根據真實典型案件，分享實用法律觀點
【實務觀點】
按照被徵收房屋類似房地產的市場價格進行評估的，評估結果已經包含了被徵收人院落和空地在內的土地使用權的價值；按照所處區位的新建普通商品住房市場價格評估的，新建普通商品房的價格既包括區位、用途、建築結構、建築面積、佔地面積、土地使用權等因素，也包括開發商人工成本、資金成本、依法繳納的各種稅費等運營成本，以及賺取的利潤，其中土地費用是按照招拍掛的價格確定的。除非院落面積遠遠大於房屋建築面積，一般情況下按照新建普通商品房進行評估的價格，是高於類似房地市場價格的。《天津市國有土地上房屋徵收與補償規定》第二十條第二款規定：“被徵收住宅房屋的價值，由房地產價格評估機構按照被徵收房屋類似房地產的市場價格和其所處區位的新建普通商品住房市場價格分別評估，並按照較高的評估結果確定。”根據該規定，房地產價格評估機構應對涉案被徵收房屋按照被徵收房屋類似房地產的市場價格及所處區位新建普通商品房市場價格分別進行評估，並按照較高的評估結果確定被徵收房屋的評估價格。故，無論依據何種評估方式評估，評估結果均考慮到佔地、土地使用權價值等因素。 國土土地上房屋徵收時，當然包括了對房屋佔用土地使用權的價值，但是否包含無地上物的土地使用權價值並不明確。
【案件簡介】
天津市高階人民法院
行 政 判 決 書
(2020)津行終490號
上訴人（原審原告）張捍馬。
被上訴人（原審被告）天津市河北區人民政府。
上訴人張捍馬因訴被上訴人天津市河北區人民政府（以下簡稱為河北區政府）房屋徵收補償決定一案，不服天津市第二中級人民法院（2020）津02行初172號行政判決，向本院提起上訴。本院受理後，依法組成合議庭對本案進行了審理，現已審理終結。
原審法院查明，2019年10月18日，被告河北區政府作出河北政房徵字（2019）第002號《房屋徵收決定》，決定對1、嘉海供熱站片；2、天緯路17號片；3、三陽裡片；4、元緯路片、地、地緯路片、日緯路片；6、律緯路18號片；7、范家房子片、迎福裡片；8、紅教裡片；9、志成道中學片；10、電氣裝置廠片；11、中山路片、中宇裡片；12、崗緯路片；13、東四經路78號院片；14、頭條衚衕片；15、爭芳裡片範圍內的房屋實施徵收。坐落於天津市河**××號的房屋位於徵收範圍內，該房屋為公有租賃住房，承租人為原告張捍馬，計租面積29.82平方米。
經徵收範圍內的被徵收人投票選舉並經天津市河北公證處公證，具有資質的評估機構天津津港房地產諮詢評估有限公司以房屋徵收決定公告之日作為評估時點，按照被徵收房屋類似房地產的市場價格和其所處區位的新建普通商品住房市場價格分別評估，並按照較高的評估結果確定案涉房屋的評估總價為1686636元，並作出《天津市房屋徵收評估分戶報告》送達原告。
被告河北區政府公佈了《河北區元緯路、迎福裡等零散平房片區棚戶區改造（舊城區改建）專案住宅平（樓）房房屋徵收補償安置方案》，方案中提供了貨幣補償和房屋產權調換兩種補償方式，並公示了產權調換的安置房源。在簽約期限內，房屋徵收部門與原告未達成補償安置協議，經房屋徵收部門報請，被告河北區政府於2020年1月22日作出河北政房徵補字（2020）第001號《房屋徵收補償決定書》並送達原告。原告不服，向本院提起行政訴訟，請求1.撤銷被告作出的河北政房徵補字（2020）第001號《房屋徵收補償決定書》；2.本案的訴訟費用由被告承擔。
原審法院認為，依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第四條第一款及第二十六條第一款的規定，被告河北區政府負責天津市河北區的房屋徵收與補償工作，具有作出房屋徵收補償決定的主體資格和法定職權。被告河北區政府提供的證據能夠證實，因河北區元緯路、迎福裡等零散平房片區棚戶區改造（舊城區改建）專案需要，被告河北區政府作出了河北政房徵字（2019）第002號《房屋徵收決定》，原告的房屋位於徵收範圍內。在簽約期限內，房屋徵收部門與原告未達成補償協議，經房屋徵收部門申請，被告河北區政府依照該片房屋徵收補償安置方案作出了被訴《房屋徵收補償決定書》，該房屋徵收補償決定事實清楚、程式合法，符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》的相關規定。關於原告認為未登記建築及院落給予補償的主張，被告提供的《天津市房屋徵收評估分戶報告單》已經註明“徵收當事人對評估結果有異議，可自收到分戶報告單之日起10日內，向評估機構提出書面複核申請，並指出評估報告存在的問題。”原告並未提出異議申請。因原告所主張的未登記房屋無合法的產權登記手續，原告亦未提交該房屋應認定為合法建築的相關證據材料。被告亦在徵收補償決定中確定了對被徵收房屋所屬地上（下）建（構）築物及其他附屬物給予一次性補貼。故原告對於其未登記房屋應予補償的主張，本院不予支援。對於被訴徵收補償決定中被徵收人公民身份號碼存在錯誤一節，被告主張系筆誤並已作出補正。對於被告在工作中出現的瑕疵，本院予以指出。被告應當在今後的工作中加強文書校對工作，避免出現此類錯誤。
