黃奇帆再提地產支柱，曾精準預判地產拐點！房企如何穿越週期？

重慶曾家巖嘉陵江大橋（徵探君拍攝）

2019年7月2日，一位頗有聲望的復旦大學特聘教授圍繞房地產業作了一番演講。

特聘教授是在上一年9月接受了聘任。復旦大學經濟學院聘任他時有一份簡介：“對於中國金融市場、地票制度、房地產市場的分析鞭辟入裡，擊中要害，在學界、業界備受推崇，廣為流傳。”

多年前，時任重慶市市長的他與徵探君在北京某酒店房間裡深聊時，言及更喜歡做一名學者。

頭髮越來越稀少，是教授殫精竭慮思考的一個必然發展趨勢。他比大多數所謂學者更學者的一點，就是尤其擅長脫稿演講，一脫口就是數十組資料丟擲來。然而，只要念稿件，他就會有些卡頓。當然，那樣的情況只有某幾個特殊年份出現過。

這場聚焦房地產的演講，已過去兩年多時間了，特聘教授對房地產預判卻在一個個應驗，又一次“擊中了要害”。

演講的這一年，房地產的日子還挺好，中國恆大許教授、佳兆業郭英成等地產激進派在繼續加槓桿狂飆突進，萬科掌門人鬱亮、碧桂園董事會主席楊國強、龍湖掌門人吳亞軍等“保守派”卻在思考如何穿越週期。

這一年，許教授頻繁乘坐價值幾個億的專機，飛赴世界各地為恆大汽車搭建供應鏈。所到之處，颳起了陣陣恆大式造車旋風，以及一場場豪門盛宴。

誰也沒有水晶球可以預測未來，時光也不會流轉。對於許教授、郭英成等人而言，自然也無法穿越到2019年去跟這位特聘教授來一場時空交集，獲得一些啟迪。

而今，許教授的中國恆大年報鐵定推遲。“保守派”萬科年報順利出爐，雖然淨利潤下滑，營收卻逆市增長了8%。與許教授形成鮮明差別的還有碧桂園和龍湖等地產常青樹。2021年，碧桂園營業收入同比增長了13%，龍湖營業收入同比增長21%。

特聘教授對於行業分化的預測，正在中國恆大、佳兆業與萬科、碧桂園、龍湖等身上應驗，它們已經形成了兩個截然不同的陣營。

近日，關注著房地產行業劇烈變化的特聘教授又一次談及房地產需要軟著陸，強調房地產是支柱產業，需要穩住。

01 規模之惑

特聘教授對於房地產的預測分析，最早可以追溯到2000年。

這一年的7月，時任上海市經委主任的特聘教授對於浦東房屋銷售做了一個預測：“如果中國順利加入世界貿易組織，浦東空樓現象5年內將會消失。10年後，浦東將需要蓋更多的樓房。”

很明顯，他是為空置率極高的浦東打氣。畢竟，那時候浦東商住樓的空置率為50%，住宅樓空置率為40%。浦西嫌棄浦東，也是妥妥的事實。

一年多後，他調任重慶。擔子加重的特聘教授，隨後分管了國土、房管等部門。自此，他對於地產業的預測分析也就越來越多。喜歡分析研究問題，又有豐富基層經驗的特聘教授抓一行愛一行，當然也抓出了成效。

其提出的25%理論（房地產投資不超過固定資產投資的25%），推行的地票制度、試點房產稅等，都在不同程度的影響著中國房地產業。

2019年7月，房地產市場如火如荼。特聘教授卻對房地產市場作出了一個預判：今後十幾年會有一個比較大的下降，新房銷售量可能下降到10億平方米以內。

新房銷售量，那幾年其實發生了一次飛躍。2015年，商品房銷售為12.8億平方米。隨著一系列政策出爐後，2016年商品房銷售實現了井噴，銷售面積達到了15.7億平方米，同比增長22.5%。

