四個維度，解析中國樓市和房價接下來的新走勢，以及價值策略

這是熊貓貝貝的第580篇原創文章：

專欄內容提要：

從宏觀，經濟，貨幣，政策四個維度，深入解析2021年下半年及接下來的時代週期中，中國房地產經濟，樓市和房價的走勢，以及給購房需求群體的，極具實操意義的價值策略。

資深地產人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態度。

客觀行文，理性看事。還請各位讀者朋友多多支援。

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（獨家內容，侵權摘抄必究，首發頭條號）

我是@熊貓貝貝小可愛，地產行業策略研究者，房地產樓市觀察者，宏觀經濟學研究愛好者，歡迎關注。

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導讀：2021年已過半程，覆盤&展望的分析思路

2021年上半年已經正式結束，就連下半年的第一個月也即將畫上句號。

2021年，對於中國的房地產行業，樓市，還有房價而言，非常不友好，而且這種態度，絲毫沒有發生改變，甚至還有愈演愈烈的趨勢。

這是資本力量被捶打的一年，這也是調控，金融，監管三管齊下，力度空前的一年。

不管未來房地產走勢如何，這一年，註定在中國房地產經濟歷程中，留下濃厚的一筆：

截止2021年7月，2021年上半年全國房地產調控次數高達286次，從土地、二手房、學區房、租賃用房、貸款等多維度查缺補漏，穩房價、穩地價、穩預期，推動房地產市場健康平穩發展。

“三道紅線”政策、“兩道紅線”政策，“兩集中”土拍新政……

2021年上半年房地產行業發展進入“新常態”，市場環境發生前所未有的變化，“錢緊”“高負債”“轉型”成為多數房企亟待解決的問題，從業人員面臨諸多未曾想到過的新抉擇。

上半年中國樓市的所有政策和資料，幾乎已經全部出爐，威力效果也得到了充分的展現。

過去的半年，我在頭條是一個日更狀態，緊跟，並且深入研究了過去半年裡所有的政策走勢。

2021年下半年已經正式開始，承前啟後，注重因果，活在當下，展望未來，對於房地產，樓市和房價，看準未來的意義和價值絕對要大於沉湎於過去既定發生的表現。

所以，這篇文章就準備和各位朋友一起，從宏觀，經濟，貨幣，政策四個維度出發，尋因導果，對接下來，中國樓市的走勢，進行一次有深度，有思考的討論分析。

注意這篇文章注重邏輯和結論並重原則，閱讀需要帶入思考和一些耐心。

關於本文給出的一些結論和背景政策分析，在本人上半年的歷史文章裡面皆有涉及，在此不一一例舉和連結跳轉，歡迎回看，找不到的也可以留言。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要進行思考。
每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕鬆愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。

選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

讀者透過文字選擇作者，作者也在透過文字選擇受眾。

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一、宏觀和政策層面：三個關鍵詞

2021年下半年開始，我們將面對一個什麼樣的中國國內的宏觀和政策環境？

宏觀趨勢決定政策思路，政策出臺服務宏觀需求。這是不可分割的兩個重要環境因素。

其實從2020年下半年，很多在宏觀和政策層面的主線已經逐漸浮出水面，而進入2021年，短短的半年時間，這些主線已經從暗到明，變成主要的趨勢訊號了。

三個關鍵詞：共同富裕，人口優先，還有資本遏制。

1、資本遏制：

資本力量聯合實現壟斷的趨勢被瓦解，資本聚集的行業受到政策重錘。

不僅僅是房地產行業，還有教培行業，網際網路行業，以及其他資本力量驅動的行業，在2021年上半年，都在政策的達摩克利斯之劍的震懾下，瑟瑟發抖。

資本市場對於中國房地產的態度，從上市公司股價和趨勢就能看得很清楚，畢竟資本市場資訊優先，風向敏感：

A股116家上市企業中，105家股價下跌，2家平盤，僅9家上漲。

資本是驅動行業野蠻成長，快速發育，做大做強最重要的驅動力，沒有之一，而在宏觀和政策合力下，外圍資本逃逸，內部資本絕緣，房地產行業在接下來的時間裡面，增長放緩，是必然的趨勢。

2、共同富裕：

這說的，就是高房價問題，共同富裕是一個相對狀態，房價高不是什麼核心問題，天價奢侈品價格登天，也沒有對貧富差距造成什麼影響，關鍵的問題是什麼？

是房價漲幅長期超越收入增長，給中國的房產帶來了快速的金融化和資產化的屬性賦予，直接成為了社會主義共同富裕的核心矛盾聚集點。

什麼也不用做，有套一線城市核心地段的房子，一年漲幅抵得上平均收入幾年的積累，只要這樣的情況存在，共同富裕就不可能實現，因為個情況的底層邏輯就是中國古代的地主資源壟斷的現代演變。

