大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。

本文共3608個字，將從多個維度進行分析。

基本資訊

專案名稱：中海麗春湖墅

容積率1.05，6層洋房＋中式合院別墅，低密度社群。

西北五環，昌平沙河，毗鄰高教園區，南側臨水。

洋房售罄，現房尾盤。配套商業、幼兒園，臨鐵臨高速。

地上3層＋地下2層，使用面積400平米的合院別墅，999萬起。

地段位置

先說大環境，昌平區政府的重點工作，毫無疑問是未來科學城。畢竟回龍觀＋天通苑已經定位是睡城了，產業發展幾乎不太可能了，頂多是小修小補。

未來科學城不僅要發展，範圍還給擴大了，現在分為東西區。東區就是最初那部分，西區範圍較大，麗春湖墅也囊括其中。

坦誠地講，未來科學城西區現在其實還是以概念為主。一休判斷：短時間內，除了交通方面的提高，其他實質性的東西不會有，一個東區都還沒忙活明白呢，要點時間。

但幸好，西區是早就有所發展的，尤其是兩個板塊。這也是為何昌平領導班子把這範圍也算成未來科學城的原因，反正本來就有東西，說得通。

這倆板塊分別是：沙河大學城和朱辛莊的科技商務區（叫TBD也行），如圖。

沙河高教園是北京新建的兩個大學城之一，另一個在房山良鄉。

但沙河這個級別和起點更高，都是部屬高校。北京航空航天大學、北京師範大學、北京郵電大學、外交學院、中央財經大學、中國礦業大學（北京）6所高校早已開學入駐，基本形成了科教融合格局。聽說北京資訊科技大學、北京大學也要在這搞一個校區了。

朱辛莊的科技商務區，小米蓋了寫字樓，還和華潤搞了一棟員工福利住房萬橡華府。

預計短時間內，小米還是以清河那棟寫字樓為主，未來不好說。兩者之間交通很方便，因為昌平線南延，地鐵直接就到清河，雷布斯早就籌劃好了。

朱辛莊的TBD，除了小米，還有教育巨頭好未來。寫字樓工地在教育行業重創以前就早已施工了。京東也落子了朱辛莊，一些部門會搬到這裡。

這倆版塊是有一定發展性的，但講真，目前還不足以支撐附近的房價。還得是靠著海淀，海淀這幾年逐漸往北發展，昌平屬實跟著喝了湯，背靠大樹好乘涼。

昌平目前產業最集中最成熟的地方，要屬生命科學園。沒錯，就是挨著海淀的。

而麗春湖墅距離高教園1站地鐵、朱辛莊TBD只有2站地鐵、生命科學園3站地鐵，假設路網不更新的狀態下，最遠的生命科學園開車25分鐘也能到。

人群結構：軟體園、中關村、永豐人群較多，普遍高知、高智、高薪。也確實有一些大學教授，還有老昌平的改善人士。

大環境說完，咱們看看小地段。

北側不利因素是最多的，挨著一個城中村，雖然銷售都會說即將拆遷，但一休認為3年內是不會拆遷的，咱保守點，也急不得。

南側是麗春湖（沙河水庫），與新建的昌平新城濱河公園隔河對望，自然環境非常棒，此為重要賣點。鞏華城地鐵站西側是一大片空地，早就有規劃，但一直沒落地。土地已經平整完畢，但一休認為這地方的落地需要5年以後，別太著急。

西側是昌平線和二手房別墅社群中海尚湖世家，佔地面積大，很成熟了。

東側是2000萬起步的豪宅專案北科建泰禾麗春湖院子，算是兄弟盤，同期拿地。

中海擅長新城運營，如果有較為認可的地段，中海也挺喜歡下重注。

石景山就是最好的例子，除此之外，8號線南段始發站的大興瀛海、8號線北段始發站的沙河朱辛莊版塊，也都算是重倉了。

麗春湖墅附近就有倆別墅：中海瓦爾登湖、尚湖世家。

重倉之後的版塊，中海也會幫助做一些基礎設施，比如市政公路、商業、寫字樓、酒店、醫療等，一方面算是央企的擔當，另一方面，這是在拿地之初就談好的，這樣拿地不僅便宜，對自己專案的二手房價值也能保駕護航，二手房賣得好，最後反哺中海品牌，有助於消化新房，良性迴圈，商業邏輯玩的溜。

生活配套

小路就不說了，一休說說主路吧。

東西向主路北清路、定泗路，南北向主路京藏高速、京新高速。分別兩條，都是現有的。

昌平這幾年的發展，除了迴天、科學城。道路基建確實有動作，北清路高架、定泗路拓寬、立湯路改造，都是非常便民的。

增加回龍觀和天通苑的聯絡，這其實是面上的說辭。本質還是想著讓海淀和朝陽帶動一下未來科學城，畢竟順義指望不上。

家門口的道路利好，必然也有。

1、樓盤西側緊挨著的南豐路會南延，南北沙河都會修跨河大橋。交通成本大減、通達性提高。這樣朱辛莊和沙河就是無縫對接了，也能直奔回龍觀，觀裡新修的積水潭醫院兩個分院區也都能用上了。

2、地鐵昌平線南延工程，全長12.6公里，全線設有8座新建車站，預計2022年底通車。其中換乘站有5座，清河站可換乘京張高鐵，13號線、19號線支線；上清橋站可換乘19號線；六道口站可換乘15號線；西土城站可換乘10號線；薊門橋站可換乘12號線。

