每一個家庭或許都有一個同樣的問題，2022年到底要不要買房？

買不買房，這個問題似乎很難回答，因為從去年開始，中國狂奔了幾十年的房地產行業迎來了拐點。

從許家印的恆大，到艱難度日的萬科，房地產企業是一個比一個慘。

而房價也開始有所回落，很多地方原本浮誇的房價開始降低，經濟發達的長三角和珠三角都有所回落，更別提北方的東北三省了。

今天和大家聊聊房價的問題。

2021年，中國房地產拐點

2021年，我們房地產迎來了拐點，在市場和政策的雙重作用之下，咱們的地產市場陷入了“至暗時刻”。

許家印的恆大負債是1.95萬億人民幣，旗下的恆大物業和恆大汽車基本上股價蒸發了95%以上。恆大出現實質性違約，很多人投資了恆大，買了恆大的房子，但是沒有得到應有的房子和投資收益。

恆大負債排名第一

恆大之後就是其他的房產了，包括孫宏斌的融創。

孫宏斌很有意思，2019年底，他建議房地產商“放棄幻想”，覺得房地產會涼，但是自己卻不斷地買買買，投資。比如弄了個黃酒小鎮，投資了77億，結果後面只回款2億多。

融創日子也難過

根據最新的資料顯示，融創的負債和股東權益合計1.21萬億，而負債總額為9977億。這還僅僅是表內資料。

其他小企業不用說了，很多已經破產了。

上面說的是去年的事情，那麼今年的房地產行業現在有多慘？

我們直接看資料。

去年4月份，房地產開發的投資增速是21.6%，1月份高位更是38.3%，但是現在2月份，這個增速就已經下調到3.7%。

簡單來說，我們的房地產開發的速度降低了10倍。這個數字背後，說明地產行業是存在嚴重問題的。

房地產投資增速下滑。

再比如3月份的樓市成交資料也出現了“腰斬”---30個大中城市商品房銷售套數和麵積同比均為-48.5%。簡單來說，買房的人少了一半。

政策寬鬆，城市自救

房地產不景氣不是一個小問題，是一個非常大的問題，首先慌的不是咱們老百姓，而是地方政府。

為什麼呢？因為政府財政和房地產息息相關。

在中國有一個大家都知道的詞叫做“土地財政”，簡單來說，我們政府的收入和賣地收入之間是有非常緊密的關係。

多緊密呢？根據資料顯示，政府賣地收入佔據地方政府綜合財力的26%,佔政府性基金財力的91%。

簡單來說，這塊缺口如果出問題，地方政府就會沒錢。沒錢到，甚至公務員的工資都很難承擔。

這就是一個比較嚴重的問題。所以地方政府開始了一輪自救運動。

這次的自救其實是從北方的哈爾濱開始的，在東三省，哈爾濱比較有代表性，因為哈爾濱的年輕人喜歡南下，不願意呆在本地生活，人口流出比較嚴重。

而哈爾濱的自救措施，其實就是“放開炒房”。

3月23日，《哈爾濱市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，廢除了購買後三年不能交易的限制措施。但是這個力度不夠大。

後面鄭州市也出臺了一個《通知》，表示要降低個人住房消費負擔。引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。

這就是鼓勵大家開始貸款買房了，還直接利率打折。

再後面就是福州市，福州的政策是這樣的：

非福州五城區戶籍家庭（含港澳臺）在五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅

後面浙江衢州也放開了，不限貸不限購，想買就能買，這就是地方政府的自救措施。

2022年，房子能不能買？

市場很差，政府自救，那麼2022年的房子能不能買？這個就要和房價執行的週期一起結合來看。

對的，房地產是有周期的。

2015-2019年是房價頂峰，後面就是政策收緊，基本面變差，導致房價下跌。

2022年4月，房地產執行的階段是“政策寬鬆，基本面改善”，我們樓市雖然依然很慘的，但是隨著政策寬鬆，形式是在逐漸轉好的。

房地產是有周期的

下面一個階段就是“基本面轉強，房價上漲”。

但是要注意，如果這個政策刺激得厲害，那麼就會成為2015年開始的那波房地產大牛市。但是根據目前，房住不炒的態度，這個可能性是比較低的，那麼比較適合的情況，是一波樓市小陽春，房地產企業和地方政府擺脫危機，但是房價又不至於漲的那麼厲害。

這是比較可能出現的一種情況。

在這個情況下我們繼續分析。

一種是家裡很有錢，那麼這個時候的房子，是比較適合作為一個“錨定階級”的工具。為什麼這麼說？有的人有錢喜歡去花掉，去投資，去創業，但是投資有風險，創業風險更大，花掉的話容易陷入消費主義陷阱。

投資有風險

這個時候你買房子，錢都固定在房產上了。那麼家庭財產起碼不會沒掉。這其實是一個“固定保險”。從這點考慮，買房就需要買住宅，要買大城市的住宅，有錢的可以買中心一點的。比如北上廣深。

當然有人不考慮上海也可以的。那可以去買杭州的，和我做鄰居。杭州西湖還是很美的。

第二種情況是剛需，這種不用說了，趁機可以上車，剛需住房是量力而行，今年宏觀經濟不是太好，不要一次性買超出能力範圍之內的房子，留點錢，弄個小戶型就好了。

第三種情況就是投資，這個時候房地產作為投資專案其實不太好。我說過，只要房住不炒的理念繼續提，基本上是很難放開的。

大部分家庭都可以套用這三種情況，對策我也說得比較清楚了。

房地產其實是有周期性的，之前我們的地產行業也經歷過高山和低谷，這次的地產也只是往後歷史中不起眼的一波浪花，它很重要，但是也沒那麼重要，咱們要做的就是科學分析，理性決策就好。

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