不久前，福州取消樓市限購政策，購買福州五城區144平方米以下普通住宅無需社保落戶。 （人民視覺/圖）
2022年3月，全國多地漸次放開樓市限購政策。
3月1日，鄭州釋出“鄭十九條”，全面放鬆限購限貸。到了3月底，哈爾濱宣佈取消限售，稱該政策“歷史使命已完成”，成為2022年首個取消限售的省會城市。接著，福州傳出訊息，購買福州五城區144平方米以下普通住宅無需社保落戶，限購政策取消。
三四線城市也動作頻頻。3月26日，河北秦皇島市印發通知，宣佈廢止2017年公佈的樓市限購政策，稱其“已經不適應當前我市房地產市場發展形勢”，成為河北第一個全面取消房地產限購的城市。隨後，浙江衢州釋出政策，在全國率先實現限購、限售同時取消。
從2010年北京首次實施限購以來，這一政策工具斷續沿用至今。12年來，限購政策反覆啟用又取消，歷經多次轉變。
上一次取消限購發生在2014年。在“四萬億”投資計劃刺激下，2008年之後各地大搞開發，樓市一度狂飆突進，房價猛漲，庫存激增。各地先是出臺“限購令”抑制房價，隨後迫於庫存壓力又將限購放開。
在限與不限之間，全國樓市發生了什麼？
限購的起點
2010年4月，《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》釋出，提出“地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”。這份被稱為“國十條”的檔案首次開啟了限購大幕。
北京率先響應。“國十條”出臺當月，北京釋出細則，要求一戶家庭只能購買一套商品房。隨後，上海、廣州等一線城市跟進。
中國人民大學城市與房地產研究中心主任況偉大告訴南方週末記者，2010年出臺限購政策，主要是因為2009年樓市過熱，房價大漲。而2009年房價大漲和當時應對金融危機的政策相關。
2008年，美國次貸危機爆發，引發席捲全球的金融危機。中國政府出臺四萬億投資計劃，採取寬鬆政策提振樓市，推動了樓市的火熱。
國家統計局資料顯示，商品房成交量、銷售額和房價漲幅，2009年都創下了歷史紀錄。
這一年，全國商品房銷售面積接近10億平方米，較上年增長42.1%，比此前的歷史高點還高出23%。全國商品房銷售額突破4萬億，比上年增長75.5%。新房成交價格漲幅達24%，首次超過20%。
在鄭州房企工作了15年的張勇剛對2009年樓市的火爆印象深刻。他向南方週末記者回憶，當時他所在的鄭州市場房價大漲，2008年到2010年兩年間漲了約一倍。
國家統計局資料顯示，2008年國內GDP增速由2007年的14.2%大幅下降至9.7%。
房地產市場景氣度大幅回落，2008全年商品房銷售面積同比降19.7%，創2000年以來新低。商品房銷售均價由2007年的上漲14.8%轉為2008年的下跌2%。
為了提振樓市，2008年中央接連發布四份檔案，要求降低房地產交易稅費、下調首付比例和個人信貸利率。2009年初，各地方政府和商業銀行紛紛響應，出臺房貸利率七折等優惠政策。
一系列刺激政策下，2009年樓市迅速回暖。到了年末，房價開始出現上漲過快勢頭。
在2009年12月14日召開的國務院常務會議上，中央對於樓市調控的態度從2008年底的“進一步鼓勵普通商品住房消費”轉變為“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。第二年，限購令出臺，北上廣等一線城市率先執行。
2011年開年，限購令再度加碼。當年1月26日，國務院再發8條政策，要求“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施”。
“國八條”出臺後，二、三線城市成為主要限購物件。鄭州、太原、武漢等在2011年相繼出臺細則，限購令在全國範圍內鋪開。
“我們後來是總共46個城市實施限購政策，這46個城市主要是一些省會城市，再加上一些計劃單列城市和（房價較高的）熱點城市，包括溫州等。”況偉大介紹。
不降反升，庫存激增
然而，在限購政策下，樓市熱度不降反升。
國家統計局資料顯示，2010年11月，15個限購城市中僅廣州新房價格環比下降0.1%，9個限購城市新房價格環比上漲。其中，海口和三亞更是“越限越漲”，同比漲幅分別達到49%和55.1%。
“咋就按都按不住呢？”當時一家房企老總髮表部落格文章感嘆，2010年房地產施工面積、土地收入、銷售面積和銷售額等多項指標均突破歷史紀錄。
張勇剛記得，2011年鄭州頒佈限購令後，公司的銷售業績依然上漲。當時他在鄭州本地一家大型房企任職，2011年公司銷售業績還是十幾億，2013年已經增長到三四十億。“越限購大家越買”。
他回憶，2011年限購令之後，鄭州市場上的房企開始採用更多手段拓展客源，從原來的投放廣告變成主動去拉客戶。置業顧問們到鄭州各大鋼材市場、手機市場，給有買房潛力的老闆們送西瓜，還出現房企僱用大媽帶客看房。
“大家無外乎就是比以前做的動作更多了，更費勁了，但是銷量還是能得到保障的。”張勇剛說。
況偉大解釋，限購政策實施之初，購房者處於觀望階段，市場預期仍較為樂觀。2011年前後，全國城市化率較低，住房需求依然較大，限購之下市場需求不減。