那時候甚至出現了漲價去庫存等不正常的現象。個人按揭貸款也如洩洪一般達到了24403億元，同比增長46.5%。政策面對於中國房地產行業的影響不言而喻。

到了2017年，新房銷售達到了16.9億平方米。這些資料，特聘教授門清。此後，特聘教授談及中國房地產時，也頻頻提及2017年前後的相關資料。在他看來，銷售面積已經觸及了天花板。這時候，一些所謂房地產行業專家還在迎合著市場，說著一些現在會打臉的分析。

房地產企業也在加速分化。一個個想當老大，想進入十強、二十強的房企，拼命衝刺拼命加槓桿。

2017年3月，許教授面對賬面資金3000多億元也有些激動：“賬面上有超過3000億元現金，還問我資金吃不吃緊？要真吃緊，這世界變成啥樣了？” 是啊，這世界變成啥樣了！

企業的掌舵人格局決定著企業的高度。許教授的“大格局”下，確定了繼續擴大恆大規模的發展戰略。

許教授提出了2020年公司銷售目標要達到8000億元。私人住宅動輒近1000平方米、辦公室也忒大的許教授，有著嗜好“大大大”的鮮明特徵。他的目標，也一直具有高度。

不可否認，頭部房企的規模確實也都上去了。2019年，碧桂園全口徑銷售金額突破了7000億元。這一年，萬科達到了6312.1億元，恆大6080億元。宇宙前三，你追我趕。

從克而瑞合約銷售金額來看，恆大排在了第三位。然而，從持有的可動用現金來看，恆大2019年的可動用現金減少到了2287.7億元。從這點來說，中國恆大的現金已經漸漸吃緊。只是中國恆大依然在進行一場豪賭。

許教授2020年的目標依然是8000億元。能實現嗎？

這種情況下，恆大在拿地方面繼續保持著一定的強度。動輒幾千萬平方米的拿地，消耗了不少“小目標”。

2019年，恆大新購土地儲備建築面積6703萬平方米，土地平均成本2101元/平方米。徵探君查閱了一下，2019年萬科新購土地只有3716.5萬平方米，相對於恆大六千多萬平方米的拿地規模而言，萬科的動作看上去小了很多。

萬科相對謹慎的策略，與鬱亮2018年提出中國房地產進入白銀時代不無關係。徵探君覺得，鬱亮大機率是看過王小波的時代系列。

白銀時代裡，存量競爭下，市場轉變為買方市場，對客戶的競爭更加激烈。 鬱亮認為在白銀時代裡，“我們將會不斷體驗滿路荊棘的挫敗感。”

徵探君細讀萬科的致股東信之類，一股文學與哲學混合味道也撲面而來。畢竟，上世紀80年代的大學生，情懷感是有點強。

那時候，以“均衡佈局”為特徵的碧桂園，與萬科一樣對於市場的看法趨於謹慎。職業生涯裡經歷過數次地產行業週期的楊國強認為，波動才是這個行業的常態。

碧桂園2007年上市時首次被新華網曝光“隱藏十年的秘密”中提到創始人的經歷，平實的語言中訴說著生活和創業路上的艱辛歷程。這位18歲前沒有穿過鞋子的創始人，有著極強的抗壓力。

這一年，像許教授這樣對於規模充滿夢想的還有佳兆業創始人郭英成、陽光城創始人林騰蛟等人。而今，他們都已經陷入了過度追求規模導致的債務危機中。

特聘教授在2019年7月的演講中特別強調：“總體來看，供不應求的時代結束了，已經進入到總量過剩的階段。”

在他看來，推進房地產規模增長背後有四個因素：城市化、舊城拆遷改造、住房質量、人均住房面積增加。這些因素都在減弱或者消失的時候，還能有夢想嗎？

很明顯，這些話許教授等人以及身邊的千萬級智囊們或者沒有聽到，或許沒有真正聽進去。或許，真話也聽不進去。畢竟歷史無數次應驗，瘋狂的時代裡，很少有人不會被裹挾。

02 週期波動

今年的業績釋出會上，鬱亮提及了萬科31年三次淨利潤下滑，分別是1995年、2008年和2021年。

這恰恰是三次中國房地產行業面臨的重大調整時刻。碧桂園也在3月30日釋出的業績公告裡提及，“會做好應該做的所有事，持續提升自身的全週期綜合競爭力，堅持高質量發展，成功穿越週期。”