綜上，被告河北區政府作出的被訴《房屋徵收補償決定書》事實清楚、程式合法、適用法律法規正確。原告的訴訟請求缺乏事實和法律依據，依法應予駁回。綜上，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條之規定，判決駁回原告張捍馬的訴訟請求。一審案件受理費50元，由原告張捍馬負擔。
張捍馬不服原審判決，提起上訴，其上訴請求為：1.撤銷天津市第二中級人民法院(2020)津02行初172號行政判決。2.改判撤銷被告作出的河北政房徵補字（2020）第001號《房屋徵收補償決定書》。主要事實和理由：原審法院認定事實不清,適用法律錯誤。一、被上訴人作出的《房屋徵收補償決定書》無事實依據和法律依據。涉案《徵收補償安置方案》中載明的提前簽約期限為2019年10月26日至2019年11月14日,正式簽約期限為2019年11月15日至2019年12月4日。但上訴人的涉案房屋在10月28日提前簽約期限即被被上訴人以危房的名義拆除完畢,上訴人並未得到法定的補償安置。根據法律規定被上訴人只有在與上訴人在確定的簽約期限內達不成補償協議或者房屋所有權人不明確時才能作出房屋徵收補償決定。但被上訴人並未在涉案房屋被拆除之前與上訴人協商過安置補償等問題。在涉案房屋被拆除後作出涉案《房屋徵收補償決定書》缺乏事實依據和法律依據。二、上訴人在法定複核期間遞交申請,因涉案房屋和徵收辦所在房屋均在複核期間被拆除,徵收辦無法找到。上訴人致電詢問對涉案房屋評估的單位天津津港房地產諮詢評估有限公司,對涉案其他附屬房屋面積、院落未在分戶評估報告中進行評估，評估公司言明其對面積無權進行復核,透過上訴人提交的新發現的錄音錄影可以進行證明上述事實。上訴人在複核期間因徵收辦所在房屋被拆除而無法找到相關人員,並非原審法院認定的上訴人未提出複核申請。三、被訴徵收補償決定於2019年10月16日強遷後第100天送達上訴人,決定中的安置房距離涉案房屋較遠,且未計算補助和獎勵等費用。1.上訴人未提供改建地段或就近點的房屋安置，不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條的規定。被上訴人在被訴徵收補償決定中提供的安置房位於天津市西青區,屬於郊區，涉案房屋位於河北區，天津市中心位置。2.被上訴人在涉案補償決定中未計算提前交房等獎勵費。上訴人在提前簽約期限前已經被強制搬遷離開涉案房屋,在提前簽約期限內涉案房屋已被拆除,上訴人未簽訂涉案房屋補償協議的原因是被上訴人造成的。上訴人依法應當得到作為被徵收人的補助和相應的獎勵。被上訴人作出的涉案補償決定書中未計算相應補助和獎勵費用,違反《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條、《天津市國有土地上房屋徵收與補償規定》第十九條之規定。3.被上訴人在房屋產權調換方式中未說明臨時安置費的支付。根據《天津市國有土地上房屋徵收與補償規定》第二十三條:“選擇房屋產權調換的,產權調換房屋交付前,房屋徵收部門應當向被徵收人或者公有房屋承租人支付臨時安置費或者提供週轉用房。被徵收人或者公有房屋承租人自行安排過渡的,房屋徵收部門支付臨時安置費;被徵收人或者公有房屋承租人使用週轉用房過渡的,房屋徵收部門不支付臨時安置費。週轉用房應當具備基本居住條件。房屋徵收部門延長過渡期限,對支付臨時安置費的,應當自延期之日起增加1倍臨時安置費;對提供週轉用房的,應當自延期之日起支付臨時安置費。”上訴人從強制遷出後一直居住在其他房屋，非被上訴人提供的週轉房。涉案補償決定中的週轉用房為親和康園的房屋,距離強制搬遷已有三月有餘,且親和康園距涉案房屋距離較遠,上訴人年紀較大,身體不好,尚有父母需要照顧,無法遷至該地點,此週轉用房未及時提供,且不具備基本居住條件。被上訴人在涉案補償決定房屋產權調換方式中未載明臨時安置費的支付，也未提供適合的週轉用房不符合上述法律規定。四、涉案房屋的裝修費用，未與上訴人協商。