產的需求發生了變化，具體體現在3個方面：
首先，從公開資料來看，目前北上廣深等一線城市的月租售比大約在1~2:1000，即價格在1000萬的房產月租金大約在1~2萬元；偏遠郊區300萬左右的房產租金大約在3000~4000元之間。按照年化收益率來看，房產出租的年化收益率大約在1.2%~2.4%之間，遠低於理財產品的4%左右。更何況貸款買房，每個月還要償還利率不低的商業貸款，每年還要繳納物業管理費。顯然，如果你花錢買房還貸款，不如用這筆錢理財，用理財產生的收益租到更好的房產。所以，純粹從功能需求來說，租房要比買房更划算。
第二，隨著80後嬰兒潮一代逐漸步入中年，結婚率和出生率同時走低，人們對於房產情緒需求的總量也在發生改變。除了顯著的婚房需求減少外，年輕人對於房產的情緒需求也在被擠壓或替代，比如許多單身人士會選擇14.5平方米的標準雙層loft，花費不高的總價，再把節餘的錢用來購買不便宜的軟性裝飾，同樣能滿足自身的情緒需求；此外，越來越多選擇購買房車、房車拖掛的前衛一族，開著房車迅遊全國，或者乾脆把房車拖掛停在公司停車場的上班族，更是追求到了不一樣的情緒需求。
第三，“房住不炒”已經成為了近些年最主要的聲音。針對不合理的“投資需求”，政策明確指示，房子是用來住的，不是用來炒的。短短的四個字鏗鏘有力地把大量熱錢驅趕出去，有效地澆滅了投機的火焰。讓房產這種特殊商品迴歸到了產品的本質。
所以，在人們對於房產原有的四大需求中，除了社會需求因需求總量本身就較小而相對穩定外，無論是功能需求、情緒需求或者投資需求都在萎縮。
03 國外房產歷史的（借）鑑與不鑑
我們一直說：陽光底下沒有新鮮事，根據聯合國的資料顯示：在最近的30年內，日本、德國、美國、法國分別在1992年、1996年、2006年和2009年前後，經歷了人口紅利達到峰值的情況。而在“紅利達峰”前後的2到6年之間，這些國家的房價紛紛迎來了拐點。
中國的房價有一定的特殊性，因為觀察中國房價，你不僅要考慮人口紅利的因素，還需要考慮城市化程序帶來的助推。比如2013年時，中國的城市化率約為40%，而到了2020年短短的7年間，這個數字已經抵達到60.6%。因此，儘管中國早在2011年人口紅利就已經達到了峰值，但事實上，2016年我國房價非但沒有迎來拐點，反而還有一波大幅上漲。
發達國家的城市化率一般達到多少後，大規模投資驅動的城市化會收尾呢？答案是：大約70%左右。我們離70%尚有一些距離，但已經不太遠了。
此時就會出現一個現象：一線城市房價依舊會居高不下，而二三線城市的房價則會由於人口及其需求的下降而式微。比如日本在金融危機後，東京房價反彈，而大阪、名古屋這類城市的房價則基本沒怎麼漲。
這種情況之所以會出現，主要原因是這些一線城市的發展足夠快，繼而創造了巨大財富增長的機會，因而在這些城市裡生活的人們就有足夠的支付能力，繼而支撐起了這些一線城市的高房價。
04 未來房產趨勢的推論與應對
一方面人口紅利達峰已經10年有餘，另一方面城市化程序已經要邁過70%。兩方面因素的疊加正在讓四大需求中的三類需求呈疲態。所以，我們對未來房產趨勢的推論就呼之欲出了：
第1，一線城市房價不太可能跌，但增長緩慢。購買城市房屋其實還有購買城市附屬資源的屬性。比如你現在在一線城市叫個外賣，騎手30分鐘內就能幫你送達；你出門騎上共享單車，10~15分鐘內就能抵達附近的地鐵站。這些還不是最重要的，最重要的是一線城市有大量網際網路大廠、高新科技公司給予普通人獲得高薪，逆襲躍遷階層的機會。
第2，少數二線城市有一定機率上漲，大量三線城市有較大機率下跌。這和人口，尤其是年輕人口的遷移有關。因為年輕人口的總量下降了，這是目前看到的趨勢；但從區域性來看，部分城市，比如杭州、成都等有大量的新興企業崛起，這就會吸引年輕人口湧向這些城市。
第3，房產的流動性會變差。什麼叫流動性會變差呢？就是你的房價看起來很高，但可能掛在中介或者掛在網上很久都交易不出去。這是為什麼呢？一方面的因素是在“房住不炒”的大背景下，人們對持有房產升值漲價的預期大大下降，而且就像我們前面說的，租金之於房價的年化收益只有可憐的1%~2%，因此願意成為接盤俠的人會越來越少；另一方面，年輕人被某個城市吸引不意味著他會長年在該城市發展，一旦更好的機會出現，年輕人可能就會立刻前往下一個城市。而此時，租房反而變成了一個更有吸引力的選項。
基於以上三大推論，除非你前往一線城市購買中心城區核心資產，否則如果接下來你想依靠買房升值賺取差價，勝率已經變得不大；但就算你購買上述核心資產，由於流動性變差，想要很快脫手套現，也將變得不容易。
所以，基於以上的事實和推論，我們的應對之策就變得簡單。
如果你想享受一線城市資源的便利，為了自住使用，滿足功能需求，貸款買房依舊是一條通路；但如果為了等待升值，那麼稀罕這點兒年化收益率則大可不必。
如果你在二三四線城市，除非當地已經有不少高新企業興起，高薪工作崗位湧現，否則租房甚至買個房車過日子，也是一個不錯的選擇。畢竟，你一定不想看到今年交了房款，明年就看到房價下跌罷。有這筆錢不如買理財產品（或進行資產配置），用理財（資產配置）收入覆蓋房租來得實惠。
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好了，今天就講到這裡，
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