近些年隨著海淀產業之神的地位坐穩，海淀北昌平也跟著站了起來。
血拼姐印象最深的是當初朋友圈一個投資大V的形容稱：“買在這邊，想不漲都難”。這句話只說對了70%
京北逐步大熱，不少外溢的碼農擠不上海淀的車，將目光鎖定昌平。
去年昌平入市了兩個新盤均價已達6.2萬/㎡，總價510w以上，群裡不少粉絲朋友直呼昌平也快高攀不起了。
最近終於來了倆新盤，以剛需小戶型為主，總價低至300w+！堪稱京北真正的價格窪地......
但姐今天要說一個容易讓人忽略的事實：窪地的本質可能是投資的keng。
NO.1｜京北發展潛力與不確定性並存
昌平區域面積很大，從發展結構上來看咱可以主要給它分為三部分：迴天地區、未來科學城、昌平新城。
迴天區域也就是回龍觀+天通苑的組合，是距離主城區最近，與海淀朝陽接壤的地方；
未來科學城分為東區＋西區，在迴天區域北部；昌平新城則要再往北一些。從京北樓市的角度，我們能接觸的專案基本集中在迴天及未來科學城區域。
想判斷一個區域發展如何，最直觀的就是看它的房價及漲幅，有點類似一分錢一分貨。
目前走在昌平發展前沿的是迴天當中的回龍觀，離產業高地海淀最近自然最好的承接了外溢產業及人群。
回龍觀是昌平最具發展潛力的地方，這裡的房價正好印證這一點，姐去看了下回龍觀4月二手房均價在56912元/m²；同比去年同期上漲 10.03% 。
大V所說的京北想不漲都難，基本就是集中在這片區域。
開頭姐說他這句話只說對了70%，另外那30%不願意漲的小意外，就在未來科學城。
價格窪地是有道理的，這麼些年未來科學城一直沒發展起來，產業組團不夠大，沒有形成高實力的產業叢集。
最近入市的兩個低總價盤就位於未來科學城輻射的區域，一個是矽谷ONE靠近東區在北七家，另一個是中海滙智裡靠近西區在沙河高教園一帶。
咱來看看這倆區域的房價走勢：
目前北七家二手房均價在43233元/m²，每平比回龍觀便宜了1萬多，過去一年這裡的房價走勢在4萬至4萬4之間波動。
再看沙河，去年5月至今二手房價則是在波動中下跌，目前均價在43638 元/m²。
窪地過去的房價走勢一點都不樂觀，並且可以預判的未來充滿了不確定性。
NO.2｜交通問題是很大壁壘
昌平目前已開通運營的有四條地鐵線路，分別是昌平線、8號線、13號線、5號線，基本都分佈在昌平南，迴天地區地鐵覆蓋性最高。
再往北交通出行就很不方便了，這也是昌平北部房價上漲的重要阻力。
沒地鐵日常通勤極不方便，買這邊的人少，房源流通性就不行。
目前未來科學城一帶有在建中的地鐵17號線，但對距離最近入市的北七家矽谷ONE來說距離太遠借不上光。
傳說規劃中的17線支線的具體線路走位也沒官宣，目前還是具有很大的不確定性。
目前距離矽谷ONE最近的地鐵站是2.9公里左右的5號線天通苑北站；
而中海匯智裡在未來科學城西區，更靠近六環，東距沙河高教園區僅1.5公里，南距生命科學園僅5公里,緊鄰京藏高速、京新高速兩條高速。
距離最近的是昌平線沙河站/高教園站約4km......
聽說未來專案東側有S2號線及19號線北延地鐵的規劃，據公開訊息顯示，S2線擬在中海匯智裡專案東側設一個站點，但是規劃這種事，沒落實的大家暫且當沒有來看。
所以矽谷ONE和中海滙智裡的一個共同問題，就是離地鐵太遠。
NO.3｜低總價小戶型扎堆
區位上兩個專案還沒有吃到京北的發展紅利，但他們的優勢可能是在戶型面積上，都做了小戶型總價很低。
矽谷ONE戶型面積為72-129㎡二至四居，共1300餘套房源；專案容積率2.2，指導價5.4萬/㎡，總價約389萬起！
並且姐聽說開盤價可能更低......
來咱看看戶型圖：
72平米兩居
99平米三居
129平米四居
中海滙智裡戶型則為58㎡一居室、74㎡南向兩居室、107㎡南北三居室、120㎡南北四居室，銷售均價約為5萬/㎡，總價290萬起。
專案規劃建設15棟樓，容積率為2.2，共計1502戶，車位配比1:1.2，戶型圖給大家放下面：
兩個專案都是以剛需小戶型為主，總價300w+的戶型很多。
如果有人想看倆專案具體的戶型對比，評論區留言，今天不做過多評述了。
對於京北的這兩片窪地，本地的剛需還可以看看，投資的就快跑。
