關於上海三月的疫情，在此省略贅述至少一千字。
但是本著“舉一反三”的正面態度，本著“和本職工作關聯”的職業態度，還是先想想和地產的關聯，畢竟——疫情終會過去，只是早晚而已，但生活還要繼續。
一、上海房價或就此“成也疫情&敗也疫情”
繼上週的【我為什麼不看好樓市】，當時上海疫情已經在發酵和發散，作為從業者本能反應就一句擔憂：“莫非上海房價，成也疫情敗也疫情”？！
此話怎講？
今天我們來複盤2020年上海樓市的火熱：
其實，2019年下半年的樓市天氣只能說一般般，進入2020年只能說“樓市冷啟動”；
而始於2020年初的疫情，對上海樓市（之於內外購房者）都是提振，因為“上海的城市管理水平彰顯”，作為國際航班不停歇的“照常營業”城市，管控之好給了購房者信心。
不管是不是這個理由，至少上海做到了：
1、展示了城市管理水平的相對優渥；
2、上海房價傲視全國，是有道理的。
到了2020年二季度疫情逐漸平息，各地社會秩序的逐步恢復，上海樓市“歷經了一個季度的溫和修復之後，量價開始同步上揚”，所以在那一年的年末覆盤，不客氣地說：上海樓市是從當年的疫情中受益的。
但時過境遷，拋開本輪疫情之於上海造成的社會影響，本著結果說話的原則，至少可以說“本輪疫情對上海房價肯定有減分，無非是減多減少”。
做出這種判斷的今非昔比，可能是兩年來城市應對疫情的不同表現，也可能是——2020年的上海樓市（房價）是站在2019年的基礎上，而今時今日則是以2021年的上海房價為參照物，所以本輪疫情之後，上海樓市將以何種表現出現，購房者心裡——自有一本賬。
二、抗疫兩年間，物業管理才是“遲到的發現”
再來回顧兩年前的疫情，當時即使同一城市的不同社群，“腔調”高下立見，而腔調是如何形成高差的？
是物業管理水平。
還記否？當我們第一次面對城市靜態管理的時候，面對“居家辦公”的不熟稔和不方便，不同社群在不同物業管理之下的現場截然不同：
有的社群井然有序，物業管理的存在感不強（這點等同於好裁判“往往不是場上主角”）；
有的社群雜亂無章，缺乏物業管理的弊端突兀，看得到管理卻看不到服務的哭笑不得。
當時不乏部分業主或真心或凡爾賽：“交十塊錢（每平方）物業費的到底不一樣”。
所以，在第一次疫情之後，購房者的選房認知中，終於把物管水平作為購房與否的重要參照項，更有不少二手房客戶，“終於知道”進入社群之後看到的立面、路面、停車、垃圾、人流、車流、噪聲等各種或好或差的直觀感受，背後很重要的一個主觀差別在於物業管理，因為事在人為，表面現象背後都是人的作為（與否）。
所以，這兩年部分樓盤的未成交客戶分析方面，對“物業費高”的抗性頻次開始減少，因為購房者是用腳投票的，之前的“物業費高”並非支付不起，而是——認為不值。
三、疫情+“雙減”，商業地產向何處去？
假設把時光的指標向前撥三個月，想象一下疫情之後，商業和住宅誰更艱難？
答案當然是前者。
畢竟住宅還有居住這個剛需屬性，而（實體）商業在遭受疫情→“雙減”→疫情又來的連番打擊之後，其命運多舛可想而知，今天為了城市的全域靜態管理而閉店的那些商場、商家和品牌，待到山花爛漫時，它“是不是還線上”都很叵測，更逞論“叢中笑”？！
一方面，更為初心向善的“雙減政策”，導致實體商業最後的剛需人群——兒童流失大半；
另一方面，疫情重來之後對聚眾的進一步避而不及，和實體商業想要的人流，天生對立。
可以想象，即使社會秩序得以恢復，對於疫情常態化的忌憚將長期存在，所以“限流”將是未來商業地產的管理宗旨之一：不能爆滿就要限制人流，就要限制“導流”，不論是商場還是商家，要想活下去只能爭取——做高單位坪效！
可能出現的趨勢包括：
1、進一步擴大內部公共空間，店鋪卻不能收窄租賃面積，店裡店外都要寬鬆化；
2、沿街商鋪的傳統模式或將“昨日再來”，小面積&不逗留將重疊供需雙方訴求；
