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你知道嗎？
防城港，基本上不賣地，房子去化也需要8年；
二線城市哈爾濱、大連、長春、蘭州、呼和浩特、青島、鄭州等7個城市庫存消化週期超過2年；
2021年，百城庫存房企近5年創新高；
2022年2月末，三四線庫存漲幅擴大到20%並且去化週期需要2年；
房產去庫存化已經迫在眉睫，為什麼？
對一個城市來說，除了宏觀調控外，最關鍵的就是庫存了。
庫存的多少，供求關係就是一目瞭然，特別是土地，直接影響了未來兩三年的樓市走向。
那麼，在全國到底哪些城市的庫存比較多呢？今天就給你答案。
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先來看一則住宅存量庫存：
資料來源克爾瑞
一線城市：
上海庫存環比下降，供應量少，成交比較熱，上海的新盤去化率都能保持到80%，高階盤最為火熱，就像招商雲璽，蘇河望等當天售罄。
北京就不如上海，而廣州和深圳也是低迷。
二線城市：
青島，瀋陽，武漢在2月份庫存總量比較多，除此外，哈爾濱，南昌庫存積壓也嚴重。
其餘的環比相差不大，而杭州，合肥等庫存減少的多，比如合肥，可以歸於市場成交熱度好些，去化率為69%。特別是學區與倒掛的盤，去化都相對好些。
三四線城市：
分化是比較嚴重的，山東，江蘇，廣東，河南城鎮存量在全國來說，都是比較多的，已經超過了20億。寧夏，青海，西藏相對比較少，不到2億。
而從2月份的存量來看，臨沂，欽州這些庫存上漲比較多，寧波由於前期的火熱，現在也出現了回撥的情況，庫存多了些，太倉，三亞2月份相對較少一些。
僅從存量上來看，開年相對熱鬧的城市是上海，杭州，合肥等這些有價值的城市。
屬於北方城市以及東北城市的春天，並不那麼美好。
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再來看去化週期：
防城港，連江，大連，煙臺，河源，梅州這6個城市排名靠前。
萬萬沒想到，大連在這個行列，在這top20行列裡面，除了三四線城市外，東北的一些二線城市大連，長春也沒有跑出這個圈。
大連相對於長春還好些，最起碼樓市還算熱鬧，特別是高新區。
而長春真的是老大難的一個，哈爾濱已經取消限售了，估計再有行動的話，長春會第一個跟上。
為什麼？
長春的難不僅難在資料上，營銷上更加的難。
降價，腰斬的刺激已經很難讓購房者買單了，於是把賣公寓的手段都用在了住宅上：返本銷售。
全款購買，1-2天內返，貸款買3個月返，佔比40%
0首付，超長分期，10-20年不等，房子成為了白菜價。
知道的以為在長春，不知道的還以為是在鶴崗。
在長春，不僅購房者不買單，房企也是惴惴不安。
不妨看去年的土拍：
圖片來源：米宅
三輪土拍流拍率，長春達到了82%，位列第一名。
土地市場是哀鴻遍野，兩次土拍都不好，就是價格下降，依舊激不起開發商的廝殺。
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跟長春同病相連的還有一個三四城市，那就是每次都是全國庫存第一的防城港！
2月份的去化週期是90多個月，也就是需要8年。
也就是說，即使8年不供地，防城港樓市也是相當穩定的。
在如此高庫存的情況下，防城港的樓市如何呢？
這是防城港10年的一個銷售資料：
圖片來源：米宅
2021防城港的銷量，只有18606套，算是近8年的最低數量，這裡面最高的就是2018年的那波行情延伸，賣了48486套，從2018年之後，算是直線下降。
慘淡的2021年，房價也是相當的魔幻，從1月份5295元/㎡，到12月份的4997元/㎡。
在這種情況下，房企的心態也崩了：
龍光的千畝大盤，一下子賣了10年，隨後是恆大來了，碧桂園也緊隨，藍光等百強房企都選中了這個城市。
但是後來呢，龍光和碧桂園走了出來，算是清盤了，藍光，恆大都不中了，還有些直接躺平了。
脫身的龍光和碧桂園以後再也沒有見身影。
房企，已經開始大撤退！
或許你會認為，都這個樣子了，是不是直接躺平了？
沒有，這不，在上一波，這個全國庫存第一的城市也加入了救市的大軍：
降首付，首付降到2成。
對於防城港的做法，不管有沒有用，起碼值得稱讚。
在樓市行情不景氣的時候，受到影響最大的就是這些城市。
一方面是庫存的走高，一方面是消化不動，未來只會越積壓越嚴重！
為什麼這麼說？
來看這張圖：
2022年開年並沒有那麼火熱，2022年1月末全國平均還是17多個月，到2月份持續增加，上升到了19.53月。
一線城市的去化週期比較短，北京去化週期是比較長，接著是廣州，深圳是10個多月，上海相對比較少，不足5個月，一線城市也分化。
三四線城市1月份末的去化還是21.09個月，而2月份直接幹到23.25月，高於平均值，並且同比增加了83%。
這也就意味著未來三四線城市的去化週期達到了兩年，庫存壓力和風險是比較大的，未來樓市風險會更大，特別是防城港、煙臺、淄博、臨沂等本身庫存就比較大的城市。
不管是一線城市還是二線城市的去化週期來看，基本上都在10個多月，基本面上的存量很少低於7個月的，宏觀來看，市場上的房子並不緊缺。
單點的區域以及樓盤在受市場的青睞。
如何買房，如何買對房成為我們目前面臨的最嚴峻的問題。
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最後想說句掏心窩子的話：
1、現在是置換的好時候，比如從北方的城市置換成南宋版圖內的城市，長三角，珠三角是重點。
2、從區域版塊來說，這是掐尖，去主城，去買改善的好時機。在一些市場扁平化的城市，就買有價值的區域和樓盤，比如長沙就緊盯豪宅，鄭州就買金水北，東區。
3、對於三四線城市，有人就留一套自住，沒人就沒必要留戀。因為不少城市房價已經屬於坍塌的狀況，就比如開封，房價回到了2015-2016年，有些輪迴終會留下一層沙，這是我們向上的渠道，有些則是連根都拔起的狀態。
4、學校，地鐵，商圈是硬通貨，特別是學校，你會發現這條理論適合一二三線所有城市。
