這兩天，地產股一片陰霾，跌跌不休。
恆大爆雷、恆大金服維權的訊息，更是牽動著所有人的神經。
壞訊息太多，恍惚間讓人覺得，房地產似乎真的到了至暗時刻。
但，壞訊息當中也有好訊息。
9月16日，據財聯社報道，碧桂園已投資萬達輕資產商管公司，投資金額約15億美元。萬達商管已於8月20日提交境外IPO申請材料，據媒體報道，其在上市前已籌資近60億美元資金。
相信大家和貓姐一樣，看到這事的第一反應都是：
哇哦，碧桂園好有錢！
當然，15億美元相較於碧桂園超2萬億的總資產、一年賣房近8000億的銷售額來說，當然是毛毛雨不值一提，但好歹也是小100個億啊！
要知道，在層出不窮的房地產調控政策圍追堵截下，今年房企的日子普遍不好過。
從去年下半年國家提出三道紅線和貸款兩集中，到今年開始在銷售端、客戶端收緊個人房貸，提高貸款利率等，一系列行動下，房企普遍面臨“錢緊”的狀況，不少房企更因此爆發了流動性危機。
錢，正在變成最重要的東西。比如恆大，就正在等錢救命呢。
在這樣的背景下，楊國強大手一揮，隨隨便便就是100個小目標投出去，這讓其他房企情何以堪？
大家在羨慕嫉妒恨的同時，也有點小小的疑惑：
碧桂園，真的這麼有錢嗎？
今天，貓姐就帶大家來盤一盤：
三四五六線之王、宇宙第一房企碧桂園，是不是真的那麼有錢？
圖源視覺中國，已授權
楊國強的投資生意
先來看看碧桂園有錢的佐證，投資萬達商管便是其中之一。
據中國證監會政務服務平臺行政許可辦事大廳披露，萬達商管已於8月20日遞交境外上市申請，目前進度跟蹤狀態顯示為「補正材料」。
香港經濟日報的報道顯示，萬達商管在上市前的Pre-IPO融資中，合共籌集468億港元，是中國今年最大規模的上市前融資之一。
圖源：萬達官網
這麼大的一場IPO盛宴，當然會有很多資本大鱷要來分一杯羹。
據路透引述訊息人士稱，萬達商管Pre-IPO融資由太盟投資集團(PAG)領投共28億美元，包括19億美元的股權投資以及9.33億元的銀團貸款。
另外，碧桂園、騰訊、中信資本以及螞蟻集團均有參與此輪融資。
騰訊、中信資本、螞蟻集團都是創投界有名的大鱷，投資案例多到數不過來，所以看到這些名字時，大家並不覺得稀奇。
反倒是碧桂園，不出手則已，一出手就達到了驚人的15億美元，著實有些出人意料。
碧桂園創始人楊國強；圖源視覺中國，已授權
不過，這並不是碧桂園第一次做投資生意。貓姐瞭解到，在投資萬達商管之前，碧桂園就已經透過旗下的碧桂園創投事業部，做了很多投資。
具體來說，碧桂園創投主要圍繞四個投資主題鋪排資金。
一是科技創新類，代表投資專案是晶片研發企業紫光展銳、民營火箭企業藍箭航天、通用智慧晶片設計公司壁仞科技和半導體供應商比亞迪半導體、小米生態鏈企業順造科技、全棧式自動駕駛解決方案服務商宏景智駕等；
二是大健康類，該類投資的代表專案為寵物醫療企業新瑞鵬寵物集團、綜合醫療服務集團企鵝杏仁、生物製藥公司創勝集團、創新藥企業和鉑醫藥、國內最大的綜合醫院集團之一新里程醫院集團等；
三是消費類，代表專案有餐飲品牌湖南文和友小龍蝦、快餐品牌遇見小面、茶包品牌CHALI茶裡、醬香白酒專案寶醞、護膚品品牌林清軒、飲料品牌漢口二廠、美瞳品牌cofancy可糖等；
四是圍繞碧桂園集團地產主業上下游的產業鏈進行佈局，涉及建築科技、創新的銷售渠道、機器人板塊等。代表專案有貝殼、安居客、功能性建築材料系統服務商卓寶科技和蒙娜麗莎廣西子公司等。
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可以看到，碧桂園投資的領域非常廣，而且，其創投事業部正式成立於2019年1月，成立僅僅兩年多時間，便已經向超過60個專案投入數百億資金。
碧桂園創投管理合夥人代永波此前在接受媒體採訪時曾表示，碧桂園創投關注的是能夠長期持續跟進的賽道，“是讓我們在未來3-5年每年都至少能投出去30億的賽道。”
據此粗略估算，碧桂園創投每年投出去的錢，或在120個億以上。
碧桂園創投管理合夥人代永波；圖源網路，侵權刪
碧桂園真的有錢嗎？
企業有錢到了一定地步，做一些風險投資，是很平常的事。
在外界一度認為非常有錢的地產圈，包括龍湖資本、保利資本、越秀產業基金、華潤資本等諸多房企旗下投資公司或事業部，近年來都做起了創投的生意。
不過，碧桂園創投被公認是近兩年來花錢花得比較“兇猛”的一個。
可供對比的一組資料是：碧桂園投資萬達商管花掉了小100個億，但碧桂園上半年的淨利潤，也只是224億元。
那麼問題來了，碧桂園真的這麼有錢嗎？
碧桂園最新發布的財報可以告訴我們一些答案。
財報顯示，2021年上半年，碧桂園實現權益合同銷售額3030.9億元，同比增長13.5%；
實現營業收入2349.3億元，同比增長27%；
淨利潤約224.2億元，同比上升2.3%；
行業普遍增收不增利，碧桂園同樣不能倖免。
