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2022年2月11日，對於買房人老許來說是個好日子。
因為，浙江省嘉興市中級人民法院二審判定：
由於老許購買的嘉興市某開發商的樓房爛尾，老許無需歸還剩餘貸款本息，200餘萬元貸款本息返還責任，應由開發商承擔。
因此，銀行訴訟要求老許繼續還按揭或者一次性還款的要求敗訴。
查閱新聞，這應該是中國首例因為爛尾，買房人不必繼續還銀行按揭的判例。
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這個案件，事情經過非常簡單。
2014年，老許在嘉興按揭購買了一套別墅，貸款總額為392萬元。
2015年，老許付了首付，銀行正式批貸，這筆錢打入開發商賬戶。
2018年，誰都不願意看到的情況發生，該專案開發商因為資金鍊斷裂，無力繼續開發，工程停工發生爛尾，只能向購房者宣佈延期交房。
而半年以後，情況繼續惡化，2018年底，該開發商正式向法院提交破產清算申請。
按照相關法律要求，破產人應該繼續履行已經簽訂的購房合同，向購房者交付房屋，但事實上，老許購買的別墅尚未竣工驗收，不符合交付標準，根本無法交付。
於是法院指定開發商書面通知了老許：解除他與開發商之間的《商品房買賣合同》，返還購房款。但是法院要求是一個方面，而能不能還則是另一個問題。
於是，老許就像很多2021年的爛尾樓的購房者一樣，錢房兩空。
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房子沒了，因為爛尾。
但，銀行按揭還的還，因為法律。
中國法律明確規定，貸款買房子，實際上是簽了兩個合同，一是跟開發商籤《購房合同》，你交錢買房，開發商收錢賣房；二是跟銀行籤《貸款合同》，銀行借給你錢，你得給銀行還錢。
房子別說爛尾，房子就是地震塌了，你一天沒住上，也得還。
不過，老許這回真的不想還了，2019年他停止向貸款銀行支付月供。
第二個月，銀行就來催款，不還。
第三個月，就來了律師函，不還。
第四個月，法院的傳票就來了，於是，老許被銀行告上了法庭。
這是一個很簡單的案子，情節清晰，適用法律明確，所以很快初審判了下來。
2021年下半年，一審法院考慮到房子無法完成交付，要求老許繼續按月償還貸款已經沒有意義，故而判決解除《個人購房借款及擔保合同》。
但老許歸還銀行借款本金、利息，以及未按時還貸的罰息，合計220餘萬元。
因為，法院引用的是全國《買房商品房貸款合同》的一個典型條款。
“貸款發放後，借款人（老許）或抵押人與售房人（開發商）或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人（銀行）無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”。
這是一個典型條款，但是也是一個霸王條款，是一條全國都在用的霸王條款。
老許敗訴，但是他沒有放棄，依舊上訴。
2022年1月，嘉興中院對此案進行了開庭審理。
案件爭議焦點很明確：
《個人購房借款及擔保合同》已經解除，剩餘貸款本息220餘萬元，是否應當由老許承擔？
銀行認為應該，老許認為不應該。
這一次，二審法院給出了與一審完全不同的判決：不支援銀行的訴訟請求，也就是說銀行敗訴了，老許無需向銀行歸還剩餘貸款本息220餘萬元。
也就是說，雖然房子爛了，首付沒了，至少老許不用再往這個無底洞砸錢了。
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而一審和二審發生了翻轉的重要原因，不是二審法院同情買房人，而是國家出了新規定。
2021年《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定：
“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人（銀行）和買受人（老許）。”
看出門道沒有？
