文校長
相信大家對“倒牛奶”現象並不陌生，歷時百年，我國樓市也出現“倒牛奶”現象。
“倒牛奶”起源於上世紀30年代美國經濟大蕭條時期，即在各種成本不斷提高且嚴重供過於求的情況下，生產者為維穩市場平衡，保證利潤空間，直接將生產品毀掉的現象，稱之為“倒牛奶”。
根據有關資料統計，截止至2021年9月15日，全國共計已經有288家房企宣告破產，並且數量還在持續增加。
由於樓市當前調控政策不斷收緊，尤其是進入2021年以來，“三道紅線”降負債與“設定融資貸款佔比上限”等舉措，導致部分商品房庫存出現積壓、滯銷等現象，使得開放商負債、融資、回款等壓力不斷。
在這種情況下，開發商完全可以透過降價促銷、以價換量的方式實現自救，而他們寧願選擇破產也不願降價甩賣。
值得一提的是，這類選擇破產的房企多是以中小型企業為主。其實包括龍頭房企在內的諸多房地產企業都在面臨降負債、資金鍊斷裂、多元化轉型以及融資回款難等現象，例如最近網上議論不斷的恆大。
開發商變得越來越難
2021年9月1日，著名債券評級公司穆迪，對我國房地產在接下來半年的發展重新定義——“負面”。根據有關資料統計，今年下半年樓市銷售額預計下降遇到達到5個百分點。
除此之外，我國排名前100的房地產企業，在8月份的實際操盤金額同比降幅已經超過20%，也就說在未來半年內開發商僅靠快速回款幾乎不可能達到預期，更何況所在當前重重壓力下，“回款”從何而來呢？
不僅如此，根據貝殼研究院有關資料顯示，今年房企到期負債為1.28萬億，有專家預測，下半年較上半年負債規模還要高出15%左右，這將意味著未來半年內房企破產的數量仍將不斷增加，開發商進入今年後已經變得越來越難。
房企融資變得異常艱難，過去的融資模式在如今的貸款政策下已經“玩不轉”。根據有關資料統計，今年上半年房地產企業另外債券融資較去年下降13%，共計6428億元，達到4年來最低點，這也就意味著全國房企融資規模依然在持續走低。不僅如此，伴隨政策不斷收緊，許多資金鍊短缺的房企迫於壓力不得不宣告破產。
萬科董事長祝九勝曾直言不諱地指出：寄希望於放鬆調控政策顯然並不顯示，開發商已經不能左右樓市預期，留給開發商的空間與時間已經變得越來越少。孫宏斌也曾直言，2021年下半年的樓市將“異常慘烈”。
樓市出現“倒牛奶”現象，已經導致288家中小型房企宣告破產，不過在許多人看來，開發商完全可以憑藉手中的房產與土地資源降價銷售，自此來達到快速回款的目的，可為何幾乎很少有房企透過這種方式實現“自救”呢？
首先市場不允許，政策也不允許
我國樓市發展長期以來都於調控政策相輔相成，即相對而言我國房地產發展透過市場自我調節的空間較小，更多的是以行政調控為主。
所以說房子的降價與漲價權並不在開發商手中，如果開發商貿然選擇降價勢必會受到制裁。其實我國也曾有過鋌而走險選擇透過大幅降價來實現“自救”的房企，而這些企業多數都被地方約談、警告，甚至是問責，例如近期湖南嶽陽、瀋陽、昆明等城市紛紛出臺“限跌令”，正是由於開發商大幅降價所導致。
除此之外，今年7月份左右，山東菏澤的某個恆大樓盤出現大幅降價情況，引起市場監管與監督部門的警告與處罰。
行業競爭不允許
房地產市場的價格穩定靠的是全體房地產企業之間的維繫，一旦有一家房企不遵循原則開始降價甩賣，其他開發商將不得不被迫裹挾進入“價格戰”中。
資金鍊本來就處於緊張狀態，多家房企同時降價很難達到以價換量的預期，所以開發商變得越來越難，破產也就成為情理之中的事情。
很多開發商為使利益最大化，不僅自身不降價，同時也更不希望同行不降價，例如去年“金九銀十”期間全國各大開發商紛紛開展降價促銷活動，唯獨河南30多家企業一致達成“不降價”的準備。除此之外，由於2008年受到經濟危機影響，萬科不顧市場平衡率先量價齊跌，像這樣的例子其實還有很多。
其實許多開發商不僅想降，同時也不敢降，與同行之間的競爭亦合作關係本無可厚非，可以到得罪同行一致對內，生存空間將將不斷縮小。
降房價會招致老業主不滿
根據有關資料顯示，房產在家庭財富佔比中已經達到70%以上，也就說將房價意味著家庭財富流失。如果業主透過過激手段大鬧售樓部，開發商幾乎很難阻攔，只能一味地解釋，對於部分以品牌信譽著稱的大開發商而言，口碑可能將大打折扣。
顯然開發商透過大幅降價的方式來緩解資金、負債壓力很難行得通，但這並不意味著房價不能降，只不過可以推陳出新換一種方式，透過贈送3-5年物業費、送精裝修等這類變相降房價的方式。
雖然並不是採用直接將房價，但這樣同樣能夠起到快速拉動回款的作用，所以這對於購房者而言同樣也是一個好訊息。
