縱觀國內的小鎮地產，最讓人津津樂道的一定當屬杭州桃李春風、北京奧倫達部落、秦皇島阿那亞、成都幸福公社等幾個專案，甚至被業內封為“神盤”。這些地產專案均是遠離城市生活區、不是超級大盤、不是超級配套，也沒有任何成為城市新組團的可能性，甚至開發商當時也大多籍籍無名（即使是綠城地產在2015年開發桃李春風專案時，也只是個滯銷專案的接盤俠，人才和資金都不算寬裕）；這些地產專案的一開始也並非一帆風順，大多歷經挫折、不斷總結，從而柳暗花明、探索出一套屬於自己的操盤方法。
小鎮不是一天煉成的，成功的小鎮是“因時、因地、因人”的頂層設計和堅持落地執行的共同結果。對於絕大多數傳統地產的從業者來說，習慣於“高速週轉、批次生產、人海戰術”的賣方思維，是很難在短時間適應小鎮地產的操盤邏輯的。要做小鎮地產，至少要明晰理念認知上的三個誤區。
首先，小鎮不是鄉鎮地產。鄉鎮地產是指在鄉鎮上開發建設，主要賣給進城農民或返鄉青年的房地產專案。區別於縣城以上城市，由於鄉鎮提供不了更多的就業、創業機會，也大多提供不了較優質的教育、醫療、文化和公共服務，因此一般售價和成本較低，滿足了基礎層次的住房改善和進城需求，而小鎮不是。
其次，小鎮也不是郊區大盤。郊區大盤是指在城郊地區透過大規模低價拿地，透過大配套建設投資，與中心城區地產專案相比具有明顯的價格優勢，主要賣給城市剛需人群、外溢人群和部分投資人群。區別於中心城區，郊區大盤的公共交通、配套等條件明顯不足，但在價效比、升值潛力等方面仍然具有吸引力，滿足了城市普通市民或進城農民一般層次的居住需求，而小鎮不是。
最後，小鎮更不是旅遊地產。旅遊地產是指依託於優質旅遊資源、具有強大引流能力的旅遊專案、不可複製的自然生態或氣候而開發建設的，主要賣給城市裡資金較充裕的度假人群、投資人群或養老人群。區別於城市地產，旅遊地產一般都是購買者的第二居所、第三居所甚至以上，對配套環境、服務和產品的舒適度要求較高，滿足了城市居民較高層次度假、養老或投資的需求，而小鎮不是。
小鎮依託於大城市、但不是城市的附庸；小鎮的交通和區位條件必須良好、通常控制在距離一小時車程之內，但又保持著鮮明獨立的特色；小鎮是提供了一種具有情感、價值主張的生活方式，是由價值觀和理想一致的人們、在這裡能夠找到共同興趣的載體。每個小鎮不盡相同，但相同的是小鎮地產一定是個新物種。
杭州桃李春風的開創者宋衛平認為，小鎮（桃李春風）是“比城市更溫暖，比鄉村更文明”。
秦皇島阿那亞的創始人馬寅則認為，“建設阿那亞的關鍵一定不是房子，而是與社群、與生活方式息息相關的一切東西，是透過房子為載體，注入了更多的服務、審美、藝術的內容之後，沉澱出的真正的人性需求”。
記得2018年12月，在袁家村參加《第八屆全國農民合作社大會暨首屆中國鄉村振興論壇袁家村峰會》的活動，其中一場分論壇題目叫做“人才與賦能：如何吸引和培養鄉村振興需要的人才？ ”
當幾位知名民宿的操盤者和NGO組織帶頭人談到“走進鄉村”的情懷和夢想時，我提出異議：我們是否真的想走進鄉村？我們當初進城又是為了什麼？為什麼源源不斷的人群走進大城市而不願回鄉？其實我們都不過是為了更好的生活、更多的機會，也為了下一代更好的教育、更多的機會、更上一層樓的生活。
如果小鎮的先天區位、交通、環境、資源是既定的，是不能選擇的，那麼又當如何做好這種“非城非鄉”的小鎮地產專案呢？仔細研究歸納國內幾個知名的“神盤”案例，其實也並不是無規律可循，總體來說大致可以歸納為如下四點。
