從2016到2021,樓市5年週期又到了新的輪迴。
2015年深圳開啟了這輪大牛市,2020年,又帶頭進入緊縮週期。深圳總是早於其他地方,感知市場冷熱、政策風向,所以深圳就是全國樓市週期的風向標。
站在2021年9月中旬的時間點,我們不禁發現,全國樓市一夜入秋,接下來可能進入冰凍期。視窗期,就在7、8月份。
金九銀十,對於大部分城市來說,或許只是個傳說。
根據冰山指數統計(截至9月第一週),全國112個大中城市竟然有84個行情下跌,佔比75!其中北上深廣四大一線,有三個是向下的,15個新一線,有10個是向下的。
龍頭熄火,群雄向下。
中國樓市跟隨大勢,進入收縮週期。
上海自從7.23升級限購政策,贈與堵死、高價掛牌不予展示、房貸三價就低等,一系列暗箱操作,從需求端徹底降火。
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最新的資料顯示,上海商品房成交量三連降,而商品住宅成交價更是從8月的6萬下降到如今4.9萬,縮水1.1萬/平米!
現在在上海買一套房,放款週期半年起步,500萬的房子銀行評估價只有300萬,實際首付高達8-9成,很多人望而卻步。
深圳,更慘了,8月份掀起中介離職潮,二手房成交量腰斬,實際的情況,比想象的可能還要差。
8月份深圳住宅(二手房)成交了2043套,同比去年11000多套的量,簡直是毛毛雨,縮水了82%!
深圳二手房價格,此前媒體報道,已經整體下降10-15%,縮水約1萬/平米,接下來可能會更多……
深圳二手房降價求售
廣州市場,8月全市二手房成交量環比、同比雙雙下降,其中同比縮水了44%左右,冰山指數也顯示,廣州目前市場熱度相比8月進一步下降,回落8.2%,可想而知,一個月下來這麼多,降價勢在必行……
龍頭熄火,全國範圍內降價潮風雨欲來。
對於普通人來說,唯有順勢而為,方不為時代浪潮所吞沒,接下來該怎麼辦?
首先,學區房不要碰了。多校劃片、教育資源均等化、整治校外補習班等等動作,已經預示,學區房註定日漸消亡。
其次,二手房降低預期。接下來縮水最厲害的就是二手房了,因為規劃是促進房地產與實體經濟均衡發展。長期來看,名義GDP增速大概8%一年,房價每年漲8%是可以接受的。但是一些漲過了頭的城市或板塊,接下來要涼個2、3年了,等一等其他地方,均衡一下。
比如上海,去年一下猛漲了30%,區域性漲了50%以上,相當於一下透支未來三年漲幅,所以往後3年,虹橋、前灘、唐鎮這些此前大熱板塊,二手房要做冷板凳了……
第三,投資迴歸正道,堅守價值主義。閉著眼睛買都賺的時代一去不復返,今年買明年賣大賺一筆的想法,不合時宜。接下來想在樓市賺錢,要學會研究規劃、分析政策,把握一座城市的發展脈絡,賭未來5-8年的風口。
唯一正道,就是選擇基本面強勁、但是目前房價低窪的城市或者板塊,提前規劃,率先入場,長期跟蹤市場,堅持價值投資,最終實現盈利/跑贏大勢目的。
北上廣深杭,這一輪已成為過去式,未來也是政策重點關照的物件,淘哥的判斷,未來機會點,大機率是蘇州、長沙、無錫、成都這些新一線或者強二線城市。
為什麼?
選籌的底層邏輯是,經濟基本面、產業、人口、交通。入場的底層邏輯是,政策鬆動+小週期啟動。
蘇州、長沙、無錫、成都等城市,經濟基本面上沒啥問題,經歷上一輪行情之後,3-4年多已經沒有多少動靜,處於新一輪市場底部。
那麼是否意味著現在可以入場了呢?就看政策+小週期是否雙向支援,目前來看,蘇州是符合的,是有機會的。
蘇州雖為低調地級市,但是全國第六的年產值、長三角排名第二的人均可支配收入(僅次於上海),實則是隱形冠軍。
蘇州近10年人口增加了280多萬,雖不及杭州(超過了深圳對人口吸引力),但仍是江蘇NO.1,現有常住人口1200多萬,壓了省會南京一頭,長三角範圍內也是僅次於上海。
蘇州基本面是OK的
那麼,政策+小週期是否支援呢?
