經常看到一些車評影片，主要是講哪款車跟上一代車型相比，又有哪些地方減配了。其實不光汽車行業，生活中許多的行業也都是一樣，在競爭和市場趨勢下，為了保障利潤，都會在一些不起眼的地方進行“減配”。但是如果不是專業人士的指導，也許你很難知道。今天就聊一聊房地產的“減配”，看看你買的新房有沒有中招。
當市場好，房價上漲時，樓盤二期的交付標準一般會大於等於一期，基本不用擔心。
但是當市場不好，房價漲不動，甚至下跌時，就必然會出現“減配”。就像當前市場，南京市場執行“限地價、限房價”的雙限政策，銷售限價與最高地價之間的空間十分有限，最小的房地差僅6000元/平米。這6000元裡要包含建安、配套、資金成本和諸多稅費。不減配，那就要虧損。
那開發商一般怎麼降標/減配呢？
開發商針對客戶會做一個客戶敏感點分析，哪些能減，哪些不能減，減要減到什麼程度，在這個專業報告中都會有系統分析。而敏感點的來源，就是來自於你，來自於案場你填寫的調查問卷以及部分客戶的訪談。也許你當時以為做這些，是在幫開發商進一步提升產品品質，最佳化客戶體驗，但也有可能，調研結果用在了相反的用途。
那開發商一般減配哪些地方呢？
首當其衝的就是窗戶，因為窗戶的成本比較高，減配起來，降本效果顯著。窗戶的減配有顯性與隱性兩種減法。常規樓盤多使用鋁合金門窗，並且採用雙層或三層中空玻璃，同時為了滿足節能規範需要，增加low-E功能。減配下來，一般改為塑鋼窗，同時減少玻璃層數。LOW-E功能也改為手動遮陽簾。但另一方面，窗戶也是客戶關注的敏感點，所以，這幾項也不會全減，一般會選擇其中的1-2項進行減配。這些屬於顯性減法，部分客戶會看出來。而隱性減法則非專業人士而不能看出來，那就是在設計方案中降低專案窗牆比。也就是設計時，減小窗戶尺寸，整體減少窗戶的使用面積。這也是豪宅與普通住宅的一個重要差異指標。
其次，減配最重要的便是地庫。由於房屋是期房銷售，很多人買房子，最多看看樣板房，不會看地庫。而地庫的成本也是土建成本中的大頭，減配省下的錢也是最可觀的，所以也是減配的重點。很多小區車位小，位置緊，出入不便，還常發生鄰里間停車糾紛。罪魁禍首也許就來自地庫的減配。
地庫減配，一般會作為重點反覆扣細節，省成本，滿足國標最低要求即可，儘可能壓縮地庫面積。比如柱網選型，這是一個大頭。地庫柱網簡單點可以分為大柱網與小柱網，也就是地下車庫裡那些柱子的大小與密度。大柱網柱子粗，但是數量少，柱子與柱子之間空間開闊，停車舒適性高，但單方成本比小柱網高。小柱網柱子細，但是密度大，所以對停車而言，舒適性差不少，尤其是對那些大型車和女司機們。柱網最佳化時，開發商一般都會優選小柱網，降低成本。
此外，開發商一方面需要滿足車位配比要求，另一方面又希望減少地庫面積，節省成本，所以會將一部分車位設定在地上，這也是減配的一個重要手段。除此之外，針對車庫地坪漆，以及車庫出入口頂棚等也會進行減配選項。
入戶大堂以及門頭也常常被納入減配清單。也許，之前的入戶大堂是挑高6米，而且面積可觀。如今入戶大堂可能也僅僅是3.6米的平層，面積也縮小。入戶大堂的門頭一般會採用石材包裹，配合整體裡面線條。原來可能是3層以下立面石材，如今可能僅一層石材，門頭石材也進行簡化。
還有一些小的地方開發商也會做減配，比如陽臺欄杆。之前可能是玻璃欄杆，如今是鐵藝欄杆。即使是鐵藝欄杆，之前可能是帶花式，如今可能僅僅是豎條的基本款。還有園林景觀大面積使用草坪，減少硬景比例。電梯、入戶門以及開關面板等等選用品牌上會降標，可能會由一線品牌降至二線品牌。
如果是精裝修樓盤，那關於精裝，能減的就更多了，這裡就不細細去說了。如果有朋友感興趣，針對市場上一些精裝減配普遍操作，我會總結一下，另行分享。
最後，不得不說，伴隨著這波調控，上漲的房價確實被抑制下來了，但是另一方面，產品的品質確實也打下來了。這也導致大量樓盤出現交付群訴和精裝修維權現象。客觀來說，也不能全賴開發商。市場是一隻無形的手，能對不合理的情況進行自我調節，但是當房價被人為限制後，這種調節也就失效了，自然也就會出現這樣那樣的問題。
好在官方也注意到這個問題，越來越多的城市，在土拍時將“競品質”也納入其中。同時適度增加“房地差”，提高開發商盈利空間，保證房屋質量。希望今後房地產市場真正能迎來重品質時代。