3、地鐵19號線北延，雖然時間稍微久遠一些，準備的站位訊息也沒有，但必然性很大。

一方面是北側通勤需求大，另外，現有的地鐵高教園站其實距離這幾個學校都挺遠，不方便、考慮到沙河校區與主校區的聯動，也顯得勢在必行。

普遍預測，19號線北延會從牡丹園沿著京藏高速向北，最終抵達昌平的沙河高教園。

麗春湖墅配建了公立幼兒園，家門口能解決上學問題。私立幼兒園也有，就在旁邊的中海二手房小區內，也是中海引入的。

因為是現房了，學區劃片已經確定。之前是鞏華學校，就在大沙河地鐵站旁邊。銷售說是昌平區前五的小學，但一休認為不至於，有水分，不過這學校硬體條件確實不錯，很新，規模不小。

有一個新建的，今年9月開始招生。更值得期待，就是北航附小昌平學校(路松街校區)。這學校還有一個校區，在高教園，算是近水樓臺，位置就在信達國子郡的南側。

專案還配建約18萬㎡大型商業，薈萃購物、娛樂、教育、休閒、餐飲等多種業態，還算方便。

網上各種軟文中，會把這個版塊說成是傳統別墅區，但嚴格來講，不能算。只不過確實有些別墅專案，環境也很好。

區域內PM2.5含量常年比中心城區低10-50%，負離子含量比中心城區高2-5倍，空氣裡飽含水汽與豐富鮮氧；更因其水質優良，生態優渥，為白鷺、池鷺等約210種鳥類提供完美的棲息地，佔北京鳥類品種的56%。

戶型解讀

一層一代人，完全沒問題，互不打擾。

五居六衛，雙客廳，雙車位入戶。

下沉式庭院是亮點，負一層也有通風和採光不錯。

有天有地，有露臺、有庭院。

3層整層都是的主人套房50平米左右，360°採光通風。步入式衣帽間，還能露臺賞景。

父母的麻將室、孩子的兒童活動室、妻子的瑜伽室，為自己打造的影音室、紅酒室、收藏室等。空間夠大，想怎麼設計都行。

一休大實話

缺點篇：

1、並非純商品房，限競型商品房，要求五年限售。

2、合院基本都是毛坯交房的，電梯也需要自己安裝，銷售說很多客戶裝完了，150萬左右，可以幫助推薦公司。

3、並非純別墅區，還有很多洋房產品，並且確定是統一社群，不會分開管理。

4、窗戶尺寸比開盤宣傳的小，維權過。對這塊很在意的，看房時重點確認。

5、樓間距不行，7-8米。銷售說採光沒問題，但一休表示疑問，建議看房時也看看實體樓。

6、雖然負一層的設計極大地解決了潮溼問題，採光也還好。但是餐廳和廚房放在負一層，還是會有一些朋友在意。

7、外觀不錯，高階感也還是有的，前幾天下大雨也並沒有造成影響，基本質量可以，物業管理也好。但外立面不是純石材，都是真石漆，預計幾年後會有點差距。

8、京藏高速堵車，路莊橋那個位置早上必堵。沙河站是北京有名的“高峰站”，上地鐵費勁。據說最近兩年，有了區間車，好多了。沙河自建房較多，小年輕剛畢業北漂居多，圈層檔次差點。但成熟別墅區也在其中，版塊特色“高階的特高階，低階的特低階”，較為極端。

優點篇

1、地上地下同一個房本，產權一樣，現在的新專案都不能這樣了，容積率1.05，新地塊沒有這麼低的容積率，稀缺性足夠。

2、現房了，能早點入住，所見即所得，中海物業。海淀剛需入門價格，總價其實和海淀幸福裡109戶型差不多，比樹村的融創學府壹號院、圓明天頌的門檻都要低很多。通勤上班，位置也完全夠得到。

3、別墅部分全是合院，無聯排、無疊拼，比較規整。

4、負一層3.6米層高，其餘都是3.3米，挑高非常給力，甚至優於旁邊的泰禾麗春湖院子，那邊2000萬起。

5、送倆車位，私家入戶，都是實牆，不是柱子，可以封閉起來。

6、贈送面積多，得房率超高，遠超100%，贈送2個露臺，都是13 平左右。兩個院子：一層8平，負一層15平的下沉庭院。還送了4個有頂無窗那種的半封閉連廊，都是可以打通的，所以算下來最多送了100平米。

7、二層的兩個臥室，均朝南，也全部是雙面開窗的。如果家庭成員少的，也可以考慮打掉一個臥室，改為書房沒問題。

8、二層和三層都有露臺，有點退臺式建築的感覺。整體建築距離地面抬高了1.5米，因此不必怕雨水問題。

更多實景圖，在一休的另一篇文章裡，戳這裡檢視。

中海麗春湖墅實景踩盤，北京入門級別墅，400㎡使用面積

麗春湖墅僅剩30套房了，價效比很高。

尤其是東區的合院，還有水系公園，要實地看房的，務必提前和休哥說，幫你們安排靠譜銷售，還能再多給你們爆點料。

還是那句話：買房是大事，每個家庭情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大，要有專業、量身定製的建議才行。一休非常願意免費為您答疑，您加關注後點私信即可。