6月份開始的樓市慘案是全國性的，普遍各個城市都發生了，包括很多公認市場很好的一二線城市，7月份比6月份成交腰斬，8月份比7月份更加腰斬的慘象，次生災害就是樓市的降價大跳水和土地的流拍。
發生了啥情況？大家都很好奇
這篇就是琢磨下到底是啥原因。
一、背景
其實，冰凍三尺非一日之寒，在腰斬又腰斬之前已經有了很多隱憂。
2021年小陽春有2個特徵
特徵1：3-5月恐慌性放量
無論是濟南、武漢這類二線城市，還是浙江的三四線們，都迎來了一波超級牛市，有庫存的清庫存，沒庫存的漲房價，“恐慌”兩字重出江湖，帶走了一批人以踩踏的方式提前入市。
特徵2：剛需比例越來越少
我們可以看到，小陽春的表現中，改善盤非常耀眼，剛需盤其實反而乏善可陳，遠郊剛需盤還是一個比一個難賣，市區的高單價高總價的改善盤反而難搶。所以，改善為主導的市場，本身就有其波動性——改善的購買並不如剛需那樣急迫，可以觀望。
二、更大的背景
“目前，老百姓的住房得到了全面的改善，現在城鎮住房居民家庭擁有率達到了96%，其中最窮的低收入的家庭，他們的住房擁有率也達到了89.1%，可以說當年我們所設想的居者有其屋的目標已經基本實現。”——摘自網上的報道，是一個官員2020年在博鰲論壇上說的。
也可以理解為，房地產全面野蠻生長的時代結束了，大部分人都有了房（背上了負債），未來只能是結構化的市場和行情。
三、對背景的總結
沒有剛需築底，未來的行情大機率就是大起大落。情緒來了就瘋一下，情緒走了就掉回去，掉落的深度取決於當地的居民財富能力，財富能力強的地方穩得住，弱的地方從哪來回哪去。
四、直接原因：6、7月份的政策鞭撻、特別是金融口收緊
可以講，如果沒有政策強壓，量不會掉的那麼慘，總是會有一定的平滑度。畢竟3-5月小陽春普遍都很強，居民的熱情很高，是有一定慣性的。腰斬又腰斬，一定是用了力度的。
力度就是：限制需求及地產和金融脫鉤。
房價的規律其實很簡單，供應少了、房價漲了，槓桿高了、房價漲了。
土地供應和新房供應的確有滯後性，而且18億畝紅線在，沒法敞開供應土地，所以就搞了需求端，比如浙江的全面限購程序。
而槓桿這塊的主動權在政府手中，全面抽槓桿，一是控銀行，給銀行也2條紅線，二是控居民，嚴查你的首付和流水，要求和實際匹配。實質性是透過“規範”的方式降低了居民的購買力，6月前本來可以透過首付借錢、流水作假，往上撐購買力的，現在都不行了，這就排除了一大批的客戶。
銀行房貸不行了，那經營貸呢？特別是浙江，有一堆中小企業，要流水有流水、要稅收有稅收，房產又是強力抵押品，按小微去做貸款利率2%可能都不到，天然的炒房天堂（房價一旦漲了，越貸越多，甚至貸的比原來買的房價還多，利率還低）。但是，被限購了呀，那種人都不止3套房，一個限購對付足矣。
而且房貸利率也高了，作為一個壓在駱駝身上的稻草，也有分量。
五、次生原因：心態變化
買漲不買跌是天性，股市亦然、樓市亦然。
只要不漲，就不想買了。
如果跌了，就想賣了。
跌的時候有很多很多理由，來給自己營造恐慌的感覺，就如同漲的時候也有很多很多理由，來給自己營造恐慌的感覺。
六、政策鞭撻後的案場反應
案場人少了，有些人發現自己沒了資格，有些人發現自己的流水不夠了，有些人發現自己資信不好被銷售鄙視了。
為了收攏殘存的客戶，特別是那些還算優質的，但是被打的首付不夠的客戶，案場只能採取主動降價或者首付分期的策略。
而且，客戶變得越來越稀缺，各個樓盤都在搶。
房價一旦下降到了價格戰階段，那就失控了，客戶在不斷等待各個樓盤的最近報價，在不斷降價中失去了買房的樂趣——畢竟不會漲了，後面跌多少未知，那還不如繼續觀望。
建議剛需還是先上車，原材料暴漲房價卻沒漲，不就是因為疫情影響到了經濟嗎？不早點下手等房價漲回來再買？
