《窮爸爸富爸爸》中有一句名言：
富人買入資產，窮人只有支出，中產階級買他們以為是資產的負債。
很多人對於後半句“以為是資產的負債”不太明白，這種看似是資產其實是負債的東西究竟是什麼呢？
現在，可以明確回答——房子。
房子=資產嗎？
論起對房子的痴迷，沒有哪個國家的公民能超過中國人。
2020年4月，央行課題組《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》釋出，調查顯示城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，其中7成是住房，住房自有率更是高達96%。
這裡有一個問題，央行的表述中自動把住房歸為資產。
那麼，在任何情況下，房子都是一種資產嗎？
不是的。
什麼是資產？一切能夠帶來長期、穩定正向現金流的東西。
有相當長的一段時期，很多財經自媒體在回答“年輕人是該先買房還是先買車”這一問題時，都會說：汽車是消費品，會不斷貶值，房子是會不斷增值的資產。
這個說法是有很大問題的，汽車是消費品不假，但它就不能是資產嗎？
對於購買汽車只是方便出行的人而言，汽車的確只是一個玩具；而對於計程車司機、計程車公司來說，汽車就是一種資產。
房子也一樣，如果是自有住房，那它就只是滿足了你的居住需求，不僅不能帶來現金流，首付款和房貸還會吞噬掉個人儲蓄和日後收入，算不上資產；相反，如果是投資炒房，用於出租，且租金遠高於每月房貸，房子就是資產。
這才是科學、理性、辯證地看待房子。
所以，很多明白這個道理的人，如果錯過了買房最佳時期，寧願租房也不買房，因為單從經濟效益考慮，租房遠比買房划算。
根據《2020新青年居住消費趨勢報告》，全國房屋套均租金最高的北京、上海、深圳分別為5102元/月、4590元/月、4574元/月。
上述三城2020年新房均價分別是57560元、55803元、61543元，80平商品房的持有成本分別是460.48萬、446.42萬、492.34萬，是各自房產年租金的75倍、81倍、90倍。
也就是說，在北京、上海、深圳把買房的錢拿去租房，分別可以租75年、81年、90年。但是，我國商品房的產權只有70年，而住建部副部長仇保興曾表示我國房屋壽命只有25~30年。
其中玄機，你品，你仔細品。
房子是最好的投資嗎？
過去20年，買房是中國最好的投資。
但這個邏輯也只是相對的，且正在發生變化。
之前有一北漂朋友，搖到了車牌，花8萬買了一輛二手車，利用下班和節假日時間跑滴滴，五年時間掙了八十多萬，撇開人力和時間成本，8萬塊錢增值10倍多。
過去5年，有哪一個城市的房產實現了10倍增值？
▲資料來源國家統計局
沒有。
但是，現實中仍然有很多人寧願掏空家庭積蓄，再去借錢湊首付，然後拿去買房。
即便如此，也依然有很多炒房客嚮往過包租婆的生活。持有這種想法的人，往往忽略了兩個關鍵因素：
1，房子能保證常年、穩定出租嗎？
2，房租一定會比每月房貸高，且租金回報率足夠高嗎？
現實是，這兩個關鍵點目前都不能保證。
西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心(CHFS)釋出了最新的《2017中國城鎮住房空置分析》報告顯示：2017年我國城鎮地區住房空置率為21.4%，商品房的空置率已高達26.6%；其中，一線城市的住房空置率為 16.8%，二線城市的住房空置率為22.2%，三線城市的住房空置率為21.81%。
大機率上就存在接近五分之一租不出去的可能，即便租出去也會因換租、轉租產生空租期，如果是轉給公寓、中介經營，一旦發生公寓、中介破產、跑路，租金更是會打水漂。
那當下的房產租金回報率什麼水平呢？
諸葛找房資料研究中心去年12月17日釋出《2020年全國重點50城租售比調查研究報告》顯示，我國大中城市的平均租金回報率不足2%，也就是說中國居民想要用租金收回買房成本需要超過50年（不考慮房產市值出現巨大波動的前提下）。
如果橫向比較呢？過去幾年投資房產也不是最佳的投資方案。
先來看最近10年，房產和黃金、原油、股市、債券的投資收益比較。可以看到，從2010年到2019年，只有2018年房價是最佳投資產品。
我們再看2020年各類資產的投資回報率，房產的投資效益就更差。
而過去幾年，無論是公募基金還是私募基金，投資收益率也都遠超房價增長速度。
私募排排網資料顯示，最近5年收益最高的私募基金是萬方資產的萬方穩進1號，收益高達1792.83%。天天基金網顯示，最近三年公募基金的收益率最高達316%。
可見，房產已經不是財富增值的最好工具了。尤其是2017年以後的買房人，房價處於高點，本身的首付、還貸壓力就比較大，現在還面臨二手房交易困難等問題，資產屬性優勢大減。
最糟糕的情況是，類似於日本上世紀90年代房地產泡沫破裂時，房產基本淪為一種負資產，不僅房子沒了，房產持有者還會倒欠銀行一大筆錢。
總之，財商對於現代人是非常重要的，尤其是市場環境劇烈變化時，一定要在專業的基礎上做到謹慎，否則就要吃大虧。