房價過快上漲，就成了宏觀需求，政策導向，最核心的攻關難題。

對於別的國家可能是難題，但是在中國沒有難不難的說法，舉國體制，政策威力，只是過程和時間成本的考量。

基於“共同富裕”的主基調，房價持續過快過高的上漲時代，愈發艱難。

3、人口優先：

人口優先，呼應的是“三胎政策”，光有政策不行，還得有現實條件和環境配合，而結合2021年上半年以來的政策態度，很明顯的一個結論，就是一切宏觀和現實條件，都要為這個人口優先服務，阻礙人口的一切負面因素，都將成為宏觀和政策的敵人。

住房，教育，醫療，收入，女性工作保障和福利待遇……

這是一個體系化的大工程，分優先順序，三座大山的房價，教育內卷，還有醫療成本，一定是放在首位的。

所以現在已經有輿論聲量，在討論繼房地產，教培行業以後，宏觀和政策下一步，就應該是解決醫療成本的問題了，這種推論有一定的合理性，這裡不做什麼猜測和分析。

很顯然的一個環境邏輯，那就是針對房地產市場的需求滿足，會得到全方位的政策照顧。

對於已經在2021年上半年層層調控，金融配合，監管加強之下趨於降溫的中國樓市而言，這是珍貴的政策執行成果，而這樣的成果，必然要被鞏固成為常態化。

以上，就是對2021年下半年的宏觀和政策環境，從三個重要的關鍵詞層面，進行的分析。

基於以上對宏觀和政策的認知，回到樓市和房價上面來看，其實接下來，不管是從政策，還是監管執行的角度來看，必然會延續上半年的嚴格環境。

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二、經濟和貨幣層面：出口壓力，增速艱難，樓市絕緣

接著，從2021年下半年開始，中國國內的經濟和貨幣環境，又將是一個什麼樣的情況和趨勢呢？

毫無疑問的是，中國的樓市和房產，已經在中國國內貨幣蓄水池的位置上，坐了太久了，而且作為中國經濟重要的支柱，作為政府撬動民眾財富的重要工具，這個慣性和路徑依賴，不可能一夜之間或者短期內就能發生改變。

經濟環境和趨勢，決定社會財富增量情況，進一步決定了居民購買力和房貸風險承受能力；

貨幣政策和流動性，決定居民槓桿率，同樣也決定了購買力，進一步還對房價和供需造成影響。

先說經濟環境和趨勢層面：

2021年下半年，中國經濟增長面臨壓力和挑戰，中美博弈和後疫情貨幣戰爭按照剛剛結束的天津會談和美國“全面對抗”的後續反應，從經濟層面上來看，中國後疫情時代，從疫情率先恢復生產的“紅利視窗期”，面臨結束。

拉動中國國內經濟環境，目前最主要的，一個是房地產依託的土地財政及關聯收入，另一個就是出口，而出口面臨著挑戰和壓力，並且隨著疫苗進一步普及，出口動能和空間縮小是必然。

而國內消費收縮低糜是不爭的現狀，大量中小企業在上游受到美元通脹帶來的輸入型通脹（原材料漲價），下游面對國內消費需求不足，舉步維艱。

客觀來說，2021年下半年，中國國內經濟環境，所要面對的，是一個壓力，挑戰，衝擊的艱難情況。下半年，中國在經濟領域有太多的問題需要“發力與刺激”。

再說貨幣政策：

2021年7月中旬出臺了超額度，超預期，超力度的年內首次降準，國內貨幣環境中的流通量是夠夠的了，目的也很清晰：提振消費、拯救小微企業，保障就業率，總之一個字，經濟環境有壓力，有風險，所以增加貨幣支撐和刺激，這是因果關係。

但是“三道紅線”，“兩道紅線”，“兩集中供地”政策嚴格落地，再疊加圍追堵截，監管加強，層層加碼的監管監督，這還不算完，還有一個關鍵的的貨幣調節工具，那就是降息還沒有用，這樣的背景之下，在利率差和規則限制（房貸升高，涉房貸款額度限制）的情況下，貨幣總量充沛，但是和房地產全產業鏈，事實上是絕緣的。

