摘要：未來十年，那些只懂地產開發的房企可能不會死掉，但第一梯隊，只會被擁有科技實力及物業、城市運營等多樣服務的房企佔據
2021年財報中，頭部房企出現了幾組有趣的數字。
碧桂園營業收入5230.6億元，同比增長13%；股東應占核心淨利潤約269.3億元，同比降16.78%
相較地產板塊的不溫不火，碧桂園服務（6098.HK）財報顯示，2021年，營收288.4億，同比增長84.9%；淨利潤同比增長56.4%。
由此觀之，碧桂園服務2021財年營收增長率是母公司的3倍多，淨利潤增長率更是比已經出現的下滑的地產主業更顯堅挺。
在地產行業加速出清的這兩年，這是難得的好訊息。這意味著，房企“副業”已經逐漸成為更具增長潛力和賺錢能力的業務。即使在那些本身具備審慎財務管理風格的公司也是如此。
2021年，龍湖集團（00960.HK）財報顯示，報告期內營業收入達到2233.8億元，歸母核心淨利潤為224.4億元，分別同比增長21.0%、20.1%。
在行業下行時期，龍湖管理層滿足了投資人對“穩健”的期待，但更吸引資本市場的是其年初於港交遞交招股書的龍湖智創生活的表現。
招股書顯示， 2021年前9個月，龍湖智創生活營業收入超77.7億元，同比增長81.2%，淨利潤11.3億元，同比增長68.4%。 即守住地產基本盤之下，龍湖在物業板塊的營收與淨利潤增長幅度，是主業的3-4倍。據悉截至2021年12月31日，龍湖智創生活營收超110億，毛利率26%。
汽車、物流、機器人、農業等多元產業都曾被頭部房企試水。但是，形成規模化，與主業形成強聯動的產業，唯有物業服務。
優質的物業板塊不僅為房企平抑了週期性調控帶來的風險，也為房企的下一輪利潤增長帶來希望。
但從碧桂園服務、萬物雲、龍湖智創生活的發展軌跡看，單一業態遠遠不夠。
科技、規模操盤、多樣服務三塊實力將決定誰能走得更遠。
1規模化降本增效
過去一年，物業公司成為硬通貨，出現資金危機的房企紛紛將其擺上貨架。碧桂園服務、龍湖智創生活、萬物雲等頭部公司紛紛出手，搶在低點收割。
目前，碧桂園服務將富力物業、藍光嘉寶、彩生活等資產收入囊中；萬科透過換股，讓萬物雲拿到了陽光城物業資產；而龍湖智創生活，因母公司穩健的財務表現，逆勢出擊，去年先後收購了億達服務、楷林商服、美好幸福物業、九龍倉物業、新世界物業等多家知名物業管理服務企業。
截至2021年12月31日，龍湖智創生活物業管理業務，累計簽約及戰略合作面積4.6億平方米，在管面積2.6億平方米，覆蓋上百座城市，來自獨立第三方專案的在管面積佔比達到59.8%。
據不完全統計，截至2021年12月10日，物業管理行業已披露相關資訊的併購交易達71宗，涉及併購方33家物業企業，交易金額約333.3億元。
資本催生了行業收併購，也加強了行業聚集度。
頭部物業公司透過擴大規模，加強了區域管理的協同，同時，也降低了採購和運營成本。
規模擴張後，一套管理班子，可以同時管理更多面積，批次採購時，企業也有了更多的議價權。
當然，這只是規模化的表面利好，更大的優勢在於，規模化能改變傳統物業公司的營利模式。從主要收入來源為物業費，向非物業費收入佔比過半轉變；從只做自持，向輕資產管理轉變。
2科技平抑擴張後遺症
雖然併購，擴規模已經成為物管公司躋身頭部的重要手段。但並不意味著，已經卡位成功的企業就可以高枕無憂。
如果快速收購擴張後，技術、運營、投後整合能力跟不上，對公司的品牌損害是災難性的，而且效益也會不升反降。因此，大多數頭部公司都是採取左手掃貨，右手科技研發的路子。
龍湖集團CEO陳序平在業績會上透露，幾年間，龍湖集團在數字科技的研發中最主要的工作之一就是實現公司空間線上、業務線上、流量線上、資料線上、資產線上，所有的業務系統線上化。“所以，我們對外做輕資產管理服務的時候，運營成本、管理成本會比其他人低。在同樣取費的情況下，能夠獲得更好的回報。”
據悉，龍湖2021年科技投入約20億元。陳序平認為，這些科技投入轉化為各種數字化工具，讓龍湖能夠在規模快速發展時，保持更高的人均效能，以及員工數量穩定。
但他建議科技投入要強合整個生意邏輯、業務規則，把生意邏輯、業務規則融入到數字化工具中，讓它賦能業務，而不是純粹做科研類的科技投入。
興業證券2020年釋出一份報告顯示，以現有技術估算，智慧物業可以降低物管公司營業成本約3個百分點。科技賦能預計會為每個物管企業節省平均1.1萬安保人員和0.4萬保潔人員。
3多樣服務挖掘使用者需求
規模+科技這一組合套餐，為物業公司滋養了更多樣化的服務，同時也盤活了地產公司旗下的各種業務，促進了整個體系協同共生。
如龍湖智創生活業務涵蓋住宅及其他非商業物業管理服務，和商業運營管理服務。前者提供物業管理服務、非業主增值服務、社群增值服務，後者提供購物中心商業運營和物業管理服務、寫字樓及其他商業物業服務。
科技的賦能同樣可以觸及到商業運營層面。如打通線上會員服務、營銷活動線上銷售、租戶經營線上增值服務等。
除此之外，物業公司的服務半徑還在擴大，但並不盲目，而是圍繞宏觀調控政策和使用者需求展開。
2021年11月2日，國家發展改革委《關於推動生活性服務業補短板上水平提高人民生活品質若干意見》，要求大力發展社群便民服務。推動公共服務機構、便民服務設施、商業服務網點輻射所有城鄉社群，推進社群物業延伸發展基礎性、嵌入式服務。推動大城市加快發展老年助餐、居家照護服務，力爭五年內逐步覆蓋80%以上社群等。
龍湖智創生活則基於業主的真實需求，推出了愚公搬家、田螺美家、煥代大師等覆蓋家政、美居裝修、社群生鮮等多樣的增值服務。
同時，為了完善社群居家養老服務網路，龍湖智創生活還整合利用存量資源瞄準社群嵌入式養老，推出了“物業服務+養老服務”的社群體驗。
這些與業主生活密切相關的服務，有利於公司深入挖掘業主深層次需求，並有助於社群服務業務成為物業公司新的盈利增長點。
“過去三年，物管行業花了很短的時間走完了地產十年走過的路，從默默無聞、到起飛、到火熱、到泡沫，到一飛沖天、再到理性下來，我們相信，現在反而是一個水落石出的時候。市場理性了，好公司依然會有價值，不好的公司大家也會看得更清楚。”龍湖集團首席財務官趙軼談到。
