最近調控多到發膩，普通人已是見怪不怪。
很多人一句直擊天靈蓋的回答：調控不是我想要的目的，降房價才是。
畢竟每次調控來都是口嗨，實際上效果如何，房價跌了嗎？
欸，這才是大家關注的重點，那調控陸續而至，房價會降嗎？
你別說，還真快了。
昨晚，廣州二手房指導價出爐！
首批住宅小區指導價公佈，天河的保利心語花園參考價9.7萬，中海花城灣9.2萬，凱旋新世界8.8萬。
目前保利心語花園的掛牌均價是15.3萬，中海花城灣和凱旋新世界16-17萬。
二手房指導價一出，相當於價格腰斬，要8成首付才能拿下。
一下子自損一批接盤客，看來廣州要學深圳，成交要涼涼了。
不出意料，廣州要撐不住了，接下來最快回調的絕對是上批漲最猛的天河和黃埔。
這次第一批出指導價的小區也恰好集中在天河和黃埔，意圖夠明顯了。
而就在昨天下午3點，國務院新聞辦公室舉行新聞釋出會，相關負責人介紹努力實現全體人民住有所居有關情況。
這場釋出會可以說萬人矚目，所有人都想看看接下來還要怎麼整樓市。
整個釋出會沒有提及調控，但3個關鍵說法，就透露出對房地產接下來的態度。
下決心解決新市民、青年人住房問題——增加保障性住房供給。十四五期間的重點是大力發展租賃，讓買不起的人也能租好房，實現住有所居。
力爭用三年左右的時間實現整個房地產市場秩序的明顯好轉——未來3年核心城市的調控幾乎沒有放鬆可能，一場長期拉鋸戰開啟了。
不在短時間內大規模拆遷城中村——拆遷暴賺短則3年，長則5-6年不會再有。
從這些說法來看，以後是橋歸橋路歸路，買房的歸買房，租房的歸租房。
未來買房和租房會是極度割裂的市場，但短期大批的租賃住房上市，一定會衝擊住房市場。
這2-3年降價潮會迎來撲來。
2019-2020年高調上漲的城市，至少會在今明2年高位回落。
那些在爬坡中入場的，熬一熬也就過去了，難就是難在上一輪站在高點殺入的人，得在高點吹一陣冷風了。
下午釋出會發完，傍晚廣州立馬出臺二手房指導價。
雖未直接提及，但聰明的城市已經get到潛臺詞。
也就是說調控還不會停止，而是持續跟上。
說實話，近期的種種高明手段，其實就在預示房價的震盪性回撥。
比如這幾天土拍帶著新規則陸續返場。
典型如深圳重新發布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告。
在合理限定土地溢價方面明確，在保持掛牌起始價不變的基礎上，地塊溢價率上限統一由45%調整為15%。
本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%不等；
在我看來，這是最值得關注的，其餘的暫時可以先略過。
溢價率直接縮減30%，為的就是給房企，尤其是民企房地產企業留夠盈利空間，別給人整破產躺平，最後還得政府給擦屁股。
其次是限價“降價”，這等於給新房降價。
新房的倒掛空間讓大家都去搖號打新，人為減少二手房需求，加上二手房信貸收緊，都集中倒逼業主降價。
只要人的預期動搖，降價指日可待，要麼熬，要麼降，你二者選其一吧。
除了深圳，杭州一般地塊溢價率上限由20%調整為15%，競品質試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%；
各地新土拍規則陸續有來，萬變不離其宗，核心就是穩地價，然後穩房價，部分城市的房價是怕是非回撥不可了。
敢從土拍規則下手，從源頭降低成本，犧牲的是各地政府的腰包，這招的效果等後續新房入市的時候感受應該更強烈。
深圳8月的二手房成交1979套，連續3個月下跌，7月還有2400多套，現在直接跌破2000套。
一旦量被擊垮，價格怎麼可能不跌，何況後續大批倒掛新房入市對二手又是一大沖擊。
但這就夠了嗎？
當然不。
前幾日，北京率先提出開始推行教師輪崗制來平衡區域內的教學水平，讓天價學區房降溫。
