一邊是房地產企業股票的大漲，另一邊是房地產企業的債務違約，市場很矛盾，到底房價還能不能再來一波行情？
類似於2015年的那種"漲價去庫存"的行情，短期不會再有，即便有，也不會有當初的那種力度。
第一，市場成交和房企銷售遇冷，加上部分房企債務違約案例頻發，購房者觀望情緒濃烈，缺乏信心。
第二，2015年居民槓桿率只有36.8%，而到2022年，居民槓桿率已經飆升至62.2%，空間有限了。
第三，2021年全國商品房銷售額再創新高，達18.2萬億元，但據統計近五年全國累計成交商品房63萬億元，佔過去20年的56%，需求嚴重被透支。
資料來源：IFind
對於房企來說，其實上一波的漲價去庫存就是很好的降槓桿機會，但是大部分房企並沒有選擇降槓桿，而是趁著這一波行情迅猛擴張。
導致的最終結果是，居民槓桿率飆升的情況下，企業部門的槓桿率不僅沒有降下來，反而搞出了流動性危機，負債壓力最大的就是地產行業。
這其中擴張最猛的是碧桂園。
2015年碧桂園負債總規模2726.16億元，到2021年負債總規模已經飆升至1.65萬億元（含預收），足足增長了6倍。
碧桂園其實跟恆大的情況差不多，土儲基本都集中在一線城市以外的二三四五及以下城市。
在PSL的助推下，這些城市的機會會比一線城市更好，但PSL退出後，僅憑市場的剛需消費是無法支撐如此大的規模擴張。
01.業績下滑嚴重
碧桂園2021年業績是近十年以來比較差的一年，歸母淨利潤下滑了23.49%，是2008年以來增速下滑最大的一年；毛利率下滑至17.74%，是上市以來最低的一年；淨利率下滑至7.84%，是2005年以來最低的一年，情況比較糟糕。
儘管碧桂園整體的融資利率還沒出問題（其實房企暴雷前都挺正常的），但銷售資料的下滑是掩蓋不住的。
2022年第一季度，碧桂園累計銷售金額同比下滑33%，單月同比下滑46%（十大房企中下滑排名第二），單月環比下滑5%（十大房企中下滑排名第一）。
資料來源：西南證券
其實二級市場對碧桂園的預期並沒有太好，同在港股上市的碧桂園物業市值和碧桂園集團市值差距只有200億，這已經說明了資本市場的態度。
而近期國際機構惠譽（三大評級機構之一）又將碧桂園的長期外幣和本幣發行違約評級展望由【穩定】下調至【負面】。
對於碧桂園來說，最壞的預期是，公司的土儲都集中在三四線及以下城市，81%的專案分佈在廣東省以外，前十大成交專案基本都是二三四及以下城市。
回到五年前，碧桂園的擴張邏輯是沒問題的，一方面是漲價去庫存；另一方面是棚改貨幣化以及農村人口城市化帶來的巨大增量。
而當下的情況不同，前幾年高位拿的土儲現在無法以更高的價格結轉，導致利潤率下滑嚴重，同時PSL的退出以及一系列的限制條款，也壓縮了市場的整體需求。
其實對於房子來說，如果剔除了投資屬性，很多地區的房子是過剩的。
02.負債規模太大
碧桂園負債總規模位居房地產行業第二（第一是恆大）1.65萬億元，其中有7093億元是預收賬款，剔除預收賬款後負債仍然高達9000億元。
如此高的負債，意味著每年會有大額的利息支出，而在碧桂園的財務費用上並沒有看到利息支出，反而利息還有收入。
怎麼操作的呢？
公司將利息支出全部資本化，這麼做的好處可以計入資產，增加當期利潤，提高淨利率，同時達到調節"三條紅線"的目的。
當然，對於高負債的碧桂園來說，交出一份靚麗的成績單更為重要，因為公司還要募集新的資金來償還舊債，如果業績太爛，那融資端的成本可能會飆升。
2021年，碧桂園的利息費用高達181億元。
一般來說，表內的資料不會有太大的問題，關鍵是表外到底有多少負債，連銀行也說不清。
碧桂園為集團的合營及聯營企業融資做出的擔保金額為432億元，這類擔保也是表外負債的高發地帶。
2021年，整體負債是有所收縮的，短期借款下滑了18%，長期借款增長了3.76%，利息支出下滑20%左右，但整體的負債規模還是太大。
03.未來預期偏負
地產本身就是剛需消費，而且地產也算是一門好生意，起碼這個行業是預收款制度（先收錢後蓋樓）。
支撐房價的核心是經濟，是產業，是人口，產業比較完善的城市，經濟基礎更好，才會創造出更多高薪就業的機會，才會有更多的人才流入，形成正迴圈效應。
一二線重點城市未來依然會成為人口流入的重點區域，依然還會滋生大量的需求，當下就看誰能熬到最後。
如果實體經濟的蛋糕沒有做大，金融創新不可能憑空創造出額外收益，其實很多地區都很難支撐高房價。
對於碧桂園來說，其戰略佈局主要集中在二三四五及以下，未來的預期是偏悲觀的。
