近幾年，樓市裡颳起了一陣合作開發之風，有的2到3家合作開發，有的甚至5、6家合作開發，以至於樓盤無法冠名，因為名字實在太長了。這在2017以前是很少看到的，那為什麼2017年後會頻繁出現這種現象？合作開發的樓盤與獨家開發的樓盤有什麼不一樣？到底能不能買？
近些年的合作開發，從根本上來講，是本輪調控的附產品，是市場與政策促成的。早年間，地產開發沒有合作開發的概念，開發商在土拍市場上一番鏖戰，搶了心儀的地，自個開發自個的。但是從2017年本輪調控開始，拿地對於開發商變得更難了。
為了防止土地市場過熱，針對開發商拿地，國土部門制定了一系列措施，比如，提高了競買保資金門檻，之前可能只需要20%的保證金，後來動不動就50%，甚至全額等。
門檻提高了，拿地更難了。
更要命的是，後來出臺了“限房價，限地價”的雙限政策。
限房價，拍地的時候，官方就明確了這塊地住宅最高售價只能到多少。那麼如果繼續像以前那樣出高價，最後的結果：地是拿下來了，但專案不賺錢，甚至虧損。
限地價，就是規定了這塊土地的最高價，即使你舉牌到最後，達到了這個最高價，地塊也不是你的，得同時和接受最高限價的開發商一起“搖號”，最終產生一名幸運者。這也就是說，能不能拿到地，已經不是比誰兜裡更有錢，誰膽子更大，更敢出價，而是看誰的運氣好。
這樣一來，迫於生存壓力，開發商們自己就選擇了“抱團”。一方面，不用內捲到不掙錢，拿地成本可控；另一方面，不管誰搖中了，就算是抱團的每一位都中了，這樣一來，拿到地的機率一下子就提高了好多倍，而拿地的風險也分攤稀釋了好多倍。這也就是為什麼大家都在合作的原因。
合作開發還有另外一個原因，這便是——做規模。合作開發能用較少的投入獲得整個專案的並表權，體現在報表中將是業績的快速增長。原來拿一塊地的錢，現在能獲得2-3個專案的業績並表。這對於近些年迷信高週轉與規模的地產老闆來說，也是極大的誘惑。
當然也有合作開發優勢互補的，一般這種專案為綜合型專案，你擅長住宅開發，我擅長商業辦公，一起合作，這樣在拍地時將更有競爭力。但畢竟是少數。
合作開發的樓盤與獨家開發的樓盤有什麼不一樣呢？到底能不能買呢？
一般而言，合作開發的樓盤，最好不要買，尤其是2家以上合作的。因為合作開發並不能做到1+1大於2，反而更多的是小於2。
首先，開發商合作的初衷並不是要發揮各自優勢，建更好的房子。而是，拍地時被迫選擇合作的無奈。從這一點上來說，各家開發商在產品標準以及操盤策略上都會有巨大差別，比如，A公司是走高階路線的，主打改善精品，B公司是走剛需路線的，主打剛需低價。而這種格格不入會滲透到專案開發的各個環節，導致專案內耗極大，矛盾不斷。而最終處理矛盾的方式，也只有相互妥協，或者利益交換，受傷的只能是業主。
拿我合作的一個專案來說。3家操盤，主操盤方是高階豪宅路線，口碑很好，另兩方是中端規模房企，當時合作拿地，地價相對不高。但拿地後不久，政策突然開始執行嚴格的住宅銷售限價，按周邊參考限價測算，收益率5%不到，主操盤方為了維護自己的品牌形象與口碑，堅持高標準建造。而另外兩家則覺得應該全面降標，提升收益率。為此，專案一直無法快速推進，磕磕絆絆好長時間，最終，3方各自妥協，保留了部分高品質，大部分進行了降標。最後的結果是，限價政策逐漸鬆動，允許一定幅度的漲幅，而這個專案作為片區標杆，物價批覆了一個相對較高的價格，最終，專案是解套了，然而，對購房者而言，他們花了更高的價錢，卻並未享受到更好的品質。
此外，合作開發中開發商為了保證各自利益，會採用分條線合作開發，比如你負責工程、成本，我負責設計、營銷等。專案公司只是一個虛擬平臺，各條線人員散佈在各自公司。在這個過程中，難免會涉及一個協同失誤的問題。一個環節的失誤，就有可能會對日後交付帶來隱患。
而一旦出現交付質量問題，需要維權的時候，合作專案的弊端會更加凸顯。由於是多家聯合操盤，各開發商之間會踢皮球，投訴維權往往找不到物件。即使是解決業主維權訴求的方案，也會因為多家合作的原因，想達成統一意見，將大大提高溝通難度。
最後，就是一個退出的問題。合作開發商不可能為某個專案一直保持合作，一般當專案銷售基本結束時，開發商之間會進行模擬清算，選一個願意承接專案的留下來，其他的則退出專案公司。而這就有可能出現你買房時接觸的開發商，以及你看中的那個開發商品牌，可能最後跟這個專案毫無關聯。從而無法享受一些老業主待遇，以及後期一些銷售承諾，錯位兌現的問題。
而如今，面對地產低迷，房企頻繁流動性吃緊的局面，合作開發又遇到了新的問題。但這一次，遇到問題的不是業主，而是開發商。之前不少央企和地方性國企與一些發展較快的民營企業聯合拿地合作開發，但是突然某一天，民營企業就暴雷了，沒有錢繼續對專案的投入。作為合作方，這些國企也是十分頭疼，進退兩難。因此，近半年，不少國企內部已拉出負面清單，明確了不與合作的物件。也許他們自己也是這麼想的：專案合作開發最好不要碰。
