在房地產市場整體信心不足的當下，部分大型房企開始主動“護盤”。3月25日，金地（集團）股份有限公司（600383.SH，以下簡稱“金地集團”）釋出公告，董事長凌克及部分核心管理人員擬購買不超過2000萬元本公司債券。此前，碧桂園控股有限公司（2007.HK，以下簡稱“碧桂園”）也公告稱，公司董事、監事及高管擬購買總規模不超過1億元公司債券。
事實上，《中國經營報》記者調查發現，進入3月份以來，多家房企高管在債券市場上自購數千萬元的本公司債券，向外界傳達信心，穩定債市。按照上限金額計算，3月份民營房企的護盤總金額超過1.7億元。
房企高管在二級市場上以市場價自購債券，也是繼主動回購境外債、增持自家股票後，在債市展開的新一輪護盤行動。境外債方面，中指研究院資料顯示，2022年初以來，房企回購美元債金額已達12.8億元，14家房企進行股份回購，回購金額2.03億元。
中指研究院方面認為，房企陸續回購舉措，主要是展現管理層對公司未來持續經營能力和償債能力的信心，或將對債市的信心起到一定的提振效果。
提振債市信心
3月25日，金地集團釋出關於公司董事和核心管理人員購買公司債券的公告。公告顯示，金地集團部分董事和核心管理人員將按照交易所規則，以市場化方式在二級市場購買公司債券，購買主體為公司董事長凌克及部分核心管理人員，購買規模不超過2000萬元。
這是繼碧桂園、旭輝集團股份有限公司（0884.HK，以下簡稱“旭輝集團”）、新城控股集團股份有限公司（601155.SH，以下簡稱“新城控股”）等多家地產公司董監高自購公司債之後，又一家地產公司高管計劃自購。事實上，3月中旬以來，面對債市的波動，陸續有多家房企的高管主動“護盤”，在二級市場自購公司債券。
早前的3月17日，碧桂園公告稱，公司董事、監事將以市場化方式在二級市場購買碧桂園公司債券，總規模不超2000萬元。3月23日，碧桂園再度公告稱，將公司債券的購買額度提高到1億元，購買主體為碧桂園地產全體董事、監事及高階管理人員。
緊隨碧桂園之後，新城控股也丟擲了購買債券計劃。3月19日，新城控股總裁、聯席總裁財務負責人、董事會秘書等人擬購買 2000 萬元公司債券，計劃實施期間為2022年3月21日至2022年6月20日。
3月21日，另外一家民營房企旭輝集團也加入護盤行動。其董事陳東彪、楊欣計劃以市場化方式在二級市場購買本公司債券，總規模不超過人民幣3000萬元。
上述房企披露，高管自購本公司債券均為“市場報價較估值偏離較大的公司債券”，此舉是基於對公司發展前景和戰略規劃的認同，同時為了積極維護公司債券價格的穩定，切實保護投資者利益。
“公司發債是為了融資，透過高管個人來買公司債，等於個人借錢給公司，表明看好公司的未來以及對公司有信心，這樣有利於公司發債任務的完成。”IPG中國首席經濟學家柏文喜分析稱，高管自購債券有利於提振市場信心以穩固債券價格，在減輕投資者壓力的同時，也有利於維護公司股價及有利於公司後續融資。
回擊“做空者”
此番管理層下場購入公司債券並非毫無根據。近來，地產債券受房企債務逾期及評級下調影響，價格持續下探，一些尚未出現債務違約的房企也履遭“誤傷”。
以碧桂園為例，其管理層斥資購買公司債券，被認為是公司對“做空者”的回應。3月15日前後，地產債市場出現大幅波動，碧桂園2024年到期的美元債價格由年初的100美元附近下跌至50美元左右；旭輝2023年1月到期美元債價格由2月底的94美元下跌至3月15日收盤不到60美元；金地2024年到期債券價格則下跌至80美元附近。
碧桂園曾對此釋出公告表示，股份及公司債成交價下跌及成交量增加，或歸因於近期社交媒體上流傳有關公司境內外融資相關不公平負面陳述或評論。該等有關論述為毫無根據且嚴重誤導。