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條“被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。被徵收房屋室內裝飾裝修價值,機器裝置、物資等搬遷費用,以及停產停業損失等補償,由徵收當事人協商確定;協商不成的,可以委託房地產價格評估機構透過評估確定。”的規定,涉案房屋的裝修較好,涉案徵收補償決定書中對涉案房屋的裝修費用未與當事人協商,也未在協商不成時根據涉案房屋實際裝修情況依法處理。五、被上訴人作出的涉案《房屋徵收補償決定》內容違法,依法應當予以撤銷。1.被上訴人在下達《房屋徵收決定》前已將上訴人房屋部分拆除,已無法確定《房屋徵收決定》公告之日房屋的價值。《房屋徵收補償決定》的補償內容對涉案房屋的評估明顯缺乏真實性,依法應當予以撤銷。2.上訴人的空地依法應當進行補償,《房屋徵收補償決定》未對上訴人的院落和其他附屬設施進行補償。涉案《房屋徵收補償決定》無法保障上訴人的生活水平不降低,嚴重侵犯了上訴人的合法權益。3.被上訴人作出涉案《房屋徵收決定》前未對涉案房屋進行認定並公告,依法應當對上訴人的其他附屬設施和空地進行補償。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十五條、《天津市國有土地上房屋徵收與補償規定》第十二條的規定，被上訴人在作出涉案《房屋徵收決定》之前未對上訴人的房屋進行調查,認定和相應的處理,也未將調查結果在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。上訴人房屋的附屬設施和院落,跟這兩個居室是配套的整體,是生活的必要生活設施,且是在上訴人居住前存在的,被上訴人未對上訴人房屋進行認定，代表認可上訴人房屋的合法性,依法應當對上訴人的附屬設施和院落進行補償。六、《房屋徵收補償決定》的作出程式嚴重違法。1.未對安置房屋進行相應的評估並實地查勘。評估機構未對產權調換房屋的市場價值進行評估並出具相應的評估報告,不符合《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十九條及十二條的規定。2.被上訴人未釋出徵收決定前強制搬遷並拆除部分涉案房屋違反《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十七條的規定,嚴重損害了上訴人的合法權益。3.作出涉案《房屋徵收補償決定》的條件不具備。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十八條，徵收補償決定的作出是被上訴人為了向法院申請強制執行拆除上訴人的房屋,而上訴人的房屋已經被上訴人強制搬遷並進行強制拆除完畢,被上訴人作出涉案《房屋徵收補償決定》的條件已不具備。
被上訴人河北區政府未提交書面答辯意見。
雙方當事人向原審法院提供的證據均已隨案移送本院。
二審期間，上訴人向本院提交了以下證據材料：1.四段錄音錄影證據；2.評估書面複核申請一份。證明上訴人在法定期限內申請複核，因徵收辦無法找到，致電評估機構得知其無權管轄和解釋，無法複核。
被上訴人對上述證據的質證意見是不認可其真實性、合法性和關聯性以及證明目的。
經審查，上訴人提交的上述證據，能夠證明上訴人曾就分戶評估報告申請複核諮詢過評估公司，但不能證明分戶評估報告客觀上無法複核的證明目的，本院不予採信。
本院經審理查明的案件事實與原審判決認定的事實一致,本院予以確認。
本院另查明，張捍馬針對天津市河北區××區的河北政房徵字（2019）第002號《房屋徵收決定》提起了行政訴訟，請求撤銷該決定，本院於2020年12月30日作出（2020）津行終530號行政判決，駁回其上訴請求，確認了該房屋徵收決定的合法性。
本院認為，本案焦點是被訴《房屋徵收補償決定》是否合法。依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第四條第一款及第二十六條第一款的規定，被上訴人依法具有作出被訴房屋徵收補償決定的行政主體資格和法定職權。被上訴人的證據能夠證實，因河北區元緯路、迎福裡等零散平房片區棚戶區改造（舊城區改建）專案需要，被上訴人天津市河北區人民政府2019年10月18日作出河北政房徵字（2019）第002號《房屋徵收決定》，本院已作出生效判決確認該房屋徵收決定的合法性，上訴人涉案房屋位於徵收範圍內。因房屋徵收部門與上訴人未達成房屋徵收補償協議，經房屋徵收部門報請被上訴人作出了河北政房徵補字（2020）第001號《房屋徵收補償決定書》，符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條、第二十一條的規定，履行了《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定的行政程式，被訴房屋徵收補償決定認定事實清楚、證據充分，符合法律、法規規定及涉案《河北區元緯路、迎福裡等零散平房片區棚戶區改造（舊城區改建）專案住宅平（樓）房房屋徵收補償安置方案》的規定，能夠保障上訴人的合法權益。
