人口"拐點"提前五年：樓市進入"三孩時代"

所謂“人口拐點”，主要特指“出生人口”少於“死亡人口”，出現了人口負增長的情況，這就是“人口拐點”。

一旦出現“人口拐點”，意味著一個國家的人口紅利“徹底消失”，老齡化加速到來，適齡勞動力數量將加速消退。

從國家統計局的資料上看：2020年出生人口1200萬，死亡人口1036萬，淨增加人口不到200萬，創造了“歷史最低”。

從出生率和死亡率上看，2020年已經非常接近：出生率8.53%，死亡率7.07%，人口增長率從3.3%下降到了1.4%。

很顯然，中國的“人口拐點”不是2021年，就是2022年。

比專家預測的時間，至少提前了5年！

提高“生育率”，對於中國來說，迫在眉睫。

2021年12月23日，北京住建委下發了《2021版北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）》的通知。

這是北京在時隔3年以後，對“共有房”的設計首次提出“修改”。

這一次調整是徹底打破北京共有房“7090”的戶型配比要求：

2017版的要求是：

城六區新建專案套型戶型的建築面積不應大於90平方米。

其他區新建專案套型戶型建築面積在90平方米以下的佔建設總量的70%以上，最大不超過120平方米。

2021年版調整為：

中心城區十八層（含）以下的住宅建築，套型建築面積不大於95平方米；十八層以上住宅，套型建築面積不大於100平方米。

其他區新建專案套型總建築面積原則上不超過120平方米。

很顯然，調整完以後，北京共有房的戶型“變大了”。

為什麼要在這個時候做這樣的調整？

北京的答案非常清晰：就是為了適應“三孩時代”家庭居住的需求。

為了讓城市居民“多生孩子”，首先就是要支援城市“多孩家庭”進行住房的改善需求。

房子太小，怎麼生孩子？

2021年12月25日，中國人民銀行貨幣政策委員會召開了《2021年第四季度工作例會》。

在這次例會中，央行確定了2022年的“貨幣政策”發力的基本方向：穩字當頭、穩中求進，加大跨週期和逆週期調節力度。

加大調節力度，意味著明年的貨幣政策肯定是要“鬆一鬆”，那麼究竟應該怎麼“鬆一鬆”呢？

2022年，央行最有可能打出的“寬鬆政策”究竟還有哪些呢？

央行在本次第四季度的例會中，提出了以下觀點，非常值得我們分析：

增強信貸總量增長的穩定性，推動降低企業綜合融資成本，增強人民幣匯率彈性。

更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性迴圈。

所謂的“增強信貸總量增長的穩定性”，意思就是不能出現像2021年下半年那樣的“二手房房貸”忽然中斷，要確保房貸正常的增長。

“降低企業融資成本”，毫無疑問就是要在2021年12月降息的基礎上，2022年還要持續降息。

“增強人民幣匯率彈性”，應該是說人民幣匯率在2022年可能要做適當的“貶值”，目前6.4元/美元的匯率水平略顯有點高，2022年可能會重新回到6.7-6.8元/美元的水平。

總體上就是一句話：2022年人民幣“適當貶值”，美元出現“適當升值”是全球金融格局的基本趨勢。

而對於房地產，央行最核心的就只有一句話：更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性迴圈。

購房者的“合理住房需求”主要包括了剛需購房和改善購房，尤其是“多孩家庭的改善需求”，是2022年住房需求的關鍵。

所謂更好的滿足住房需求。關鍵其實就是要適應“三孩時代”的帶來，重點推動改善住房需求的釋放。

這就意味著2022年央行針對購房“合理需求”可能會出臺“支援”政策。

我們認為，2022年國家手裡至少有“三個超級政策”是“重磅炸彈”：

第一，從“認房又認貸”調整成為“認房不認貸”。

2022年是落實中央促進合理住房消費政策的關鍵期，“認房又認貸”這個政策本身就是為了“遏制住房需求”的。

所謂“認房又認貸”就是隻要你有過“住房貸款記錄”，不管還完還是沒有還完，以後買房貸款都算“二套”，按照二套“付首付”。

目前所有的一線城市都執行“認房又認貸”，部分二線城市，包括杭州、鄭州、廈門、天津等也都執行“認房又認貸”。

“認房又認貸”對城市改善需求是一個明顯的扼殺，尤其是對“賣房換房改善”的家庭，也要按照二套來貸款，還是缺乏合理性。

2022年又是一個“促進生育率提高”的關鍵年度，為多孩家庭買房置業提供便捷是一個基本政策方向。

所以我們判斷：2022年取消“認房又認貸”的可能性比較高，多孩家庭換房需求將會爆發。

第二，“降房貸利率+降二套首付”大機率會發生。

從全球範圍上看，中國的“房貸利率”都是非常高的。

西方國家目前的房貸利率水平一般集中在2%-3%左右，而中國的房貸利率居然高達5%-6%，接近西方國家的2-3倍。

在以前居民收入高速增長的背景下，買房人勉強還能接受。

但是隨著居民收入增速開始下降，如此高的房貸利率就顯得非常“不合理”了，錢都被銀行掙走了。

尤其是目前一線城市的“二套首付和房貸”，都高的“離譜”。

比如北京“非普”的二套首付已經高達80%，房貸利率已經接近6%，所以不管是換房改善，還是購置二套。

對於北京的“三孩家庭”來說，壓力都是非常大的。

第三，“限售五年”的政策應該及時調整。

目前實施的“限售五年”，大多數都是“拿到房本以後的五年內不得出售”，這樣一來，從買房到交房，就需要2年，從交房到拿到房本又是2年，然後再限售5年。

相當於一套房子如果實施“限售5年”，相當於8-9年不能“流通”，不能“改善”。

所以對5年限售的時限，也要適當調整、逐步取消，確保居民可以“以小換大”逐步實現住房改善的夢想。

綜上所述，我們認為，針對樓市的“救市”，國家手裡的政策儲備工具和手段是“相當多的”。

尤其是隨著“三孩時代”的到來，支援“合理的住房改善”將會成為重中之重，讓多生孩子的家庭多買房，這是一個基本的趨勢。

三個孩子，買兩套房是“最基本”，買三套房才是“合理的”。

如果一個家庭，只有一套房，怎麼可能生“三胎”？就算是有錢人，在限購、限售、限貸面前，也是“無力迴天”。

中國樓市很多“不合理”的政策，已經嚴重限制了中國的“生育率”，這些政策早就應該及時調整了。

允許“多生孩子”的家庭，多買房，是一個基本的趨勢。

一切都是為了“人口”。

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