跑冒滴漏在所難免，但是一方面是風向嚴打，一方面是利率差距，一方面是調控嚴控，實話實說，這種情況下，無異於火中取栗，頂風作案。

2021年下半年降息是重要的政策訊號，如果降息惠及涉房貸款，那麼說明從金融層面放開了流動性，當然這個可能性不大，這對於前期辛苦獲得的調控成果來說是破壞性的。

大機率的，即使降息，也是和房無關。

所以，2021年下半年，中國的經濟和貨幣環境，理性展望，就是一個“寬鬆的貨幣環境穩定經濟活動，而房地產和樓市，依然在缺水的環境中艱難生存”。

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三、關於中國房地產幾個重要的底層邏輯闡述

這一次高層對於房地產經濟，房地產行業，樓市和房價的政策調控和態度表達，相信已經不用多說和過多重複了，再好用的工具，也有需要保養和階段維護的時間，如何理性客觀的認知中國房地產，看透本質，看準價值，這對於每一個身處中國經濟環境中的普通人而言，非常重要。

不管是自住剛需，還是投資和資產配置，關於中國房地產的底層邏輯和本質認知，是實現穿越熊牛，獲得回報最重要的基礎。

當然除了投機炒作，價差套利的群體，房子在這些群體眼中只是炒作載體，有利可圖，什麼不能炒？這樣的群體只會關心炒作利潤差價，本質從不關心。而這個群體，就是國家深惡痛絕，極其反感的物件，這樣的群體，其實就是“房住不炒”宏觀目標的主要針對物件。

只要你不是想著炒房套利的普通群體，那麼以下幾個重要的底層邏輯，就非常有價值了：

1、首先是一手房市場，直接關聯國家，地方政府的土地財政，所以一手房市場只要對房地產行業的經濟價值有所需求，國家貨幣政策和調控管理就一定會提供持續穩定生存發展的空間。

所有調控，金融，監管的終極目的和底層邏輯，都是為了保障一手房市場的穩定存在和可持續性發展。

2、再說二手房市場，特別是熱門城市，炒房情緒和市場預期過於強烈的城市和地區，二手房市場的本質就是炒房客和逐利資本變現離場的關鍵市場，很顯然，和當前國家經濟環境面臨壓力和挑戰的實際需求，是逆向而行的。

所以接下來，二手房市場會很難受，經濟存量環境下的財富轉移和資產變現，是貨幣泡沫的元兇，二手房市場的限制，政策，會進一步加強，甚至暫時關閉和遏制這樣的市場都有可能。

3、涉房貸款困難，本質上是一種精準篩選具有真正購買力群體的行為。

下半年的貨幣政策和房貸金融關聯政策，沒有任何趨於放鬆的可能和趨勢訊號，這是為了排除那些撬動自身能力範圍以外的槓桿去買房炒房的群體，而且這樣的過程和狀態，需要時間去擠壓和挑戰炒房群體的承受能力。