3、櫥窗不再是招商附屬品，將成為獨立收租標的，品牌展示功能大於銷售道具；
4、用於“聚集人流”的環形設計，將被“可快速疏散”的岔路設計所代替。
總而言之，招商更難的商場將面對承租能力因疫情而全面下調的商家，前者希望“大”後者希望“小”（或者因勢利導不得不“大”），在不支援聚集、導流、人氣、一站式的未來，商業地產——不矯枉過正地忌憚疫情，但不得不面對安全大於坪效的矛盾現實。
四、社交方式的迴歸，套內功能或重新劃分
其實，關於【地產如何應對疫情】類似的觀點、文章和討論，這兩年並不少。只是有些討論在走極端，比如曾經名噪一時的“防疫戶型”：把疫情當成常態化權且過於偏激，但地產全部圍繞著防疫、抗疫和隔離，這會把產品線帶到溝裡去的。
但是，不得不承認，疫情之後對所有購房者，未來的生活方式包括社交方式可能帶來改變的源動力，那麼這時候就不單純是“家居戶型要符合隔離要求”的出發點，而是從疫情之後給我們帶來的改變，來倒推可能導致的地產（產品線）應對。
先，研究人吧！
這些年，在一二線城市特別是“小家庭化”之下，家庭的居住功能在逐步蠶食社交功能，因為——社群內甚至社群外，都可以是你的客廳，只要你消費！
所以，較長一段時間以來，“家裡房子小一點沒關係，反正有事外面聊”的社交觀念將被習慣裡家外有別的城市和人群所顛覆：“家外少聚會&家裡微社交”的傳統模式或將捲土重來。
於是，【小範圍家庭聚會】作為一個熟悉又陌生的命題，又來被螺旋式上升地拿出來討論：
1、這些年被冷落、被詬病（大而無當）、被作業場景化的客廳，或許又要被重視被重拾；
2、到家聚會的言下之意，有一定機率轉化為“到家吃飯”，廚房做大&複合本來就是迴歸居住屬性的標誌之一，如今可能進一步成為趨勢；
3、餐廚一體化的設計傳統，或為空間使用統籌所用，只有模糊（間隔）才能開放（式）；
4、同樣面積多個房間的設定，原來只是為了控總價，現在和未來一切為了——同一屋簷下；
5、“通風”的作用有望進一步被提升，之前部分豪宅過於重視私密也將得以糾偏中和；
6、“兩個衛生間”配置進一步被設計剛需，不是為了隔離而是為了分離，也有利於舒適。
五、社群管理或是房價的“+1賣點”
2020年疫情之後，地產的無厘頭結論之一：“買房最好是別墅，至少也要低密度”，但在寸土寸金的一線城市，別墅和低密度都是可望而不可求的臆想，那麼還是從管理端切入吧！
如果說2020年居家抗疫的主角是物業公司，那麼今年已經換角成了街道、居委會、志願者。
曾經“1000個物業管理，有1000種業主安危”，如今更可以套用【安娜卡列尼娜】的開篇——“不同的基層管理組織，（對於業主的安全感）各有各的不同！”
之前張口既來的城市管理原則：精細化&網格化，於2022疫情之後，或將被“口頭禪→執行力，領會精神→全域落地”，過去幾年被放大被神話的智慧、數字、科技，其背後的操縱桿——人，將重新回到城市和社群管理的舞臺中央！
社群工作的准入門檻，從態度、熱情、愛心到邏輯、組織、統籌，不僅是一槍熱忱。
“服務居民”四個字，將成為一個系統的營銷邏輯：
1、社群居民需要的採集；
2、訴求的“最痛點”梳理和排序；
3、資金和空間有限之下的“最低過杆成本”；
4、社群精神文化訴求的滿足、（和文化消費）互補、個性化；
5、“統籌管理”和“不聚眾”之間平衡和折衷；
6、全齡化社群的“定投滿足”。
歷經2022年的3月，上海市民對於社群管理的認知和訴求，將會被提升到一個全新的高度：（1）如何做好業主的本分（2）如何與社群良好互動和協作（3）人的力量在社群進化中的匹配和互相促進，都將成為【2022年上海春天】的續集，且無限不迴圈。
一場疫情固然是城市的不幸，但也是城市突如其來面臨的摸底考。
“盡人事”三個字的不同理解和轉化，是城市最終可以觸控到何等高度的驅動力。
後疫情時代是一個嶄新而從未歷經過的時代，你我他是否已經做好準備，去擔當去參與？
