時隔7年，房地產再次迎來鬆綁潮。
來源 | 國民經略 作者 | 凱風
01 房地產核心調控政策，正在被一一突破。
自鄭州、哈爾濱、福州三大省會率先鬆綁限貸、限售、限購等政策之後，一眾二三線城市開啟新一輪的鬆綁潮。
截至目前，全國至少已有60個城市出臺了樓市鬆綁新政，新一輪鬆綁潮正在路上。
這其中，最具代表性的當屬河北秦皇島、浙江衢州。
河北秦皇島市，是全國首個明確取消限購的城市。
日前，河北省秦皇島市釋出通知，正式廢止包括限購政策在內的調控檔案，表示“因檔案規定的政策已經不適應當前秦皇島市房地產市場發展形勢”。
浙江衢州市，則是全國首個取消“雙限”政策的城市。
日前，浙江衢州市出臺樓市新政，限購方面取消戶籍購房和企業購房的限制，限售方面取消了住房網籤後5年內不得轉讓的規定。
衢州所在的浙江省，曾因所有地級市房價全部破萬而備受關注。作為樓市最熱地區之一，衢州的全面鬆綁備受關注。
自此，秦皇島、衢州，與鄭州、哈爾濱、福州一道成為這一輪樓市鬆綁的代表性城市，分別完成了對相關核心政策的突圍。
限購、限貸、限售、限價、房地產稅試點，被認為是房地產調控的核心武器，也是遏制高房價的有效組合拳。
這些組合拳全線開始鬆動，意味著什麼？
02 這種場景，讓人想起8年前。
2014年，樓市一度遭遇高庫存之憂，全國房價罕見下行，部分房企面臨資金鍊危機，作為龍頭的萬科甚至喊出了“白銀時代”的口號。
後來發生的故事，幾乎眾所周知。藉助“漲價去庫存”，樓市不僅擺脫了泥潭，而且一躍而起，全國房價一度破萬，絕大多數城市房價翻倍。
藉助“漲價去庫存”，一眾房企開始了擴張之路，恆大、碧桂園、萬科、融創等8家房企先後登頂世界500強。
值得一提的是，整個世界500強榜單中，一共只有8家房企上榜，全部來自中國。
然而，每一次瘋狂擴張，都會留下無數問題。恆大、融創等龍頭房企，從登頂到遭遇債務危機，也就短短几年時間。
房企如此，房價也是如此。
2021年底，在史上最嚴樓市調控、房地產稅試點預期等政策制約之下，全國房地產市場終於從狂飆之勢轉頭向下。
然而，不是每一個市場都能軟著陸，房地產更是如此。
2022年一季度，全國商品房均價跌破萬元大關，相比去年同期高點下降了5%以上。
而在納入統計的70個大中城市中，仍有超過8成城市二手房價環比下跌，相當於2014-2015年的水平。
在70個大中城市中，有28個城市房價回到兩年前，其中跌幅最大的為牡丹江市，跌幅達12.5%。
這些城市裡，也不乏以鄭州、長春、哈爾濱、石家莊、濟南為代表的省會城市，這些城市，正是這一輪鬆綁的急先鋒。
這也揭示了一個典型的樓市規律：越是最早進行鬆綁的城市，經濟基本面和樓市預期越存在問題。
03 回到8年前，2014年，樓市靠什麼力挽狂瀾？
第一步，取消限購。
到2014年年底，全國除了北上廣深外，其他40多個城市全部取消限購。直到2016年下半年開始，限購才再次重出江湖。
第二步，鬆綁限貸，全面寬鬆。
2015年3月，央行聯合住建部等五部委釋出樓市新政策，這就是著名的330新政：首套房公積金貸款首付最低下降到2成，而二套房首付下降到4成，個人住房轉讓免徵營業稅的期限也由5年下調到2年。
第三步，大幅降準降息，一年之內，連續5次降準5次降息。
從2015年開始，央行連續五次降準5次降息，累計降息125個基點，商業按揭貸款利率一度降4%以下，為前後10年的最低值。
這些政策將樓市從凜凜寒意裡扭轉過來，市場開始復甦，深圳廈門率先重啟上漲之路，但大多數中小城市仍舊不溫不火，政策刺激亟待加碼。
於是第四步終極大招來了：去庫存。
2015年年底，房地產去庫存被列為來年五大任務之一。
自此各大城市開始主動上陣，從土地供應、住房信貸、稅收優惠補貼、購房落戶乃至直接發放購房補貼等層面，全面刺激樓市，政策之寬鬆，為後來者所難以想象。
第五步，三四線城市，棚改貨幣化。
僅靠貨幣鬆綁，並不會雨露均霑，三四線依舊低迷。因此，三四線迎來空前的定向放水——棚改貨幣化。
為此，當時提出了三年拆建1800萬套棚戶區的目標，同時加大貨幣化補貼，從傳統的拆一補一的實物安置房，轉向了真金白銀的“發錢”。
大拆大建大補貼，在三四線城市創造出前所未有的樓市大繁榮。
04 這一次，歷史會否重複？
基於穩增長的需要，這一次穩樓市，對政策鬆綁的容忍度超出預期，一二線城市房價有望企穩，部分熱門城市房價出現明顯上漲，並非沒有可能。
但，全國性的普漲，幾乎沒有希望了。
與8年前相比，除了人口、城鎮化等長期因素趨於見頂之外，這一次還面臨著三大不同：
第一個不同是，降息空間所剩無幾。
目前，全球已經步入加息時代，美聯儲預期年內將加息6次以上。雖然我國的貨幣政策以我為主，但大環境收縮必然制約降息空間。
要知道，2015年5次降準降息，利率累計下調了125個基點（1.25%），而這一次樓市利率（5年期LPR利率）從2020年開始累計僅下調了20個基點。
第二個不同是，房價與居民槓桿率處於歷史高位，加槓桿空間所剩無幾。
根據央行報告，2022年，我國居民部門槓桿率達72%，而2014年還不到40%，更早之前的2008年僅為18%。
所謂居民槓桿率，指的是居民債務與GDP之比，衡量的是居民的債務規模以及未來加槓桿的空間。
從國際橫向來看，這一居民槓桿率，已經超過國際平均水平，直追發達國家。
第三個不同是，疫情衝擊愈演愈烈，不確定性盤繞在所有人頭上。
疫情是這一輪樓市週期裡最大的黑天鵝之一。
疫情影響，不僅在於流動受限下的市場冰封，更在於居民工作及收入預期受到影響，對未來不再像過去那麼堅定。
人們之所以願意超前消費，願意瘋狂加槓桿，自然是因為對未來的收入增長充滿信心，對未來隨著經濟增長而助推的資產價格膨脹充滿期待。
疫情改變了這一邏輯。面對種種不確定性，消費降級、謹慎加槓桿已經成為共識。
樓市也不例外。
05 歷史會不斷重複，但不是每一次都能上演奇蹟。
面對未來，房價見頂或許會遲到，但難以避免。
人口、城鎮化率、經濟增速、居民槓桿率，都會形成對房價的長期制約。
而樓市分化，早已成為現實。
一二線樓市橫盤，背後不乏政策嚴控的結果。一旦開始大規模鬆綁，樓市企穩乃至反彈至少不是難事。
但對於絕大多數三四線城市來說，調控政策幾乎等於0，本就沒有限購限售制約，市場尚且難以遏制下行趨勢，又不存在通過鬆綁救市的空間，未來資產價格必然全面承壓。
所以，還是那句老話：不要瘋狂加槓桿，千萬不要選錯城市。