政策上來說,蘇州是有些分化的,熱門區域重典,非熱門輕刑。園區、新區這些房價漲的過快過猛的,2年社保+5年限售+學位(區)9年一輪迴,而其他地方因地制宜、因區施策,有一定獨立自主權。
也就是說,蘇州還有很多區域、板塊,上一輪行情沒漲起來,現在政策上可以操作,能夠入場的。
對,你沒聽錯,相比杭州、寧波房價動輒4萬、6萬、8萬的,蘇州目前還有很多市區板塊,房價才2萬多,有些促銷房源甚至不到2萬就能買到。
而且是蘇州市區、城區
因為,國家未調控時,蘇州已調,國家點名時,蘇州踩死。蘇州財政收入依靠強大的產業經濟,對賣地的依賴度55%,全國倒數第五,在上海、北京等之後。
蘇州樓市格局,淘哥以為,前十年,看一體兩翼,高新區+姑蘇區+園區,未來十年,看南進北拓,吳江吳中太湖新城+相城元和高鐵新城。
上一輪漲的最猛的,目前政策最嚴的就是這個一體兩翼,西邊高新區目前4、5萬價位買不到,中間姑蘇老城區只有別墅可買,非一般人能及,東邊工業園區進入飽和時代,新盤限價3.6萬成為關係戶及所謂人才的狂歡,二手房6-8萬,已經是整個大市範圍的天花板。
未來這一輪,最有機會的,就是南進北拓。南邊是吳中和吳江組成的太湖新城,現在已然是高樓大廈林立,儼然第二個蘇州園區的既視感,房價近幾年從1萬多漲到目前3萬里外,北部是相城區元和及高鐵新城,類似於上海虹橋,目前房價在2-3萬左右。
蘇州2035規劃圖
蘇州目前房價水平,相當於上海打5折,相當於10年前的上海。
時光倒流,那一年,上海即將舉辦世博會,地鐵一口氣修了不下10條。而目前,蘇州開通了5條線路,未來10多年,蘇州將實現22條線路、1000多公里軌交網路規劃。
2010年,上海中環線旁的智富名品城(推廣名:中環名品公館)售價3.5萬賣不動,降價4000元/平米促銷,現在,小區8萬買不到房。
中環內外,成了近10年上海房價漲幅最大、漲速最快的地方。
蘇州目前中環線的價位,3萬左右,很多在還2萬多,比如相城中央公園均價2.7萬、高新區滸關2.6萬、吳中的木瀆2.8萬。
一個事實是,二三年前,隨著拍地熱蔓延,這些地方樓板價普遍到了1.5-1.7萬,現在只給賣2.6-2.8萬,基本上鎖住了開發商利潤空間。
同樣的樓板價,放在上海,預售審批價在3.6萬以上,這一對比,蘇州調控限價執行之嚴,可見一斑。
而且,悄悄說一句,還有部分板塊因為新盤供應扎堆,在搞降價促銷,原價2.5-2.6萬的房子,基本上2萬里外就可以買到……
調控,製造了房價波動,卻給有備之人以機會。10年間,上海房價漲了3倍,現在蘇州2萬多價位,10年後又能漲到多少呢?
既然來了,總要有所收穫。淘哥10多年長三角財經及樓市考察經歷,陸續編輯、提煉了一些內部精華資料,彙集成《長三角買房秘笈》,基本上你看了1篇文章抵平時10多篇,因為從底層邏輯、格局視野、可行實操等層面全部升級。給我傳送私信,輸入暗號“淘房記”,隨即贈送
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