房地產行業是週期性行業，存在週期性波動，企業勢必會在波動中承受巨大壓力。

特聘教授對於未來的預判，往往也會結合經濟週期等因素進行分析。10年前，他曾經對經濟週期有過一次詳盡的分析。

他說，“經濟週期的波動受不同因素影響，有長有短，需求層面的週期一般三五年，供給層面的週期一般5至10年，而因科技革新、產業革命形成的週期一般在10年以上甚至二三十年。”

他回顧2008年全球金融危機：“此次國際金融危機的直接成因是歐美脫離實體經濟的金融創新，但根本成因則是第三次和第四次科技革命正處於交替週期。”

全球金融危機發生後，特聘教授在重慶推進了一系列舉措，為重慶匯入筆電產業作出了重大貢獻。現在，位於內陸腹地的重慶，筆電產量已經是全球七連冠。

這恰恰是一個地方政府主動抓住危機中的“機”，穿越週期的一個典型案例。積極應對挑戰抓危機，主動調整結構促發展，是特聘教授處理經濟發展的一個重要特徵。

經濟週期中，房地產怎麼去應對呢？許教授、鬱亮、楊國強有不同的應對方式。其實，除了許教授介入房產略晚，楊國強和鬱亮都幾乎完整的經歷了三次週期衝擊。

三次大調整，房產行業波動中，他們又各自經歷了什麼呢？

從資料看，1995年底，全國房價連續陰跌，無人購房的情況下，全國商品房累計空置建築面積高達5031萬平方米。全行業產值這一年為2349.4億元。

這一年，已經擔任萬科董事的鬱亮直接感受到衝擊。萬科完成利潤總額剛過2億元，稅後利潤只有1.47億元，較上年下降14.95％。

從當年的財報來看，這次調整更多是由於結構調整，證券業務下降導致。萬科那時候產業龐雜，包括進出口貿易、零售百貨、怡寶蒸餾水和彩視電分業務以及證券業務等。什麼有錢就去賺什麼，這是早期萬科的特色之一。

到了1996年，萬科進一步下滑態勢其實更明顯了，營業收入只有111.77億元、同比下降21.68%，淨利潤也從2.08億元下降到了1.99億元。

當然，這一次經濟調整，1992年創立的碧桂園也身同感受。經歷了中國經濟的艱難時刻，也經歷了中國經濟在計劃經濟往市場經濟轉變的全過程。碧桂園也在這一輪波動中進行了調整。

中國恆大進入地產領域的時間略晚一些，這輪週期波動中許教授的感受並沒有那麼深刻。他是在這輪週期波動尾聲，房地產迎來上升勢頭的時候一步跨入。常有貴人相助的許教授，時間點卡得不錯。

當然，也不可否認，許教授在創業那幾年特別拼，“恆大一年可以做別人三年的工作”。那時候，諸如許教授這樣南下創業的人們，在經濟的前沿追趕著時光。

該來的都會來，人生總會經歷波峰波谷。許教授將會在2008年前後的金融危機中補上洗禮。

2008年1-12月,全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%，其中，商品住宅銷售面積下降20.3%。不少房地產企業陷入了危機，經歷一場痛苦的鞭打。

2008年初恆大上市被迫宣告暫停。那時候，全球投資者自顧不暇，對於恆大的IPO沒有多大興趣。

多年後，許教授回應這段歷史依然唏噓不已：“原定計劃的120億到150億元融資暫時沒有了，可以說這是恆大遇上的第一個非常嚴峻的寒冬。”

沒有時光機可以穿梭，如果早半年時間IPO，許家印也就避免了那個寒冷的冬天。幾乎要瀕臨倒閉的情況下，許教授的朋友圈發揮了效力，將他引入了中國香港以鄭裕彤家族為核心的富豪圈裡。依託大D會的鼎力支援，許教授邁過這輪週期並最終實現了上市。