需求不減的同時，越來越多的新房拔地而起。2010年限購令出臺後幾年裡，中國房地產庫存激增。況偉大介紹，2010年全國庫存在3萬億平方米左右，到2015年前後已經增長一倍，達到6萬億平方米上下。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對南方週末記者介紹，房地產去化週期超過18個月就已屬於供應過剩，而2015年前後這一指標達到四十個月左右。
他分析，2008年金融危機之後開發商大量去三四線城市拿地，“結果蓋出來的房子賣不掉了”。
鬆綁去庫存，“棚改”幫了忙
庫存壓力下，房地產投資放緩，房價開始下跌。
李宇嘉介紹，受庫存壓力的影響，2015年房地產開發投資放緩。當年全國房地產開發投資增幅僅有1%，降到歷史最低點。
國家統計局資料顯示，2014年5月之後，樓市呈整體下跌態勢。至2015年7月，70個大中城市同比整體跌幅高達6%。
“有個別城市出現了（房價）下降，還有一些城市出現了開發過度，嚴重的一些地區出現了（少有人居住的）‘鬼城’。”況偉大說。
如此情境下，2014年各地政府紛紛取消限購令。據央廣中國之聲報道，2014年10月7日，海南三亞宣佈取消限購。至此，全國執行限購的城市就只剩下北上廣深這四座一線城市。
到了2015年，房地產調控開始以去庫存為重點。人民日報報道稱，“房地產去庫存成為‘國家任務’。”
為了消化庫存，央行降息降準，各地紛紛以寬鬆政策刺激樓市消費，公積金貸款門檻降低、貸款額度提高、房地產交易稅費降低等多重組合拳接連打出。
更重要的是，2015年開始，國務院啟動棚改貨幣化安置，要求2015-2017年全國改造各類棚戶區住房1800萬套。
這意味著棚戶區改造從原來的“分房”為主轉變為“發錢”為主。大批手握現金的拆遷戶湧入樓市，成為消化商品房庫存的購買力。
在棚改和寬鬆政策的刺激下，2016年開始，樓市再度火爆。國家統計局資料顯示，2016年全國房地產開發投資超過10萬億元，比上年名義增長6.9%。樓市銷售也一片紅火，全年商品房銷售面積突破15億平方米、銷售額突破11萬億元。
張勇剛回憶，2014年取消限購令之初，鄭州房地產市場還沒啥反應。2015年啟動貨幣化棚改之後，購買力一下子上來了。從2016年5、6月份開始，鄭州樓市銷量開始兩三倍地增長，房價在2016年下半年漲了50%。
眼看著樓市再度過熱，不少地方又開始重啟限購令。據中國之聲報道，2016年9月30日至10月2日，短短三天時間，鄭州、無錫、濟南、武漢等共計9個城市，先後釋出樓市調控新政，多地重啟限購限貸。
“這7年裡調控沒有放鬆”
2016年重啟後，限購令一直延續至今。隨著限購令的反覆，樓市行情也跌宕起伏。
張勇剛記得，在經歷了幾輪行情變化後，行業內甚至總結出所謂的“0538法則”。“如果年份尾數帶3和8的話，市場是下行的，但是到了尾數是0跟5的年頭就會開始上揚。”
這一民間法則在2018年後失去了效力。2018年，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”被寫入政府工作報告。之後，房地產調控持續加碼。到了2021年，中原地產研究中心資料顯示，全年樓市調控高達651次，調控次數增幅同比高達33%，刷新歷史紀錄。
“從2016年底開始調控以後，一直到2022年，算起來有7年時間了。這7年裡調控非但沒有放鬆，而是從市場終端一直收緊到土地口和融資口。”張勇剛說。
2020年8月20日，住建部與央行召開重點房地產企業座談會，首次提及“重點房地產企業資金監測和融資管理規則”，被外界稱為“三道紅線”。此後，房企融資開始受到嚴格監管。
2021年2月26日，自然資源部自然資源開發利用司負責人表示，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，土拍“兩集中”啟動。
嚴格監管下，2021年下半年以來，多地房價持續下跌。
李宇嘉分析，根本原因在於，在之前的四萬億投資和去庫存過程中，各地大建開發區、大搞棚改，地方政府財政資金壓力大，靠大規模賣地獲得收入。加上開發商大肆加槓桿，導致金融槓桿過高，監管新規之下資金鍊出現問題。
“限購政策是為了防止房價大漲，現在有些地方大跌了，都白菜價了。”況偉大說。
在李宇嘉看來，當前放鬆限購和2014年有所不同。2014年放鬆限購主要是由於庫存壓力過大，目前則是監管之下房地產業迴圈不暢，尤其是金融去槓桿導致部分房企負債風險暴露，市場產生恐慌情緒。
另外，當前新冠疫情環境下，全球經濟處於下行週期，市場信心和購買力不同程度受到影響，這對樓市預期走勢也產生影響。
2022年3月5日，2022年政府工作報告發布，再次強調“房住不炒”定位和“穩地價、穩房價、穩預期”。同時，政府工作報告新增了“因城施策促進房地產行業良性迴圈”和“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”表述。
（應受訪者要求，張勇剛為化名）
南方週末記者 衛琳聰
