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面臨行業寒冬時，大多房企為成功度過寒冬紛紛使出渾身解數。
近日，中交地產公告稱為保證其資金需求，提高決策效率，經協商，擬向其控股股東新增借款額度不超過100億元。
據悉，中交地產已連續多年如此了，向控股股東借錢可以說是中交地產年末的固定專案。除此之外，在為保證其資金需求向控股股東借錢的同時，中交地產還向其子公司提供了擔保，且其擔保餘額已超過去年中交地產歸母淨資產的5倍之多，由此可見中交地產的缺錢程度。
不僅如此，“三道紅線”已踩兩道的中交地產在年內還頻繁轉讓其旗下專案股權，有分析稱，股權轉讓可以緩解中交地產短期內面臨的資金壓力。
但在營業收入、利潤和多項指標及上述情況下，中交地產未來或將面臨更大的資金壓力。
揹負鉅額“或有負債”
公告稱，為保證中交地產資金需求，提高決策效率，經與中交地產控股股東中交房地產集團有限公司協商，中交地產擬向地產集團新增借款額度不超過100億元，借款年利率不超過10%，且單筆借款期限自到賬之日起不超過 60 個月。
據氫財經不完全統計，自2016年年末左右，中交地產就已開始向中交房地產集團借款，且其借款金額也由最初的與相關公司合計借款不超過3億元至如今的不超過100億元，借款期限也由最初的18個月延展至如今的60個月，這也意味著在近些年中交地產的資金需求越來越大。
而同樣為了“提高決策效率，保證中交地產主營業務發展的需要”，中交地產還根據各專案的實際情況，向其下屬鞏固新增擔保額度總計187.042億元，擔保方式包括連帶責任、股權質押、資產質押等。並且截止2021年11月30日，中交地產已為其控股子公司及控股子公司之間提供擔保餘額156.87億元，要知道中交地產2020年末的歸母淨資產也才30.61億元，據中交地產公告資料顯示，上述擔保餘額在其2020年末歸母淨資產的佔比已達512.39%。
不難看出，中交地產為籌錢付出的努力有多大。而中交地產或將也會因此揹負百億元的“或有負債”，或有負債即因過去的交易或事項可能導致未來所發生的事件而產生的潛在負債。
負債高企 踩“三道紅線”
在如今看來，房企籌錢的目的無外乎“缺錢”，中交地產也不例外。據瞭解，截至2021年9月30日，中交地產總資產1457.01億元，總負債1288.81億元，資產負債率達88.46%。
其中，短期借款19.28億元、一年內到期的非流動負債148.99億元，而其賬上的現金及現金等價物118.92億元，尚不能完全覆蓋一年內到期的債務。不僅如此，同期中交地產應收賬款僅三千餘萬元，且截至9月30日，中交地產經營活動產生的現金流為淨流出134億元，綜合來看，中交地產資金存在一定缺口。
除此之外，截至9月30日，中交地產流動負債達746.64億元，結合上文現金及現金等價物粗略計算，中交地產現金比率為16%，低於業內公認的20%左右的正常範圍。要知道這一指標在上年末時為20.33%，在去年同期時為26.26%，無論是哪個時期，今年前三季度中交地產現金比率都呈下降趨勢。
所謂現金比率即考察企業的變現能力時所運用的指標，現金比率越高，說明企業變現能力越強。這也意味著中交地產的變現能力較弱，低於業內正常範圍，且逐漸變弱。
而其“三道紅線”也踩中兩條，截至今年上半年，中交地產剔除預收款後的資產負債率為83.4%，淨負債率為294.2%，現金短債比為1.47，僅現金現金短債比未踩紅線，其他兩項指標雙雙踩中紅線。
頻繁出售旗下子公司股權
負債高企、資金缺口、變現能力弱就意味著中交地產還要在向控股股東借款之外尋找新的緩解資金壓力的渠道。
9月，中交地產掛牌轉讓慈溪中交港城置業有限公司50%股權。11月23日，深圳中交房地產有限公司擬以2288.81萬元的轉讓底價，轉讓廈門中泓房地產有限公司2%股權；11月29日，北京產權交易所披露，中交地產子公司深圳中交房地產有限公司以437.02萬元的轉讓底價，掛牌轉讓惠州中交置業有限公司2%股權。
據財聯社報道稱，業內人士認為，近期中交地產頻繁轉讓專案股權的背後，除了可以降負債，還可以加速資金回籠，緩解短期內面臨的資金壓力。
但好像並非完全如此，據瞭解，深圳中交地產擁有廈門中泓地產50.99%的股權，卻只轉讓了2%股權，惠州中交也同樣，深圳中交擁有惠州中交99.96%的股權，也同樣只轉讓了2%。據AI財經社報道稱，柏文喜表示“一般企業這麼做就是為了把需要合併報表的控股子公司變為不需要合併報表的聯營公司，這樣可以把負債表外化，實現降低合併報表後的表觀負債率的目的。”
顯然，不論中交地產此舉為緩解短期內資金壓力還是將負債表外化，都足以說明中交地產正在面臨困難。
原文作者：王婷妍
