——房產買賣實用技巧系列之三
住房是人最基本的生存要素之一，也是一個幸福之家的載體。因此買房是百姓生活中無法迴避的頭等大事之一。成千上萬的房子和鱗次櫛比的房產中介使得此事看似簡單容易輕而易舉，實際上凡夫肉眼世事難料。現實中人們在選擇房子時往往因資訊不對稱和缺乏理性，或是隻看中一點卻忽視其它，或是性情中人而衝動拍板，因而常常在簽訂合同後，冷靜下來又陷入後悔之中。又因其違約金額較大，不能隨意改變，只能損失定金或“含冤”買下。
那麼，有沒有一種能夠保障人們在買房時避免或者少犯錯誤，買到各方面既稱心如意又價效比高的房子，真正實現價格相對便宜、綜合品質zui優、各方面兼顧的理想效果，杜絕吃“後悔藥”的好方法呢？廢話少說，現在就將我在近二十年房產投資實踐中總結的萬neng的“優中選優要素比較法”奉獻給廣大讀者，具體方法步驟如下。
第一步，確定購房目的。這是zui重要的一步，因為購房者各有各的購房目的，如自住、投資、養老、上學、工作等等。購房目的不同，對房子的各方面的要求相差懸殊。因此，一定要先明確購房目的。
第二步，結合購房目的，提煉並確定相關房屋要素。房屋要素就是房屋的各種內外在條件，這些所謂要素，完全由購房者以自我需要為中心予以提煉，比如個人喜好、價格、地點、交通、環境、醫院、學校、商場、物業、樓層、電梯等等，提煉的要素越附合購房者自身的要求，選出的房子將越完美。
第三步，在確定的區域內根據確定的要素，選擇並看房不少於10套，直到有三套初步鐘意房子。這一步可以首先利用各種購房APP在預購買區域範圍內，選擇出基本附合自己要求並感興趣的房子，然後再聯絡中介或到售樓處實地看房，看房時要圍繞自己選定的要素進行，而不是沒有條理章法的盲目亂看。條件允許的話，看房越多越好（大多數後悔的買家，往往都是因為看得少而且衝動。多看房會積累經驗，從而對房子綜合條件優劣的判斷更加理性、全面），但應當集中在一定的時間範圍內，比如在十天或者半個月內達到透過看房選出至少三套有意向的房子目標。否則，時間跨度較長的話，看中備選的房子容易被其他人“買單”。
在選出三套鐘意房子後，應當立即在短時間內對這三套房子進行復看（非常重要），對首次看房忽視的地方查漏補缺，對關鍵部位在徵得房主同意（非常重要）的前提下進行拍照，便於日後評分時所用。
第四步，製作“優中選優要素比較表”。將根據購房目的而提煉出的至少十項品質要素（多點更好）填入表中。然後把意向房子本身原始品質要素結合自己的標準，對這些選項分別予以評分。
第五步，根據意向房子各自得出的總分數，最終選定房子和房產中介。這三套房子此刻在您手中是競爭關係，重要細節都透過要素選項暴露在陽光下。因此，每套房子在相同的要素選項下，優劣一目瞭然，透過每張表的總分數，直接得出結論。使您的選擇更加全面、細緻和理性。
這時，先不要著急簽約，首先應當對選出的房子再次看房（要想不後悔，就千萬不要怕麻煩，這可是價值幾百萬的大生意），逐一對在意的重點要素再進一步確認，力爭做到萬無一失。其次將自己的購房條件和相關交易問題（資金、首付、貸款條件，是否符合限購政策，中介或售樓處收費情況等）與中介或者售樓處商議，確定自己的條件能夠滿足賣方和政策要求。最後在落實上述步驟後，才是與房主約談和簽訂購房合同。
此外，如果準備購買的是二手房，買方對中介機構的選擇也是不可忽視的重要因素，一個好的中介服務能使您在選到鐘意房子後錦上開花而不是生非添堵。所以要一邊看房子一邊瞭解各中介機構及相關工作人員。對他們的業務素質心中有數，從而在選定房子的同時，自然也選定了中介機構。
