每經記者：甄素靜 每經編輯：陳夢妤
剛剛過去這個假期，廈門、海口連發多份重量級調控檔案，分別從市場供應端和需求端加強當地樓市調控。
以廈門為例，新政將法拍房納入限購範圍，同時將新房限售時間調整為5年，此前限售時間僅為2年。
也就是說，該條政策的有效期內，在廈門島內購買新房，按照現行市場交房週期，從簽訂合同到交房拿證需要2年時間，此後限售5年，新出售的房源流動性最短將被鎖死7年。這很大程度上將抑制購房者投資投機需求，減少市場短炒行為。
而樓市調控的另一面則是，為刺激二手房市場活躍度，珠三角中重要城市，中山和珠海近期均調整了二手房交易環節的稅費，中山、珠海二手房交易個稅將由2%降為1%，非住宅轉讓個稅將由之前的複雜演算法直接變為核定稅率1.5%，個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定徵收率調整為5%。
李宇嘉在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，中山、珠海調稅政策，同近期海口、廈門等調控是不同方向的，本質上來講是政策的因城施策，有保有壓。另外，也可看到，除部分熱點一二線城市的二手房交易比較活躍外，其他三四線城市的二手房市場是很不活躍的，甚至是房價下跌的。
廈門、海口“升級”
廈門近日釋出《廈門市住房保障和房屋管理局等五部門關於進一步加強房地產市場調控的通知》以及相關解讀兩份重量級檔案。
相較之前，此次新政擴大了限購和限售範圍，重點梳理為四點：要求參與競買法拍房的人員，應當事先確定在本市具有購房資格，防範透過“法拍房”規避限購政策，堵塞政策漏洞；在島內新購買的一手住房，需取得產權證後滿5年方可上市交易；根據市場形勢變化，適時適度調整住房貸款最低首付款比例、最低貸款利率；商住用地綜合採用限房價、限地價、定配建、定品質、搖號等房地聯動出讓方式。
當地市民劉琳認為，此次限售限購政策，對於剛需和改善是好訊息且合理，但調整島內一手房限售時間耐人尋味。不過根據目前市場實際情況來看，廈門島內的一手房真正剛需和改善都買不到，限制也算對症下藥。
調控升級受到市場好評的同時，也有觀點認為，在廈門僅5年限售還是不夠的，還應設定5年內的限貸最高指導價，才能平息房市場的躁動，島外的盤子也很大了，有必要清查以企業名義購買，重複抵押貸款參與炒房行為。
同廈門樓市調控升級方向一致，海口市政府辦公室日前釋出新政策，取消了此前“自在海南省落戶之日起購買商品住宅，享受本地居民同等待遇，即可購2套住房”的規定，要求對於落戶海南省的人才，須提供本人在海南省累計12個月及以上個稅或社保繳納證明，方可在海口市購買第1套住房。
針對未落戶的人才，本人家庭在海南省無自有住房，須提供本人在海南省累計24個月及以上個稅或社保繳納證明，可在海口市購買1套住房。
58安居客房產研究院分院院長張波認為，從調整本身來看，是針對近期樓市降溫出臺的相關政策，作用是保持當地樓市的穩定，但從實際情況來看，房貸本身的政策依然處於相對高壓狀態，限購和金融相關政策對於樓市的影響更為明顯，短期內相關政策不變化，樓市降溫趨勢可能還會延續。
中山、珠海“降級”
並非所有城市都能成為熱點城市，升級調控政策。
據禧泰資料，2021年8月我國315個樣本城市中106個房價同比下跌，189個環比下跌。
不同於廈門、海空調控升級，部分城市的新政則是為活躍二手房市場交易。
作為珠三角中重要城市，中山和珠海近期均調整了交易環節的稅費，將二手房交易個稅將由2%降為1%，非住宅轉讓個稅將由之前的複雜演算法直接變為核定稅率1.5%，個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定徵收率調整為5%。
實際上，從上半年土拍、交易等諸多方面，可以看出珠海、中山等調控的宏觀背景。據珠海世聯市場研究中心統計，2021年珠海上半年招拍掛商住用地推地5宗，成交7宗，成交佔地面積為49.50萬平方米，商住用地成交樓面價為9283元/平方米，較去年同期下跌30.41%。2021年上半年住宅新增供應為20005套，同比上漲28.36%，上半年供應與往年同期相比處於相對高位。
李宇嘉表示，臨深一些城市投資需求佔主導，而近期銀行貸款額度收緊，銀行停貸等，導致二手房市場交易下滑。而二手房的回落對新房衝擊較大，某種程度來講，官方也有希望透過降稅降低二手房交易成本，來啟用二手房交易，從而帶動整個樓市交易的意圖。
張波分析認為，個人二手房轉讓稅費的調整主要是針對二手房的流動性。減少流通環節的稅費可以提升二手房市場熱度，降低交易成本。從珠海和中山來看，大灣區廣深外溢需求佔比較高，同時也是投資客佔比較高的區域，本地需求不足以支撐當地的整體供應量，但單一透過交易稅費調整對市場的影響相對有限。
國家稅務總局中山稅務局表示，此次調整出臺背景是為公平二手房轉讓稅負，提升辦稅便利度，降低徵納成本，提高稅法遵從度和社會滿意度。
每日經濟新聞
