居住權是《民法典》物權編新增的用益物權的種類。居住權是指權利人為了滿足生活居住的需要，按照合同約定或遺囑，在他人享有所有權的住宅之上設立的佔有、使用該住宅的權利。
居住權作為用益物權具有特殊性，即居住權人對於權利客體即住宅只享有佔有和使用的權利，不享有收益的權利，不能以此進行出租等營利活動。根據我國《民法典》的相關規定，居住權無償設立，自登記時設立，不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。這相當於在房屋所有權之外，新設立“居住權”。
不過，居住權只能保障居住權利，沒有繼承乃至轉讓的資格。即便如此，房子只要設立了“居住權”，即使沒有房產證，也可長時間乃至終生居住。新業主即便事後獲得不動產證、拿到所有權，也無法改變“居住權”已經存在的現實，沒有權利趕走居住權人。居住權的期限，可以自行設立，5年、10年、20年均可，也可是終生。如果是終生有效，那麼不到去世，居住權就不會消失。需要說明的是，不是長期居住就能獲得“居住權”。根據新規，居住權須由房主以書面形式訂立合同，同時向登記機構進行登記設立，所有人對此擁有決定權。
居住權的設定將房屋的居住權和所有權分開，滿足“房子不歸我，但我卻能住”的訴求，居住權登記為保障特定群體“居者有其屋”具有重大意義。設立居住權的情形一般有夫妻雙方離婚時在離婚協議中約定，離婚後的房屋所有權歸一方所有，另一方對房屋享有一定期限或者終身的居住權；父母作為住宅所有權人將房產所有權透過贈與或者買賣過戶給子女的同時，子女為父母設立居住權等。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理登出登記。
第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。
[祈禱]關注享房，跟您分享更多專業房產知識[笑][笑]
