有人說我們的經濟奇蹟是兩項創造的，第一個是人口紅利，第一個就是房地產，甚至兩者交織在一起起作用。肯定有很多人不同意這種觀點，但這卻並非沒有道理。
2021年人口增長了48萬，這比只有我們1/13人口的越南還要少一半，人口紅利可能正在快速消退。具體的轉折情況，可能明年初看2022年的人口資料，就會看到轉折。
人口紅利首先影響的是製造業。當然製造業，特別是低端製造業，受影響的因素還不僅僅是人口紅利，還有年輕人就業習慣和就業心理的變化。不管怎麼說，在這個世界工廠裡，中低端的產業正在大量轉移，而麻煩的是，真正的高階製造業，佔比卻並不太高。
人口紅利當然就要影響到房地產行業，畢竟不管怎麼說，房子是給人住的，特別是年輕人需要新購房產，因為中老年人大多數都有了住房，哪怕相當一部分人是租的。如果年輕人佔比減少，特別是再結合年輕人結婚率的下降，那麼購房的數量就會下降。
雖然年輕人因為工作機會等原因向大城市轉移會導致大城市的房產供需關係變化，一、二線城市的房產可能還不會出現明顯的下跌，甚至還有一定程度的上漲，但這種轉移又受到基礎條件等的反向制約，大城市永遠膨脹下去的可能性並不大。
但小城市，特別是縣城的的房產已經明顯過剩。我們老家的縣城，聽很多當地的家人和親戚朋友們估算，算上仍然在鄉下的家庭，全縣每個家庭平均都有至少1.5套房以上，現在郊外還擺著一堆因為去年開發商的債務問題，延期交付的很多房子，再大規模新建的可能性不高了，因為基本已經沒有開發商敢新拿地了。
其實按照歐美的住宿條件，我們的房地產還會有很大的空間的。看看人家都在郊外住著別墅式的大房子，而我們卻仍在掏空四五個錢包去交首付，排號搶一套電梯房。如果我們也有條件享受歐美人的住房標準，那麼房地產的增長空間還是很大的，遠沒有到停滯的程度。
但現實卻無情地告訴我們，可能我們的土地資源、環境承受能力和配套設施成本等各個方面，都無法支撐起普通的民眾也能住上那樣的房子。特別是現在的政策還在限制那類房地產的開發，就算已經開發的，一問價格，可不是四五個錢包夠交首付的，就連物管費等日常費用也是普通人無法承受的。
所以說房地產的過剩，就算是短期的或者說階段性的過剩，至少在現在還不能透過大量像歐美人那樣到郊外去住別墅的方式靠改善需求而重新恢復較快增長。而何時會出現這種轉折？可能沒有人能知道，我的答案是，或許永遠也不會有了。
因為除了受資源和財力的限制，無法完成這種轉型以外，現在國內又出現了和日韓一樣的家庭小型化趨勢。雖然我們沒有嚴重到像韓國那樣，兩成的夫婦結婚五年內都沒有生育孩子（我們的比率大概不到1%），但這一比例，甚至單身比例都一直在提升。對於那些單身人士來說，住城裡的電梯公寓已經足夠了，住郊外那麼大的房子，不僅成本高，而且還很不適用。
也就是說我們可能要和日韓一樣跳過住郊外大房子的一階段，直接進入小型化家庭社會。看看現在這些房子，倒覺得沒有太過浪費，至少是適應客戶需求的產品，但是除個別一、二線城市以外，在房子大面積出現老舊之前，確實也沒有必要再建多少了。
25平米韓國公寓
那麼一二線城市會不會就一直持續熱銷下去？我看也未必，一二線城市這些年的高速增長，實際是在補我們在工業革命以來，比歐美缺失的數百年的作業。其提升之快是難以想象的，差不多用40年的時間就完成了別人兩三百年的作業。
但由於時間持續達40多年，給了80後這一代人一個假象，我們一直會這樣增長下去，其實在人均GDP趕上中等發達國家水平以後，增長自然就會慢下來。因為靠國內市場可以補的作業已經補得差不多了，現在的作業是要全面展開在國際市場的競爭，要從原來的老師那裡搶奪市場等資源。
這個難度就是相當大的，以後補自己的作業，老師們是支援的，至少不反對的，現在搶他們的作業來做，老師們會那麼大度嗎？雖然老師們可能已經年邁，但並非都是衰老昏庸的，有很多還是很有實力的。在這樣的競爭態勢下，速度自然就逐步和老師們拉平，大家重新回到一個起跑線，同時還多了一些高速發展積累起來的矛盾，當然老師家多少也有一些積累的矛盾，相對來說大家還比較公平。
所以說，房地產的高光時刻從哪個方面來看，已經過去了，雖然還可以用炒作再來一次推高之類的，但長久來看，已經不太可能長期的持續增長了。未來的經濟增長，需要拼內功，並同步解決和發達國家一樣的“少子老齡化”和“躺平”化這類問題。
下一個增長點在哪裡？是人工智慧，還是元宇宙或區塊鏈？我們不得而知，或許現在還是晶片和軟體吧，畢竟上面說的那些產業都還要靠這個。