下面，我以大連市區的房子為例，採用此方法演示如下。
一、購房目的和條件：孩子結婚用房；雙方單位在中山廣場；區域沒有特殊要求，市內五區均可；面積80-100平左右；價格預算在200萬元左右；二室二廳以上； 新房、二手房均可。
二、根據生活習慣、喜好和工作情況，確定房子需具備的相關要素：
1.價格：決定購房選擇的首要因素
2.幼兒園 ：為未來3-6年孩子考慮
3.小學校：為未來6-12年孩子考慮
4.通勤交通：影響生活質量
5.物業和車位：基本生活需要
6.容積率和小區內部環境：決定生活質量、居住品質和升值潛力
7.小區外部環境：影響生活質量
8.商業配套：影響生活質量
9.房齡和質量：決定居住品質和未來升值空間
10.裝修：決定生活質量、居住品質和資金成本
11.面積和戶型：決定生活質量和居住品質
12.升值潛力：決定未來換房、提高生活質量的基礎
13.印象係數*：影響決策的內在感情因素
*印象係數指購房者對房子和小區的第一印象和喜愛程度，二手房包括對房主的評價。
三、利用各種購房APP在自己喜愛的區域內根據先前提煉的相關要素選出感興趣的房子，然後再聯絡中介或售樓處實地看房。假設在十天內透過看房選出以下三套房子，沙河口區**園、高新園區招商***、甘井子區體育新城**公園。然後立即對這三套房子進行二次復看。
四、利用萬neng的“優中選優要素比較法”製作表格，然後結合看房情況分別對各要素打分，每項要素可設定滿分為十分。
五、在得出分數大小後，不要立即唯分數是從，而應當冷靜根據每項要素的得分情況，對比分析各房子的優劣，看看得分高或低的專案是不是影響決定的重要因素。如例子中，三套房子各有優點，“**園”房子裝修和樓道問題是影響作為婚房使用的重要要素，其中，裝修可以解決，但樓道問題確實無法“撼動”。試想裝修再好，婚禮當天新人和親友面對無法迴避的堆滿雜物的老舊步梯樓道，將會是多麼的尷尬。因此，該房子首先被放棄。招商***和體育**公園之間讓人難以取捨，這二套房子都是非常適合作為婚房，優點各異，缺點前者總價過高，超出預算很多。後者通勤交通和周邊環境加上期房的不確定因素，是被購房者看重的要素，因而導致其“敗選”。最終，決定增加貸款預算購買招商***。
運用以上方法操作過程中，如果能結合我以前所寫的《 房產投資實用技巧——巧用“實景”坐看天下房產》文章中介紹的，運用各種購房APP、百度地圖和地圖實景功能進行第一步初選，比如，利用地圖資料計算距離，計算上下班高峰各種交通工具的時間，利用實景功能檢視目標房子周邊地形、光照、商業網點、學校、醫院等配套要素；利用購房APP的VR功能檢視目標房子內部情況。這些“技巧”尤其是對於購房地點不熟悉的外地購房者，將大大節省金錢、體力和時間，提高效率並且事半功倍。
最後要說的是，我之所以將此方法定義為萬neng的“優中選優要素比較法”，所謂萬neng，是指在人生中經常能遇到各種各樣的讓人難以選擇的情形，而運用此方法，既適用於處理購房租房，不論國內國外、城市鄉村和平房別墅。同樣也適用於解決其他各種大事難題（如買車、找工作、選物件），不論對事對人，疑難雜症。只要是面臨選擇性難題，都可以按此方法舉一反三、融會貫通，分析利弊、比較得失，從而作出理性且正確的抉擇，做正確的事，選正確的人。
注：本文中所涉及的房子及其相關評價，系作者片面認識所為，不具有正確性，僅為示範用途。
琢磨牛棚的牛
2020年4月9日
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