近日很多城市出臺樓市“限跌令”，據《證券日報》記者不完全統計，截止目前，岳陽、惠州、唐山、桂林、瀋陽等城市相繼釋出“限跌令”，就防範房價下跌、穩定樓市出臺指導性意見。
君不見，樓市連續上漲20多年，從來就沒有哪個城市出臺過“限漲令”。當前出臺“限跌令”，也是因為新房銷售不暢，資金回籠困難，拍賣土地受到影響。據資料顯示，52個城市新房成交面積2716.7萬平方米，環比下降5.4%，同比下降9.1%。特別是進入8月份以來，新房成交環比持續下滑。
當前樓市雖然受調控影響，“房住不炒”是基本政策。長遠看來受“三道紅線”以及“二條紅線”的約束和限制，短期房價下跌的機率遠大於上漲，這時候出臺“限跌令”也是對市場風險的提示和緩解。長遠看來，房價的基本走勢不會出現改變。現在，比房價漲跌更嚴重的問題已經暴露。
第一，購房者觀念發生變化，很多人不看好未來的樓市
隨著調控的深入，購房者有了對政策以及市場的把握和了解，沒有人會把房子當成投資理財的產品。相反，很多人會賣掉多餘的房子，因為已經失去了保值和增值的功能。如果這種現象成為共識，對房產市場的發展有很大影響。即使出臺政策限制房價下跌，購房者依然會觀望和慎重，畢竟多數人不會盲目買房了。他們會分析國家調控的目標和力度，周邊城市的房價對比，然後看市場動態和未來走向，變得更加理性和冷靜。
第二，二手房有價無市，很多人動搖購買新房的信心
由於銀行對二手房限制貸款，導致二手房有價無市，變現很難，一手房市場也會受到影響。房子如果失去金融屬性，購房者就會產生對樓市的顧慮，動搖買房的信心和決心。雖然當前新房不限制貸款，但是多數銀行上浮了貸款利率，購房成本增加。所以，開發商迫於回款壓力，就要降價銷售，吸引部分剛需入場。如果不降價銷售，開發的樓盤就無人購買，難以回籠資金，銀行的貸款壓力和供貨商的材料款就很難支付，面臨很大的風險。
第三，樓市的交易是市場行為，購房者可以自由選擇
由於商品房的屬性不同，開發商和購房者只能用合適的價格保證交易成功。調控的目的也是在合理的範圍內，雙方能夠接受的條件下，才能保證相對合理的價格。即使“限跌令”也不能阻擋他們低價交易，可以用很多方法來避開監管，畢竟是雙方自願的事。所以，一紙“限跌令”並不能解決房價下跌的問題，必須提振購房者信心，改變市場預期，這是很複雜的一件事，畢竟大環境決定未來的走勢。
所以，政策導向是主要的，地方法規不能改變房地產趨勢和走向。穩房價、穩地價、穩預期是調控的目的，地方出臺“限跌令”也是為了穩定房價，目的是無可厚非的。但是，要防止開發企業為了賣房而採取其他措施。
01，變相降價，開發商贈送儲藏室、車位、汽車等
有的開發企業對於回籠資金比較迫切，就會打折出售。如果實行“限價令”，並且規定網籤時不得低於備案件15%，很多開發商打折的願望破滅，而且銷售會受影響。他們會想別的辦法來彌補購房者，最多的採用優惠券、贈送儲藏室、地下車位、甚至汽車等。這些贈送的物品不影響網籤，卻可以達到降價銷售的目的。
02，打擦邊球，以頂賬房、戶主轉讓的名義出售
在某些小區竣工時，經常有廣告用頂賬房的名義出售房子。頂賬房一般作為開發商抵頂材料款或者建築公司的人工費。他們拿到房子後可以自己定價出售，而且走一手房手續。有些開發商為了多賣房，用頂賬房的名義或者戶主轉讓的藉口低價銷售，達到快速回籠資金的目的。頂賬房因為是二手房名義出售，可以打折也可以溢價銷售，然後走一手房手續，享受貸款等優惠。
03，利用陰陽合同和補充協議，滿足網籤需求
開發商打折銷售，可以出具兩份售價不同的合同，所謂陰陽合同。一份按照備案價的要求，另一份是購房者真實的購房合同。或者在正式合同簽署的時候，另外籤一份補充協議，約定真實的價格，滿足網籤需求。打折優惠的部分，開發商需自己墊付資金。雖然這樣做是違規的，由於購房者買到低價的房子，所以只會預設這種操作。