萬科的2008年同樣不好受。週期性行業裡，要想獨善其身並不容易。徵探君認為，週期性波動調整，也恰恰是企業進行戰略調整，釋放風險的視窗期。

特聘教授就是一個善於抓住週期波動的高手。其化解危機時，往往讓其所管理的城市和領域獲得了新的機會。

2008年，時任萬科總經理的鬱亮迎來了嚴峻考驗。對於萬科和鬱亮而言，這是如此“狼狽的2008”。鬱亮也坦言：“經營細節上暴露出諸多不足，我們一些專業能力表現甚至出現了下滑的跡象。”

那一年，歌手許蒿的《清明雨上》也頗為應景：“遠方有琴，愀然空靈，聲聲催天雨，涓涓心事說給自己聽。”

資料上看，2008年萬科實現淨利潤40.3億元，同比下降16.7%，大降8.1億元。公司實現銷售面積557.0 萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少 9.2%和8.6%。

迴歸這一年的“狼狽”，萬科管理層認為：“對企業而言，只有迴歸最基本的商業邏輯，迴歸市場和客戶的原點，才是應對市場波動的最有效的手段。”

同一時段2007年4月20日，碧桂園控股上市首日收盤價為7.27港元，較IPO發行價5.38港元溢價35%。透過上市讓碧桂園獲得了寶貴的資金，從而在2008年避免了陷入更危險的境地。

資料顯示，2008年，碧桂園合同銷售額為175億元人民幣，略增長了10.6%。2008年的總收益為人民幣147.37億元，2007年則為人民幣166.69億元。2008年的總銷售面積比上一年度減少了17.8%。

隨後的十多年時間裡，眾多房地產企業迎來了較長的黃金時代。

第三次週期性波動十多年後才發生。2021年全國商品房銷售面積增長1.9%，銷售面積突破17.9億平方米，創歷史新高。銷售面積相較於2008年增長了近12億平方米。

看上去，這是房地產最好的時代。這其實只是錯覺，往往泡沫破滅的時候才知道是泡沫。特聘教授的預言早就發出來，誰又真正聽進去了呢？不是人人都是跑得快的高瓴張磊，能夠成功出逃教培行業。

目前，負債近2萬億元的中國恆大已經陷入了徹底的困境。喜歡愛馬仕皮帶的許教授，也不得不宣佈無法如期完成年報披露。

許教授在2017年以1500萬元年薪聘請了某專家。這位專家曾經預判：“從2019年開始，我國的房地產市場將進入新週期，房價未來也會有一定的上漲空間，投資者選擇在這個時機買入或將有不錯的收益。”

現在回過頭看，確實是新週期，卻並不是一個發展的新週期。

現在許教授還增添了新的煩惱。恆大物業130多億元現金為第三方進行了抵押，錢被划走了。年報何時能夠出，許教授會親自出席業績釋出會嗎？

2021年，碧桂園的業績尚可。其實現總收入為5230.6億元，同比增長13%；實現毛利為927.8億元，淨利潤為409.8億元，公司股東應占核心淨利潤為269.3億元。對於週期壓力，碧桂園提出：“行遠致穩，不懼下行週期壓力。”

同樣在穿越週期的龍湖，2021年實現收入2233.8億元、歸母核心淨利潤224.4億元，同比分別增長21.0%、20.1%，業績創歷史新高。

吳亞軍也言及：“穿越週期並不是說龍湖有眼光，因為未來是模糊的，就是看不清楚的，在看不清楚的時候，靠原則、靠底線思維才可以走得長遠。”

相對於碧桂園和龍湖的年報，萬科並沒有那麼搶眼。2021年，萬科實現營業收入4528億元，同比增長8.0%；歸母淨利潤225.2億元，同比減少45.7%。

對於相對難看的報表，鬱亮對股東表示了歉意，他在業績釋出會上表示：“2021年萬科業績表現不好，讓股東失望了，在這裡我向52萬名萬科股東表示道歉。”

鬱亮說：“昨晚特別忐忑，就像一個學生沒考好試，拿成績單要給父母看一樣。我完全能夠理解股東各種各樣的情緒，不滿也好、失望也好、困惑也好、關切也好，我感同身受。”

只不過，股市給予了萬科積極的回應。業績釋出會後，萬科股價持續上漲。其實，萬科早在2018年就提出了活下去，及早進行了準備。這場波動雖然導致萬科淨利潤大幅度下滑，但是並沒有傷筋動骨。

