昨天在頭條看到一個香港的30歲青年買了18平米的“奈米樓”的新聞，有些人說幾百萬買這麼點太憋屈，這個時候就有人跳出來說“香港沒有公攤面積，人家18平米就是實實在在的18平米”。對於這個話題，昨晚我和很多人進行了討論，作為一個建造師、造價師、房地產估價師，我想就我所學說一點看法。
首先我並不是開發商，我也已經買了房，所以我不代表業主或者開發商任何一方（下文中建築面積就是有公攤含在裡面的計算方式，套內面積就是實際的使用面積）。其實大多數人的問題無非下面幾點：
1、“房屋有公攤，實際上使用面積沒有這麼大，我多出了錢。”對於這個問題，我是這麼理解，開發商的土地購置成本、整個樓盤的開發成本以及開發商開發這個專案總共想要賺的利潤可以看做是固定成本，它與樓盤按什麼面積標準計算無關，所謂房價只不過是在不同面積標準下呈現出的不同單價而已，總房款120萬，建築面積120平米，那麼一平米就是10000元，套內面積100平米，那麼房價就是12000一平米，其實總價並不會改變。
2、“你按建築面積算，我的物管費也是按建築面積交啊，肯定物管費要更高啊。”其實這個問題與上一個問題是類似的，物管公司管理你們小區的管理成本和所需利潤也是可以看做固定成本的，難道說昨天管理這個小區一個月要花20萬，今天這個小區面積換了演算法，管理這個小區的成本就降低了？答案肯定是不會，也就是說，當你用套內面積計算的時候，單位面積的物管費就會提高，總的物管費是不會變的。
3、“有公攤就有貓膩，和我買房時候的面積不一樣，我也不知道公攤攤在哪，反正就是覺得不靠譜。”現在的《商品房購銷合同》上標明的大多都是套內使用面積，合同房款也是按照套內面積給你的單價，交房時，如果覺得不對，你自己可以委託專業測繪，看房屋實際使用面積有沒有誤差，誤差在3%以內多退少補，面積縮小超過3%的部分開發商雙倍賠償這部分房款，大於3%的部分，開發商承擔，你不用支付這部分的費用，如果都不滿意，你也可以退房，這些都是法律法規寫明的，也都在《商品房購銷合同》中寫明瞭，買房時要細看這部分條款。
4、“按建築面積算，我的稅收就會更高，將來還會有房產稅。”首先，香港和內地的稅收政策不一致，不好比較兩地的稅收高低，其次作為稅收部門考慮稅收政策時，都是根據當地情況制定的，即使是按套內面積計算，估計也會出臺相應的稅收政策，並不會沿用老的方式。對於房產稅來說，房產稅主要目的應該還是在抑制炒房，對於家庭唯一、個人唯一的不超面積的“普通”住房，應該是不會徵稅房產稅的，可能會採用超“限”徵稅的方式，這個“限”可能包括了房屋數量和麵積，這個問題還需要繼續觀察。
5、“公攤面積我出錢買了，但是我卻不能使用，不合理！”所謂“公攤面積”，我的理解它並不是個人的“私產”，它主要是小區內的公共道路、綠化、公共配套設施等部分的面積，業主購買了公攤面積，不是說這部分面積就歸我個人所有，它是業主對於小區內的公共面積有決定權的意思表達，所以才會有業主委員會，大家一起商量小區的物管選哪家，一起決定關於公共部分如何使用。你賣房的時候，也是按建築面積賣，其實也就是轉讓了作為業主的這部分權利。
其實我說這些，並不是說哪種方式好或者不好，而是讓購房人明白房價的高低永遠不是面積計算方式的問題，而是稀缺資源配置的問題，什麼是稀缺資源？教育、醫療、城市公共配套、就業機會等，是這些東西的配置不均造成了人總是追著這些資源跑，人一多，房價自然高了。有些人追求大城市的生活，有些人喜歡慢節奏的生活，只要是合法合規，都沒有什麼可指摘的地方，找準自己的定位，選擇適合自己的生活方式，不盲目攀比，才是正道。提一個問題，大家拆遷補償的時候，希望按什麼面積計算方式呢？
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