越來越多的城市，坐不住了。
從鄭州、哈爾濱，到福州、大連，從衢州、秦皇島再到蘭州。
我們正在經歷的，是一場足以比肩2014年的樓市寬鬆大潮。
不管是過去幾年，被捧上神壇的新一線城市，還是籍籍無名，房價直衝雲霄的三四線城市，這一次，他們都低下了高傲的頭顱，用足渾身力氣，聲嘶力竭的呼喊人們去買房。
在3月初，藍白跟大家聊鄭州重啟棚改貨幣化的時候，就說過：
鄭州，作為第一座全面寬鬆的千萬級人口大城，政策沒有撤回，反而大張旗鼓的宣傳，還有央視的背書，將成為今年最典型的風向標。
我們來捋一下，也就一個月時間，有多少城市，按捺不住心中的躁動。
3月1日，鄭州發通知，取消“認房又認貸”，重啟棚改貨幣化，二手房可以選擇核定1%個稅，20%差額稅可以避開。
鄭州呢，因為去年1次洪水+3次疫情，法拍房數量已經攀升到了全國第二（順便說一句，第一名是杭州），大批房企放長假，遍地停工的樓盤，售樓部全靠中介堆人氣。
成片的土地流拍，開發商不報名，城投也不想沒錢託底，以至於後兩次集中供地，鄭州只能把賣不出去的地塊，臨時緊急撤牌。
鄭州樓市之慘淡，在全國同級城市裡都排的上號，也撕下了前幾年熱炒國中城市概念的“遮羞布”。
3月23日，哈爾濱市宣佈廢止2018年出臺的限售政策。
哈爾濱原來限售是3年，從網籤就開始算。
新房從網簽到交房，拿證，沒個三四年下不來，2018年釋出的限售政策，現在不到四年就取消。
所以。。。廢除限售，也是廢了個寂寞。
主要還是訊號意義。
限售，是抑制炒房的最大利器。
剛需自住一套兩套的，限個三年也無所謂，大不了就是改善換房的時間往後推一些。
可炒房不一樣，因為炒房講究的是高槓杆、“快進快出”。
限購，他們可以想辦法透過落戶、積分、社保的手段獲得購房資格。
限貸，他們可以想辦法借短貸，第三方高息籌資，推高首付的槓桿。
唯獨限售，他們破解不了。
不管從網籤開始算，還是從契稅日期、房產證日期開始算，限售時間，誰都改不了。
可以說，限售是凍結房產流動性的關鍵措施。
所以，哈爾濱取消限售的意義，是給其他釋出限售政策的城市，打了個樣，接下來，重點看青島、海南這些限售5年的地方，會不會有樣學樣。
3月30日，福州取消限購。
不管你有沒有福州的戶口，有沒有繳當地的社保個稅，名下有沒有房子和貸款，都可以在市區買房了。
福州這個城市，很奇怪。
要說人口和GDP，體量確實不算大，連個地鐵都不批。
要說房價，排全國TOP10也不過分。
人口和產業規模上不去，一般公共預算的規模肯定也上不去。
房價能排到全國前十，高房價的上游必然是高地價，這就會造成略顯扭曲的財政結構。
用土地出讓收入佔財政四本賬的比例，來觀察地方財政對於土地收入的依賴，可以發現在32個核心城市中，福州位列第一，比值達53.2%，對於土地收入具有相當高的依賴，32城中位數為41.9%，同屬福建的廈門，比值達到了37.9%。
所以，樓市成交和土拍，對福州很重要。
2021年四季度以來，福州商品住宅月均成交量僅有23萬平方米，較二、三季度月均成交量近乎腰斬，受此影響，截止2022年2月底，福州商品住宅去化週期已接近20個月。
這就是福州放開限購的關鍵原因。
4月1日，浙江衢州同時解除了“限購和限售”。
鄭州和福州放開的是限購，哈爾濱放開的是限售。
衢州一步到位，直接把限購和限售都放開了，放得不能再放開的那種。
衢州這個地方，名不見經傳，存在感似乎不強，一個四線地市，GDP在浙江排倒數，房價倒是一點都不虛，柯城區單價1.8萬+，江山市逼近兩萬，開化、龍游也都突破了1.2萬的單價。
這個價格，很不可思議。
要知道，中西部二線省會，大把房價1-1.5萬的房子，浙江雖然是共富示範區，可一個經濟總量、常住人口、建成區面積都非常有限的四線城市，靠啥支撐如此量級的房價體系？
這種現象，正好能跟上面說的福州，還有浙江的溫州、金華聯絡起來看。
我發現，福建和浙江這兩個地方的人，似乎一直都有“富貴不還鄉，如錦衣夜行”這種，根植在基因裡的鄉土觀念。
與河南、安徽的重土親鄉觀念不同，跟廣東、江蘇目的性極強的投機也不同，福建、浙江的購房者，似乎都有一種樸素的炒房情結，他們把在自己家鄉買房這件事，好像當成自家的生意來做，渾然不覺高房價帶來的反噬。
接著說城市。
還有大連，秦皇島和蘭州。
大連全面放開了落戶，中專學歷以上就能落戶，只要交得有社保就能落戶。
秦皇島呢，廢止了以前的限購政策，檔案裡有一句話，“已不適應當前我市房地產市場發展形勢”。
蘭州，取消“認房又認貸”、放寬限購。
不用過多分析，這些城市，都有不得不這麼做的理由。
我聽一個朋友說，放鬆越晚的城市，買入的價值越大。
這樣的觀點也有道理。
這似乎昭示了，各大城市對房地產的“忍耐度”。
忍耐度越低，叫得越早，底氣就越不足。
忍耐度越高，口子松得越晚，調控的定力越足。
所以，我們很有必要梳理一下，接下來，哪些城市會跟上調控放鬆的腳步，哪些城市依然會作壁上觀，這對我們個人購房選擇，也有一定的參考意義。
我今天讀了一份報告，中泰楊暢寫的。
這份報告，是以福州、廈門作為模板來研究的。
地方救市的動機是什麼？
1，房子賣得好，能拉動一個城市上下游的消費，固定投資、工程機械、傢俱家電、裝飾裝修。
2，房子賣得好不好，直接影響開發商的拿地意願，從而影響地方財政收入。
從這兩個角度，將研究樣板的範圍，擴大到全國31個省市區的核心城市（不含拉薩），剔除掉福州和廈門之後有33個。
在這33個城市裡觀察，是否跟福建省核心心城市，有共性特徵，尤其是放鬆商品房銷售端政策的衝動；
結果顯示，有12座城市值得關注。
其中10個城市，包括合肥、貴陽、成都、太原、南寧、上海、蘭州（4月5日已出現政策調整）、南昌、青島、銀川，存在人口流入的新增需求，而短期拿地積極性走弱，供給與需求無法匹配，主要是政策限制的原因，對於銷售端政策放鬆或許存在“衝動”。
另外，石家莊與昆明兩個城市也值得關注，同樣存在人口流入的新增需求，短期土地市場尚可，但土地收入依賴度較高，從穩預期的角度，也存在調整政策的可能性。
讓我們記住這12個城市的名字，接下來的兩個月，看是否會印證。
至於名單之外的深圳、杭州、寧波、廣州、長沙、北京，這些城市，要麼有人口持續流入，要麼房價沒有出現大起大落，土地成交還在合理水平，進一步放開的空間很有限。
梳理了放鬆調控城市的次序和邏輯，接下來，應該去哪裡買房，大家心裡應該有個數了。