萬科與碧桂園、龍湖等企業，其實都在試圖穿越週期。特聘教授所言的“積極應對挑戰抓危機，主動調整結構促發展”，或許對這些想穿越週期的企業依然有參考價值。

“成功的公司不會等待外界的影響來決定自己的命運，而是始終向前看。“（羅傑斯論斷）

03 支柱之辯

房地產是支柱產業嗎？

建築業毋庸置疑地被視為了支柱產業。2021年國家統計局公佈，建築業和房地產業的增加值分別佔GDP的7%和6.8%。

而在資料上看，與建築業密切相關聯的房地產無疑也是格外龐大的。2021年，全國商品房銷售面積17.94億平方米，比上年增長了1.9%；商品房銷售額18.19萬億元，比上年增長了4.8%。

然而，近年來，圍繞著房地產業是不是支柱產業還有著爭論。對於這個很基礎的問題，有一段時間裡甚至沒人願意提。

特聘教授對於房地產的重要性，一直有非常清醒的判斷和認識。

2011年，特聘教授在一次演講中表示：“房地產是支柱產業，是民生產業，也是涉及老百姓財富的產業；房地產是消費品，是不動產，是資本品，是金融產品，是民生產品。”

他認為，應該建立房地產發展的長效機制，前提就是客觀定位房地產。畢竟房地產體量太大、關聯度太高，房地產在全球都是支柱產業。即便已過了城鎮化高峰的美國，房地產對GDP的貢獻也達9%以上。

現在，距離特聘教授講支柱產業已經過去10年，美國房地產業增加值佔GDP的比重反而進一步提升。從2021年一季度的資料看，美國房地產增加值佔美國GDP的12.8%。

2019年的演講中，特聘教授雖然沒有提及支柱產業的問題，但是他提到，中國的GDP今後十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小於老百姓家庭收入的增長率。

在他看來。中國的城市化還在發展過程中，城市化率還有10%的增長空間。城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現大幅度的往下墜落。

而在2022年3月的訪談中，特聘教授再度提及房地產業的支柱地位。他說：“房地產是支柱產業，差不多佔了GDP5%到10%的份額，它增長可以影響10%，負增長也影響10%，一上一下就是20%，所以房地產是支柱產業，要穩定。”

對於這個支柱產業的未來發展，特聘教授在2019年進行的預判與2022年3月訪談的看法幾乎是一致的。

在他看來，主要有幾點趨勢：房價未來會趨於平穩，房地產銷售面積也會在十餘年時間裡逐漸下降，房企數量會大幅度減少，負債率大幅下降。

回到2019年，許教授等人並沒有準確預判未來，從戰略層面就埋下了而今出現危機的禍根。

“越是沉迷就越抓住眼前的東西不放。”（小池定理）

以新購土地而言，許教授繼續在加大購買土地的力度。

2018年，中國恆大新購土地儲備建築面積4993萬平方米，平均成本人民幣1611元/平方米。

到了2019年，新購土地儲備建築面積6703萬平方米，平均成本人民幣2101/平方米。

顯然，許教授嘴上說高質量發展的同時，身體卻很誠實和努力，繼續往規模上攻。其新購土地從2018年的800多億元，一下跨越到2019年的1400億元。

此時，萬科又是如何處理的呢？

2018年，萬科獲取新專案確實也比較瘋狂。該年度其獲取新專案227個，總規劃建築面積4681.4萬平方米。

到了2019年，其獲取的專案雖然含金量增強，但是獲取的新專案只有147個，規劃總面積為3716.5萬平方米。

這樣的調整，可以用鬱亮在2019年報中的話來解釋：無論是從客戶需求端，還是土地供應端來看，增量都在趨於收斂，對存量價值的挖掘變得日益重要。

碧桂園則在土地儲備上依然保持了穩健的操作，始終比中國恆大差了幾千萬平方米。

一步錯，步步錯。眾多房地產企業規模無限膨脹的時候，多元化也搞得火熱。2019年前後，正是許教授在汽車業等跨界產業上的瘋狂時刻。危險的氣息，已然讓一些有識之士察覺到。