關於上訴人主張在法定複核期間內因客觀原因無法申請複核，並非放棄權利，被上訴人在下達《房屋徵收決定》前已將上訴人房屋部分拆除,已無法確定《房屋徵收決定》公告之日房屋的價值。經審查，《天津市國有土地上房屋徵收與補償規定》第三十八條第一款規定,被徵收人、公有房屋承租人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構書面申請複核評估。本案上訴人二審期間提交的證據僅能證明其曾經向房屋評估公司就分戶評估報告如何申請複核進行過諮詢，但無法證實其曾自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構書面申請複核評估。故上訴人在訴訟過程中主張分戶評估報告單有誤，本院不予支援。雖然涉案房屋在作出徵收決定前被拆除，但房屋徵收部門之前進行過房屋現狀調查，分戶評估報告中的評估時點是房屋徵收決定公告日，評估機構對涉案房屋的評估時點為徵收時點，符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條第一款的規定。上訴人的主張，本院不予支援。
關於上訴人主張院落及附屬房屋未予補償。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條第一款規定：“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。”《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條第一款規定：“被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。”根據上述規定，按照被徵收房屋類似房地產的市場價格進行評估的，評估結果已經包含了被徵收人院落和空地在內的土地使用權的價值；按照所處區位的新建普通商品住房市場價格評估的，新建普通商品房的價格既包括區位、用途、建築結構、建築面積、佔地面積、土地使用權等因素，也包括開發商人工成本、資金成本、依法繳納的各種稅費等運營成本，以及賺取的利潤，其中土地費用是按照招拍掛的價格確定的。除非院落面積遠遠大於房屋建築面積，一般情況下按照新建普通商品房進行評估的價格，是高於類似房地市場價格的。《天津市國有土地上房屋徵收與補償規定》第二十條第二款規定：“被徵收住宅房屋的價值，由房地產價格評估機構按照被徵收房屋類似房地產的市場價格和其所處區位的新建普通商品住房市場價格分別評估，並按照較高的評估結果確定。”根據該規定，房地產價格評估機構應對涉案被徵收房屋按照被徵收房屋類似房地產的市場價格及所處區位新建普通商品房市場價格分別進行評估，並按照較高的評估結果確定被徵收房屋的評估價格。故，無論依據何種評估方式評估，評估結果均考慮到佔地、土地使用權價值等因素。上訴人涉案房屋系公有租賃住房，其持有的《天津市公有住房租賃合同》的計租面積為29.82平方米。涉案《河北區元緯路、迎福裡等零散平房片區棚戶區改造（舊城區改建）專案住宅平（樓）房房屋徵收補償安置方案》明確：“被徵收面積的確定：…公有租賃房屋按照《天津市公有住房租賃合同》載明的建築物計租面積換算成建築面積確定”。被上訴人依據補償安置方案，按照上訴人持有的公有住房租賃合同載明的計租面積換算成建築面積作為確定徵收補償的依據，並無不當。對於附屬房屋，原審時被上訴人提交的證據10中《關於協助調查函的回覆》能夠證明該附屬房屋無相關規劃手續，上訴人亦不能提交附屬房屋的相關合法產權登記或者該附屬房屋系合法建築的證據。故上訴人主張提出附屬房屋按照合法房屋予以補償的主張不能成立。且涉案徵收補償安置方案明確“被徵收人、公有房屋承租人搬遷時，一併將其所屬地上（下）建（構）築物及其他附屬物全部交由房屋徵收實施單位拆除的，每協議戶給予一次性補貼100000元。”被訴房屋徵收補償決定中關於“所屬地上（下）建（構）築物及其他附屬物”的補償內容，符合上述方案相關內容，對附屬物進行了補償。上訴人的主張，本院難以支援。