一、極致產品
拋開“地段”不論，無論何種地產形態，產品一定是購房者最關心的要素，尤其是首次亮相的專案，在配套未完善、居住氛圍未形成的情況下，把產品做到極致化是叩開小鎮地產市場大門的金鑰匙。
比如桃李春風的83㎡中式合院、阿那亞的90-220㎡聽海小院、幸福公社的50-70㎡MINI疊院等，都是對專案規劃、戶型、建築、景觀、外立面等進行了非常苛刻地推敲，甚至犧牲了容積率來做景觀，才成為市場上受人追捧的“爆品”。
當然，一個爆款產品不僅僅是戶型，而是規劃、風格、面積、層高、質量、用材、單價、總價、園林、物業、贈送等的綜合體現。
二、超預期配套
小鎮地產的配套既需要像郊區大盤一樣的“標準動作”，比如公共交通、優質教育、醫療衛健、運動休閒等公共服務設施，又需要做出一些郊區盤沒做過的“自選動作”，更多地表現為文化配套設施。
比如桃李春風的“春風裡”小鎮商街、春風食堂、運動公園、耕心學堂、巧智博仁幼兒園和暖心窩養老服務中心等；奧倫達部落的教堂、心身健康（醫學）博物館、紅酒博物館、西鎮茶事、部落生活館和親子館等；阿那亞的孤獨圖書館、小禮堂、影院、食堂、沙丘美術館、海邊市集、單向空間書店、子集藝術空間和安馨之家等；幸福公社的農創中心、再書房、匠人街和私家菜園等；良渚文化村的良渚博物館、村民食堂、美麗洲堂和文化藝術中心等，這些經典小鎮專案無一不是把理想的人文生活配套做足。
超預期配套不是超大規模配套，不在於面積大，而在於“以人為本”、超出預期，這些是可以讓小鎮居民超過物質需求、追求精神生活的必要硬體和空間載體。
三、真善美的價值觀
價值觀是小鎮發展壯大的核心凝聚力，儘管每個小鎮所倡導的目標和口號不同，但歸根結底，倡導的是一種真善美。
比如桃李春風認為小鎮是“讓生活找到最初的樣子，讓生命重回溫暖和美好”；奧倫達部落提出的小鎮精神是“愛，自由、開放、和諧”；幸福公社則倡導“隱於山水之間的幸福生活”；阿那亞的核心價值觀是“人生可以更美”。
如上的種種價值觀表述，絕不像傳統房地產專案的一句口號或廣告語，而是一種對人生的理解、對精神的追尋，是指導小鎮運營的行為準則。在小鎮上，居民們可以與空氣、陽光、河流、田園等大自然的一切和諧共生，迴歸家庭、迴歸自我，用真誠、善意、美好的初心對外每一位鄰居和身邊人，與小鎮共同生長。
四、令人神往的生活方式
言歸正傳，無論是極致的產品、還是超預期的配套，還是真善美的價值觀，共同構成了小鎮的生活方式。
比如桃李春風、幸福公社重在構建良好的鄰里文化，定期舉辦長桌宴、市集、教育、烘培、花藝、養生、自助晚會等活動；奧倫達部落重在營造社會財智人群實踐幸福夢想的聚地，組織成立紅酒會、農友會、花友會、高爾夫社團、合唱團、舞蹈團、詩社、話劇社、油畫苑、足球俱樂部等社群；阿那亞重則重在實現藝術化的生活，透過音樂節、戲劇節、文學節、孤獨詩社、影像展、兒童合唱團、家史文化節、圖書漂流計劃等，打造現實中的烏托邦。
或許，這樣的生活方式也並非是小鎮常態，但是相對於城市的高冷、枯燥和鄉村的貧瘠、無趣，縱然在一年中能夠參與那麼三五次活動、認識那麼三五個志同道合的好友，這小鎮也必定是令人嚮往的。
小鎮地產的做法是有別於鄉鎮地產、有別於郊區大盤，也有別於旅遊地產的傳統思維和邏輯的。對於大多數轉型期的地產商和地產人來說，套用過往的成熟經驗顯然是走不通的，小鎮的產品和配套固然重要，小鎮的運營更加關鍵。
摘自/《做鎮：現代農旅與田園小鎮的操盤邏輯》/任啟方著