特聘教授對於許教授在金融保險領域的擴張很熟悉，許教授手裡的恆大人壽就是從重慶產權交易所拍賣來的。

特聘教授認為，一些負債高企的房地產企業進行跨界，其實是瘋狂的。他說：“房產商瘋狂跨界搞概念，又搞商業、又搞工業、又搞製造業，覺得房產商賺了錢以後就可以各個領域亂搞的。術業有專攻，以後他們就不再胡鬧了。”

相對於中國恆大實施的一系列瘋狂跨界，萬科、碧桂園、龍湖則在操作層面圍繞著基本盤衍生。其中碧桂園和萬科在物業領域雄踞一二名。碧桂園還圍繞著與房地產緊密相關的建築業，推進建築機器人的拓展。

徵探君也觀察到，近年來深度滲透金融、保險或者汽車領域的房地產商在本輪調整中，遇到的困難最大，隱藏的地雷更多。除了許教授之外，陽光城林騰蛟、寶能姚振華等都陷入了危機。

特聘教授對於這類做法，說得很實在：“在過去空麻袋背米，大家能發橫財的時候，擋不住的誘惑使得他願意高負債。”

對於未來，特聘教授判斷，未來行業只會剩下1萬多家房地產企業。這個過程必然伴隨重組。

他認為，房地產企業的重組有五個方式：自救、優勢企業併購、國有資本運營公司作為戰略投資者入股、地方政府打折回購土地、政府回購庫存房用於保障房和人才房。

數十年生涯裡，從上海到重慶，特聘教授參與和主導了一系列企業重組。對經濟發展，他曾說：“世界是可以重組的。”

他認為有五種情況下需要啟動重組思維：想超常規發展，要有重組思維；想解決歷史遺留的問題，要有重組思維；要解決普遍存在的問題，要有重組思維；遇上災難，常規的方法不太有用，也需要重組思維；遇上了一個新時代、新階段，要與時俱進，要有重組創新的思維。

他說：“重組的手段，最核心的有兩條：一是改變邊界條件；二是調整資源配置。”

然而，現在留給許教授的時間已經不多了，他必須進一步加快重組。萬科、碧桂園等企業卻在迎接困難的挑戰中或許可以獲得重組別人的機會。

鬱亮對於2022年企穩回升頗有信心。

在他看來，一方面有利於市場企穩的一系列政策出爐，這是萬科實現“止跌企穩，穩中提升”的政策基礎；另一方面則是房地產依然是十萬億級的市場，業務會越做越新，這是萬科實現“止跌企穩，穩中提升”的行業基礎。

對於產業而言，優勢企業往往是在危機時能夠加速擴大市場份額。大家日子都好過，誰家也難擴大市場份額。

碧桂園也在艱難的時代裡，力圖穿越週期。

3月25日，碧桂園與農業銀行簽訂400億元戰略協議，由此獲得了200億元的併購貸和保障性租賃住房的綜合金融服務。

近期，萬科、華潤等房地產企業紛紛獲得了併購貸支援。相信在二季度開始，房地產行業的併購將會提速。

或許也是基於對未來的信心，碧桂園在釋出2021年業績公告時也宣稱：“挑戰中暗藏機遇，中國的新型城鎮化還有很長的路要走，市場終將屬於最有競爭力的企業。”

只是，房地產行業這次調整對於行業裡的每個人都是一場大考。

“鱷魚法則”也適合當下許多房地產企業，需要企業有斷臂求生的勇氣。在此之外，還需要一些不確定的其他因素真正落地，讓跌到冰點的市場升溫。

今年5月將滿70歲的特聘教授，平素不喜歡說套話，也沒有學究氣。近日，他又對房地產作出了一番判斷：“總之最後的結果，是實現房地產平穩落地、軟著陸。”

他認為，“現在中國差不多有400億平方米的城市住房，今後的十幾年，每年十幾億增量加上去，最終城市住房面積可能會在500多億平方米左右。”這些話，或許可以視為深喑地產業的他在寬慰地產人，“不要焦慮”。

只是，許教授等人以及他們的企業或許會在軟著陸的過程中成為代價。

作者 | 周遠征

來源 | 徵探財經（ID：teccj6)

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