關於上訴人主張涉案徵收補償決定中的安置房距離較遠。經審查，涉案河北政房徵字(2019)第002號《房屋徵收決定》及所附《河北區元緯路、迎福裡等零散平房片區棚戶區改造（舊城區改建）專案住宅平（樓）房房屋徵收補償安置方案》的合法有效性，已經本院(2020)津行終530號終審行政判決予已確認。根據該生效判決，涉案徵收補償方案經依法徵求被徵收人意見並在房屋徵收範圍內予以公告，該方案中公佈了六處產權調換房源，其中包括被上訴人行政區域及相鄰行政區域的安置房源供被徵收人選擇，且距離適當，符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條第三款的規定。因上訴人未能在簽約期限內與房屋徵收部門達成房屋徵收補償協議，為保證簽約被徵收人優先選擇產權調換安置房源，被上訴人作出被訴《房屋徵收補償決定書》按照上述方案明確上訴人產權調換安置房屋的地點、房型、面積等並無不妥，不違反《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條有關“為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收人給予公平補償”的規定。被上訴人天津市河北區人民政府提供的定向安置房位置適當，且周邊有相應的配套設施，並不損害上訴人的合法權利。另外，上述補償安置方案提供了貨幣補償和產權調換兩種補償安置方案供被徵收人選擇，被訴房屋徵收補償決定亦明確承租人應自被訴徵收補償決定書送達之日起三十日內以書面方式明確選擇補償方式。上訴人依法享有的選擇補償方式的權利能夠得到充分保障。上訴人該異議主張缺乏根據。
關於上訴人主張在涉案補償決定房屋產權調換方式中未載明臨時安置費的支付，也未提供適合的週轉用房不符合法律規定的異議。經審查，被訴房屋徵收補償決定所確定的產權調換房屋為親和康園產權調換房源，該房源為現房，被訴補償決定中也提供了週轉房，故被訴房屋徵收補償決定未載明臨時安置費，不違反《天津市國有土地上房屋徵收與補償規定》第二十三條第一款及涉案徵收安置補償方案的規定。上訴人的主張本院不予支援。
關於上訴人主張裝修費用未與上訴人協商違反規定。涉案《河北區元緯路、迎福裡等零散平房片區棚戶區改造（舊城區改建）專案住宅平（樓）房房屋徵收補償安置方案》規定：“室內裝飾裝修補償費用標準：考慮被徵收房屋室內裝飾裝修的基本情況，綜合評定室內裝飾裝修補償費標準，按照徵收房屋建築面積每平方米200元給予補償。被徵收人、公有房屋承租人如對上述室內裝飾裝修補償費標準有異議的，需在下發徵收決定之日起10日內向房屋徵收現場辦公室提出書面申請，由評估機構評估確定。”被訴房屋徵收補償決定中依據方案的規定，計算了涉案房屋的裝飾裝修費用，上訴人有異議但未提出書面申請，故上訴人該主張不成立。
關於上訴人主張被訴房屋徵收補償決定中未對產權調換房屋依法進行評估。經審查認為，根據涉案房屋徵收補償安置方案，被訴房屋徵收補償決定對上訴人產權調換的安置房源親和康園，系“公租房（安置類）”，“產權調換房屋的價格以市發改委最終確定的價格為準”，“按照天津市公租房用於徵收安置房源的相關規定，被徵收人須承租期滿兩年後辦理產權證，租期內免繳租金，租金由房屋徵收部門代繳”。據此，涉案產權調換安置房源系採取政府定價，符合《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十九條“除政府對用於產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用於產權調換房屋的市場價值。”的規定。上訴人主張被訴房屋徵收補償決定中產權調換房屋的價值應進行評估確定，理由不成立。
上訴人關於在涉案徵收決定作出前即以危險房屋名義強制拆除涉案房屋行為違法的主張，可以對強制拆除房屋另行提起訴訟，不屬於本案審查範圍。上訴人的主張，本院不予支援。
上訴人的其他異議主張，本院不予支援。綜上，原審判決駁回上訴人的訴訟請求並無不當，上訴人的上訴請求本院不予支援。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項的規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
上訴案件受理費50元，由上訴人張捍馬負擔。
本判決為終審判決。
審判長 方紅
審判員 張莉
審判員 劉琳
二〇二一年二月二十六日
法官助理王會戰
書記員呼德昊