碧桂園稱，將積極開展維護市場穩定、保護投資者利益的行動，近期行動包括且不限於積極回購集團債務證券、提前將債務證券兌付資金劃轉至指定賬戶、向證券監管機構等相關監管機構投訴舉報散佈謠言及惡意做空行為。而此次公司高管購買的債券就包括在3月11日遭遇下跌並觸發臨時停牌的“21碧地04”。
除了碧桂園，旭輝集團近日也備受機構披露的一份報告困擾。據瞭解，國際評級機構瑞銀於3月14日釋出研究報告，將旭輝控股股票的評級由“買入”調整至“中性”。該機構的理由是，由於開發商的違約風險不斷上升，旭輝合作專案多且合作伙伴多為民企（存信用風險）或金融機構（存擠兌風險）的民營房企，因此面臨潛在風險。
隨後的3月16日，旭輝對外公告稱，報告欠缺嚴謹且嚴重誤導，並針對瑞銀提出的潛在風險點，作出回應。旭輝控股CFO楊欣在3月24日的業績會上回顧稱，可以看到大部分房企的債券價格都出現了非理性偏離，這一輪債券波動，不僅僅是來源於企業本身基本面或行業基本面，還伴隨了一些不實的資訊傳播。
對於部分房企被“誤傷”，柏文喜表示，這表明市場信任極度脆弱，只要一有風吹草動就會反應劇烈。而另一方面也說明市場懷疑部分房企可能存在較大的表外負債或者未披露的負債。
債市有望回暖
除管理層在二級市場購買債券外，近期不少房企還以提前贖回境外債券、提前完成債券兌付資金劃付等多種方式維穩市場，修復信心。
房企的回購熱在2月底便釋放出了訊號。2月28日當天，雅居樂集團控股有限公司（3383.HK，以下簡稱“雅居樂”）、廈門中駿集團有限公司（1966.HK）等多家房企釋出回購票據或境外債券的相關公告。其中，雅居樂披露，已全額贖回2022年3月到期未償還的優先票據，該票據本金總額5億美元，利率6.7%，發行於2019年3月，原應於2022年3月7日到期。
3月4日至3月13日，碧桂園在公開市場購回160萬美元2022年7月到期的4.75%優先票據，及800萬美元2023年1月到期的4.75%優先票據。而自2021年12月30日起及截至當時公告日期，碧桂園已累計購回優先票據本金總額4570萬美元。
中指研究院資料顯示，2022年年初以來，已有碧桂園、新城控股、旭輝控股、雅居樂等在內的十餘家房企主動回購債券、票據等。房企回購美元債金額已達12.8億元。
近期多家房企回購美元債，業內認為是房企向市場告知自身狀況逐漸好轉以及其在為避免造成違約而不斷努力，不排除將對美元債市場的信心起到一定的提振效果。
不僅如此，近期，美元債市場迎來了今年的第一家民營房企。3月18日，卓越商管成功釋出一筆1億美元票據，債券期限為3年，發行利率2.91%，募資用途將是為其現有債務進行再融資。這筆美元債使卓越商管成了今年首家實現美元債融資的民營企業，這一利率也創下了卓越商管境外發債利率的最低紀錄。
債市傳遞出的積極訊號，不僅來自房企的努力，也來源於政策層面的提振。3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，強調有關部門要切實承擔起自身職責，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。
同日，央行、銀保監會、證監會、外匯局均作出表態，防範化解房地產市場風險，積極推動房地產行業轉變發展方式，促進房地產業良性迴圈和健康發展。財政部表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。
從市場層面來看，受政策利好影響，部分熱點城市已有回暖跡象。如四大一線城市新建商品住宅銷售價格普漲，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%，東南沿海核心二、三線城市和基本面良好的內陸二線城市已出現回暖苗頭。柏文喜指出，房地產的這股暖潮是否會持續，還要看政策的實際效果、行業信心恢復和樓市的回暖情況，目前房地產板塊已經出現了回撥現象。
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