也就是說以後，如果房子爛尾，購房貸款（按揭）開發商應該返還銀行（也就是承認這筆賬欠債的是開發商，而不是買房人），購房款的本金及利息（首付）應該返還買房人。
同時，二審法院認為《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定是銀行單方面提前擬定的格式條款，這種格式條款在銀行業務中十分常見。
該條款存在一個關鍵問題：它刻意加重了老許的責任，而減輕了銀行的責任，顯失公平，對老許不具有拘束力。
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天下買房人，苦“銀行”久矣。
開發商破產了，一了百了，徹底躺平。
老闆可能依舊錦衣玉食，可能捲款出國，也可能過兩年換個名字東山再起，因為我國執行的是有限責任公司制度，這是另一個話題，我們不展開。
然而，苦的卻是買房人，交房徹底遙遙無期，然而每個月的貸款卻必須償還。
這種情況，在2020年、2021年尤其多，對於一些城市爛尾已經成為了影響社會穩定的重要問題。
圖為2021年末重點城市爛尾專案總套數：
然而現行中國法律規定，樓房爛尾、不能交房是開發商的原因，屬於開發商違約，你可以要求開發商退還房款，你用退回的房款償還銀行貸款；如果開發商不給退房款，你可以起訴開發商，這是你和開發商的合同糾紛。
然而，這種解釋就是P，如果開發商有錢給你退款，他也不用爛尾了，然而這個道理雖然沒有邏輯，但卻是法律，所以中國千千萬萬個老許還得必須按時還按揭。
憑什麼，開發商交不了房，但是最大的後果由買房人承擔？
憑什麼，銀行也參與這個買賣，甚至賺的比開發商還多，但是開發商交不了房，但是銀行依舊旱澇保收，不擔一點風險。
憑什麼，只要上了銀行貸款的船，永遠就下不來了，房子爛了也要還，人死了也要兒子還貸。
當然，你如果就是鐵了心——老子不還了，也行。
但是，你一定會被銀行告。
如果法院判決以後，你還是不還，那麼銀行可以向法院申請強制執行，強制扣劃你的財產還給銀行，並且納入失信人名單，生活會受到很大影響；
如果你還拒不配合執行，甚至轉移隱匿財產，還有可能涉嫌拒不執行法院判決罪，被追究刑事責任。
正因為如此，從國內司法實踐看，幾乎所有爛尾樓引起的購房者和銀行之間的民事糾紛中，法院都是判決銀行勝訴。
說實話，雖然合法，這就是不公。
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不單單是爛尾問題，在很多問題上，銀行也是明著欺負買房人。
比如，飽受爭議的“房貸保險費”，是購房者向銀行申請貸款時，銀行為防範房貸風險要求貸款人必須購買的保險。
然而，它的作用卻是對所保房屋提供保障，如果在還貸期間，因火災、爆炸、暴雨、颱風等原因造成抵押房屋的損失，以及為搶救房屋財產所需支付的合理施救費用，保險公司將按照合同給予賠償。
但保險的第一受益人是銀行，第二受益人才是購房者，而這筆保費卻完全由借款人承擔。
這相當於你掏錢給別人買了保險，一旦出險，而你卻不是主要受益方。
這條款，這合同，這保險，如果“它”不能稱得上“霸王”，那誰是霸王？
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就在這兩天，有一則訊息登上熱搜。
一名家住江蘇崑山的市民稱，自己在上海工作，因疫情原因現無法工作，沒有收入，每月還要還5000元左右的房貸，希望中信銀行能夠暫緩房貸還款期限或者能夠減免半個月房貸。
然而，銀行卻明確但不失禮貌的回答。
說實話，在疫情期間，我們聽說了很多大幫小互助的事情。
企業抗疫捐款，房東減免房租，國家減免稅收，地方發放消費券。
然而，真還沒聽說，銀行做了什麼，甚至不是減免而是暫緩都不行。
對於他們，只有一句話“請您務必按時歸還房貸，謝謝”。
或許，2022年，在這個全民，全行業都很難的日子裡，銀行特別是大銀行，能不能別隻會說一個“謝謝”。
畢竟，不管是“中行、農行、工商、建設”，哪個行都是世界五百強。
但，更不要忘記的是，哪個銀行前面都一個定語詞彙——“中國”。
