個人情況：教師和公務員家庭
資金情況：目前有一套舊房子，想以舊換新，目標總價1000萬左右的改善盤
問：孩子剛剛出生，目前的居住空間有些侷促，想換一套改善房，要求是居住舒適，交通便利。
總價預算千萬以內吧，雖然在改善盤來說，這個預算並不高，但希望儘可能買到更大更好的房子，最近聽好幾個朋友跟我推薦朝陽王四營的保利錦上，說是價效比之王，想問問小新購買的建議。
9月13日，保利錦上成為朝陽區集中供地專案中首個獲發預售許可證的新盤，目前已經開放了樣板間，目前在宣傳中，聽到最多的口號就是五環內的“價效比之王”。但是，不得不說，這個盤的居住環境真差點事兒。
保利錦上之所以說自己是價效比之王，主要原因有四點：
第一、位置在五環內，輻射國貿CBD；
第二、均價剛過7萬，處於同類項目中的價格窪地；
第三、專案是7號線地鐵盤；
第四、是改善類住宅商品房專案。
但細細來看，有利就有弊，我們細細分析。
被稱為國貿CBD後花園，但環境糟心
提到保利錦上，不得不提王四營這個地塊。北京的主要開發區域已經搬移至五環外，東四環此前七年內都處於斷供的狀態，朝陽區購買力都已經外溢到亦莊或通州了。
今年5月，北京首批集中供地30宗，東四環外的王四營區域佔了3宗。王四營地塊位於東五環內，距離國貿僅有8.3公里，直接輻射國貿CBD片區和雙井+九龍山商圈。
保利錦上地塊是王四營1304-L01，由金地+華潤+保利以31.5億競得，總佔地3.24萬平米，地上建築面積8.1萬平米，可售商品住宅建面5.53萬平米，容積率2.5，綠化率30%，銷售指導價7.1萬元/平，被認為是朝陽區入駐五環內的好機會。
五環沿線新專案中，五環外的崔各莊指導價8.8萬/平米、樹村指導價8.8萬/平米，對比之下，保利錦上的價格是名副其實的窪地。這麼好的位置為什麼價格剛剛破7萬呢？
房地產可不是公益專案，更何況保利錦上不是限競房。答案很簡單——居住環境不行。王四營有很多焦化廠的安置房、回遷房，加上汽車服務園、批發市場的聚集，居住環境雜亂，周邊配套設施跟不上。
在本次土地供應前，甚至沒有商品房入住，可以想象是個什麼樣的環境。當地人直接把這片區域成為南城老化工廠周邊，環境條件還真擔不起國貿CBD的“後花園”之名。像很多新開發的片區一樣，給點時間環境總會變好，就看你有沒有這個耐心了。
地鐵盤交通便利，但教育資源薄弱
保利錦上是標準地鐵盤，距離地鐵7號線雙合站大約600米。7號線向西可到達國貿CBD、九龍山商圈、雙井商圈等，僅需約30分鐘。向東可直達環球影城，與地鐵八通線相連。
這個區域距離CBD大概8公里，交通便利自然不用多說，縱向有五環路、四環路，橫向有化工路及京哈高速。開車約25分鐘即可通達國貿，約22分鐘可到達九龍山、雙井兩大商圈。
有了這樣便利的交通，一般的醫療和商業配套需求都能解決，但教育資源不行。目前王四營的教育資源略顯不足，雖然臨近朝陽區實驗小學博遠分校，但據悉該校未來可能會遷址到汽車服務園西側，建設12年制學校，具體時間、地點尚未確定。周邊除此小學外，僅有雙閤家園旁的北京市第五中學。
隨著商品房的入駐，未來教育資源可能會增加，但優質教育資源只能說是可遇不可求吧。
大小房型，蘿蔔青菜各有所愛
保利錦上是王四營區域跑得最快的專案，5月份拿地9月份開盤，樣板間都出來了。蘿蔔快了不洗泥，很多人擔心產品開發太快會影響質量。
事實上，專案品質主要是跟企業團隊能力、專案經驗、資金的運作情況等相關，比如長安悅璽從5月拿地到8月開盤一共只用了100天。保利作為品牌企業，有這樣的速度並不奇怪。
保利錦上共規劃了11棟住宅樓，商品住宅9棟，層數為14-18層，兩梯兩戶設計，總規劃470戶商品住宅，樓間距在52-73米之間，屬於純改善社群。
戶型有114平三居、132平四居以及155平舒適四居，價格從790萬-1100萬。
三個主力戶型都做的比較方正，基本沒有浪費的面積。114平三居還貼心設計了家政間，客廳採用大開窗，全明採光。廚房和餐廳互動性較強，但餐廳的設計堵在動線中央，通行起來有些不便。
132平和155平也都是全明格局，多居室且功能靈活。不過155平的6米奢闊寬廳看起來設計上有些偷懶了，玄關幾乎沒什麼設計，大量的空置雖然奢華，但也有一種浪費的感覺，需要業主後期根據自己的喜好進行裝修調整。
綜合來說，保利錦上作為地鐵盤、商品房，在交通和居住面積品質上都是加分項，價格確實也很香，但周圍的環境確實辣眼睛