再說一次，房價高，只要購買力匹配足夠，那就不是風險，風險就是購買力不足，還在利益和預期的驅動下，還要超出能力去買房子的群體太多。

4、削弱房產的資產性和金融性需要時間，需要情緒和預期的衰退，當前的房價，高位現實情況，沒有什麼懸念。

既然是資產性和金融性特徵下的房價，那就有資產泡沫，也就是這一輪的房價上漲，事實上已經是衝高遭遇調控的情況了，那接下來呢？

最理想的狀態，就是橫盤，小幅震盪，趨於價值固化和穩定。

大機率，是會出現回撥，特別是購買群體被大量限制，預期得不到滿足的情況下，市場信心分崩離析，別說房價，什麼東西都會出現熊市，行情入冬，價格遇冷。

不是說房價永遠漲，有金融屬性了，就一定有跌的時候。至少，也需要價值夯實的調整過程。

價值夯實，是一個痛苦的過程，但是打擊的都是投機群體，誰炒股做長期價值投資的還不吃幾個跌停板了？

難受，煎熬的是短線玩家，甚至被洗牌出局，都是正常，但是在房子的價值上，沒必要跟風。

接下來，很有可能出現這樣的新聞和趨勢訊號：

房價神話城市，炒房風氣普遍的地區，會傳出投機者崩盤的訊息，譬如深圳，杭州，合肥；

頭部地產公司，規模以上品牌房企，地產大佬，傳出資不抵債可能隨時倒塌的訊息，這個不用舉例，大家心照不宣；

一些政策意識薄弱的城市，還沒有等到調控深化下沉，房價就開始出現支撐不足，比如，昆明，貴陽，都是省會。

年底前後，可能還會有部分城市二手房因為額度不足，暫時停貸的訊息……

只要調控不放鬆，以上的這些情況都是大機率事件，中國的樓市，會有一個階段性的動盪調整的過程。

但是在這裡要說的底層邏輯，是這麼一個問題：一個市場中急功近利，唯利是圖的投機群體被階段政策和環境洗牌出局了，對房子的合理價值和價格表現趨勢，是好事還是壞事？

如果認為是好事，那麼市場慌亂震盪，有什麼影響？一出好戲而已。

如果認為是壞事，甚至還跟風追漲殺跌的，那不好意思，“房住不炒”這四個字，恐怕要在現實中，教你們如何做人了。

5、中國房產的價值根基，基於農業文明和經濟習慣，對於絕大多數普通家庭和個體依然是首選。

房住不炒，不等於房價不漲，房子不值錢，房子沒有資產價值，也不會從本質上改變“房子是中國個人和家庭重要的財富載體和資產配置組成部分”這個底層邏輯。

這個邏輯不用多解釋，房價從某種程度上是一個城市經濟基本面和居民生產價值的體現，有必然存在的對應邏輯關係和內在的價值意義，這個沒辦法說服所有人，畢竟很多人還停留在“有不切實際的需求都要找政府”的流氓無產思維和極端思想層面，相對合理的共同富裕，是個人財富創造能力和對應價值資產的匹配合理化，而不是給好吃懶做，生產價值低下的群體高福利。

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四、寫在最後：幾個個人觀點和送給普通群體的價值策略建議

有依有據的走向和趨勢分析了，那麼對於普通群體，想要買房的群體，該如何在2021年下半年做準備，進行決策呢？

文章的最後，分享幾個個人的觀點和看法，還有價值策略建議：

1、2021年下半年開始，要有“錢不好賺，經濟放緩”的心理準備和預期管理，這是大環境所決定的，所以，貨幣環境的需求，是寬鬆，但是收益，收入等等方面的預期，就要降低了，對於房價和樓市的態度，也是一樣的，房價在接下來逆勢爆發的所有可能和支撐點，都沒有了，對於長期持有的投資群體，就是“垃圾時間”，對於剛需群體，安心工作，保障貸款償還，而對於投機炒房群體，那就是滅頂之災。

2、貨幣寬鬆不代表會利好房價，刺激樓市，但是如果經濟發展壓力存在，行業利潤低下，那麼社會流通貨幣往房產上面沉澱，再所難免，不考慮收益率，不考慮不賺錢效應的情況下，會對房價有擠壓和助推的必然因果效應，當然國家肯定會預見，所以類似於“二手房指導價”這樣的強力價值管理，不會放鬆，甚至還會成為全國標配的一種普遍政策。

這對於買房群體而言，是一個好趨勢，好環境，只要指導價存在，市場就不會有炒高的底氣。

3、不要心存僥倖，不要火中取栗，不要頂風冒險！

什麼意思？買房的動機不說，三個維度，不建議考慮。

第一個是首付款一定要合法化，流水，來源，不要僥倖心理試圖矇混過關；

第二個是不管出於什麼目的要買房，經營貸，消費貸，信用貸，不要嘗試，一旦被查，經濟損失都是其次，關鍵是可能就會失去正常購買的資格，甚至關聯徵信；

最後一個，不管是房地產關聯的金融市場（股市），還是各類房企為了緩解壓力的營銷手段，都不要去冒險嘗試，想抄底的人，基本上都被抄家。

4、學區房和“人口優先”衝突，價值風險極大，如果沒有確定的入學對口政策和迫切的就學需求，從投資角度上來看，絕對規避，不予考慮。

5、樓市和房價的洗牌已經拉開序幕，現在的人基本上都已經很開竅，比較懂得看房產價值，沒那麼好騙了，未來房產價值空間，也比較清晰了。

現在還想買房，需要買房，往大城市去，往中心擠，往限購嚴格政策執行力強的地方去買。

6、寧買二手，不買期房，寧買現房，不買期房，寧買毛坯，不買精裝。

2021年，對於房地產行業的衝擊和打擊不多說了，開發商也是做生意，利潤空間被擠壓，一定會往產品終端去轉移，結果只有兩種，要麼質量問題，以次充好，降標減配，這還算好的，要麼就是爛尾風險，徹底跑路，這不是危言聳聽，對於普通群體而言，這樣的風險人生遇到一次，影響和損失難以承受。

在一個行業備受政策調控管理的波動週期裡面，看得見摸得著的終端產品，哪怕成本高一點，能夠規避行業風險，也是值得的。