有人認為只是同區輪崗，效果甚微。
而在我這裡看來，這是一種表態，要的不是瞬間達到打擊房價的目的，而是要打擊業主澎湃不已的信心，只要有個別業主繃不住，高房價就會從內部開始瓦解。
事實上深圳輪崗還沒推行，也就執行了大學區制度，深圳天價學區房聚集的百花片區就撐不住了，拍賣降價，實際掛牌也在降價，業主強大且氾濫膨脹的信心已經開始動搖。
而且我的判斷是針對學區房的改革，陸續有來。
那這就夠了嗎，也還不夠。
近期“杭州市二手房交易監管服務平臺”上線 “個人自主掛牌房源”功能。
很多人表示這是要“消滅”中介，事實上就是將交易平臺納入政府主導的平臺，保證資訊公開透明，並且能保證業主資訊不外露，還能進一步規範二手房交易流程，甚至還能減少中介費用。
這也是個趨勢，深圳也曾短暫上線過，並且2020年5月，河南永城“取締中介”，成立了永城房產資訊中心，這是一個政府主導的房地產中介機構。
只是現在功能還不完全，還無法直接上線，也還無法動搖已經成熟的二手房交易結構。
政府做法不是說完全取締中介，但政府主導的平臺能加入競爭，相當於在沙丁魚堆里加入一條鯰魚，鯰魚效應下會迫使二手房交易資訊更公開、透明。
行業該整治還得整治，畢竟焦慮情緒的蔓延也從這裡發出。
但，這就完了？
不。
前段時間，北京擬“房住不炒”立法，將租金管制也納入監管，以後租金多少由政府設定上限和幅度，違規還得處罰，這點我之前有分析，想學德國路子，想詳細看看的可以點選回看：炒房要犯法！
7月30日，深圳也釋出意見，擬將二手房指導價立法，強調租售同權，深圳的二手房指導價以後必然是長期存在的產物，短期無放鬆可能。
買家要麼接受高首付決絕買入二手房，要麼搖號買新房，短期買家減少，賣家要賣就一定要降價。
二手房指導價是一種長效機制，短期只會影響成交量，但堅持幾年，一定會動搖房價。
昨天的住有所居會議上，也多次強調租房市場，回想今年的單列項租賃用地、租售同權、增加保障性住房供應，都劍指用租房來掣肘買房。
如果房子是拿來住的，那租房就可以了。
多數人唯一的執念不過是房子的金融屬性，以及捆綁在一起的公共資源罷了。
金融屬性不可能砍死，那就先慢慢改革捆綁的公共資源，打擊天價學區房其實就是教育和住房脫鉤的先行嘗試。
租售同權的逐漸落實，也是為了逐漸瓦解房子捆綁的公共資源屬性，只要蛋糕做大，房子夠多，房子的稀缺性就沒那麼凸顯。
但這點我覺得是最難的，一線城市蛋糕胚子（地）就這麼大，怎麼抹奶油都有限，尤其是深圳。
可願望是美好的，關鍵靠努力一步步實現。
有希望總比絕望要好。
梳理完今年的強勢調控，態度很明確，事實效果也顯現。
房企率先不不好過，陸陸續續有房產財報釋出，多數利潤下滑。
泰禾、恆大、華夏幸福、藍光危機浮現，萬科也不好過，又開始高喊：活下去比什麼都重要。
萬科釋出的半年報顯示，出現了2008年以來第一次半年度淨利潤同比下跌的情況。
合景泰富上半年毛利降6%、淨利降22%，不排除賣舊改股權。
佳兆業半年報顯示毛利率從去年同期的33.8%微降為30.9%。
世茂集團的中期業績會上表示公司有出售資產的計劃，包括一二線城市核心資產，但優先出售非核心資產。
融創半年報業績則顯示毛利率20.8%，同比下降2.2%，表示將嚴格控制拿地總量並把握好節奏。
現在多數房企越來越謹慎，甚至部分為了減負回款已經開始有促銷優惠活動。
我們預期的房價下跌，其實已經來了。
二手房方面，深圳、廣州、上海的學區房價格有所鬆動，掛牌價開始有所回撥，現在廣州又來個二手房指導價，看來還有更多降價盤浮出。
杭州在堵上限購路子之後，二手房成交量下跌40%，接下來二手房一定會有所回撥，畢竟杭州的二手房虛高不是一丁半點。
天津、寧波房價也有所回撥，鄭州、青島到的疲軟態勢還在繼續，西安再度加碼調控，連續漲了60幾個月的神話怕是要破滅。
一場轟轟烈烈的降價潮，正緩步走來。