2021年上半年，碧桂園實現毛利率19.7%，首次跌破20%；淨利率9.54%，較2020年下降2.15個百分點。
碧桂園方面預計，公司的毛利率將在明年年中或明年年底到達低點，隨後逐步回升。國際評級機構標普也認為，未來兩年碧桂園利潤率的壓縮將抵消營業收入的增長，導致EBITDA增速不高於2%。
另一方面，而在備受關注的三道紅線方面，截至上半年中，碧桂園剔除預收款後的資產負債率為78.5%，淨負債率為49.7%，現金短債比為2.15。
三道紅線碧桂園踩中了一條，依然保持在“黃檔”行列。
目前，在TOP10行列中，有兩家處於橙檔，分別是恆大和綠地；三家處於黃檔，分別是綠城、融創和碧桂園；剩下5家房企,則已經全部處於綠檔。
雖然近幾年來，碧桂園的資產負債率已經從2018年底的最高點89.36%，逐步下降到了今年年中的86.24%，呈現出穩步降負債成果。
但僅就絕對值而言，截至上半年中，碧桂園的有息負債總額依然高達3242億元，較2020年底僅減少23億元。
無論是負債總額還是負債率，碧桂園都依然處於高位。
貓姐留意到，碧桂園近年來規模的提升以及負債率的下降，更多是依靠加大合作比重來驅動。
財報顯示，2017年碧桂園其他非控制性權益佔總權益的比重還不到20%，2018年就突然躍升到了30%，此後一直維持在30%以上，今年上半年中的最新值是：33.56%。
在行業風險係數較高的情況下，拉來更多的合作者投資入股、分攤風險，本無可厚非。但合作比重提升同樣是有代價的，那就是：大量的非控制性權益分走了碧桂園一大部分利潤。
今年上半年，碧桂園實現淨利潤224億元，但分給所有者股東的只有150億元，分給非控制性權益股東的則達到74億元，佔比33.11%。
大量的錢被別人賺走了，碧桂園顯然也有點肉痛。近兩年來，碧桂園已有意改變這一現狀。
資料顯示，今年上半年碧桂園新增拿地的權益比例為85%，2020年全年為88%，而2019年這一指標則僅為70%左右。
然而，提升拿地的權益比例，就意味著自己要出更多的錢，這就意味著，在拿地擴張和降負債降檔之間，碧桂園必須要做平衡和選擇了。
好訊息是，碧桂園的流動性依然很充足從。截至2021年中，碧桂園擁有在手現金1832億元，公司一年內到期的有息負債則為868億元，在手現金是短期負債的兩倍有餘。
一句話總結：錢有點多，花錢有點兇，但賺錢和降負債是真的有點難。
三四五六線之王的憂慮
如果碧桂園的在手現金一直如此充足，那我們也沒什麼好擔憂的。遺憾的是，即便是宇宙第一房企、三四五六線之王，也有著它的憂慮。
——嚴格的政策環境正在使碧桂園面臨更大的經營挑戰。
標普認為，隨著決策者從房貸額度、銷售價格等多個方面嚴控房地產行業，碧桂園的經營環境絕非一片坦途。這些控制措施將打擊購房者的積極性，給碧桂園的銷售執行和現金回款造成壓力，特別是在總體上需求更加波動的三四線城市。
作為低線別市場的行業領導者，碧桂園大約有60%-70%的權益合同銷售額來自三四線城市。
碧桂園樓盤；圖源視覺中國，已授權
事實上，從8月份碧桂園的單月銷售額，已經可以反映出一些端倪。
資料顯示，8月單月，碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約452.1億元，較2020年同期的609.3億元減少25.8%；歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約550萬平方米，同比下降22.75%。
受此影響，碧桂園前8月累計實現權益合同銷售額累計約4025.8億元，同比增速降到了5.34%。
如果接下來的金九銀十，碧桂園無法止住銷售銷售下滑頹勢，那或許意味著，情況比我們想的還要糟糕。
更大的憂慮來自於回款。
雖然上半年，碧桂園依然取得了高達90%的超高回款率——這也是其現金流始終充沛的根本原因所在，但必須看到，銷售端按揭貸款的收緊，正在對碧桂園的回款帶來影響。
圖源：說財貓自制
碧桂園首席財務官伍碧君此前在中期業績釋出會上就坦誠，確實目前整個按揭資源很緊張。受此影響，上半年，碧桂園的回款率由去年91%下降1%到了90%，按揭週期天數也由去年的35天延長到60多天。
不要小看這1%，按照碧桂園去年全年5193億元權益合同銷售回款計算，1個百分點就是52個億，相當於一家60強房企一個月的銷售額。
房地產的週期歷史告訴我們，每一次房地產調控，價格最堅挺的永遠是核心的一二線城市，而最先受到影響的，永遠是那些能級較低的三四五六線城市。
在調控沒有任何放鬆的跡象下，60%以上權益銷售均來自三四五六線城市的碧桂園能否維持上半年的銷售和回款，不確定性極大。 而一旦銷售和回款下降，碧桂園的現金流也必將受到影響。
這或許是楊老闆在豪擲百億小目標投資王健林之餘，必須要抽空想下的事了。
