由於債務壓力較大，2021年金融街的主要任務之一是最佳化債務結構，但同時企業並未降低投資力度，新增投資額同比上升93.8%，因此儘管企業接連出售旗下資產，依舊腳踩兩條紅線，不過公司背靠金融街集團，資金壓力較少，三道紅線未按時達標也料想對企業的後續經營影響不大。
一、京津冀及長三角貢獻業績超六成
2021年，金融街實現銷售金額338.8億元，同比下降15.7%，銷售面積174.5萬平米，同比上升1.0%。分割槽域來看，主要依賴於京津冀與長三角經濟圈，其中京津冀實現銷售金額113.5億元，佔比33.5%，長三角實現銷售金額94.6億元，佔比27.9%，成渝地區囿於專案單價較低，因此銷售金額僅佔總銷售金額17.3%。在地產行業艱難的背景下，企業緊抓銷售回款，積極推進專案的銷售去化，期內銷售回款同比增長30%，特殊時期，企業需要嚴格保障資金安全，統籌平衡各項回款及開支。
報告期內，金融街堅持“深耕五大城市群中心城市和周邊一小時交通圈衛星城/區域”的區域戰略，在上海、無錫、天津、嘉興、崑山及固安獲取8個專案，新增專案總建築面積133.4萬平米，總耗資102.2億元，同比上升93.8%，拿地金額佔銷售金額的比例為30.1%，比例較2020年上升17個百分點，主要是由於2020年由於疫情影響導致企業新增土地儲備投資額僅52.7億元所致。截至2021年末，金融街擁有總土地儲備建築面積1651.5萬平米，權益面積為1329.0萬平米，保持著較高的權益比例，在民營企業資金壓力較高的情況下，保持較高的權益比例可以給自身留有一定安全邊際，避免因為合作方資金問題影響合作專案的後續工作。
二、營業收入同比上升超三成，淨利潤率6.5%
2021年，金融街實現營業收入241.6億元，同比大幅上升33.3%，不過伴隨著營業成本的更高漲幅，企業毛利潤率及淨利潤率出現較大幅度的下降，企業實現毛利潤51.8%，同比下降13.0%，淨利潤15.8億元，同比下降28.7%，毛利潤率及淨利潤率分別為21.4%及6.5%，較2020年下降11.4個百分點及5.7個百分點。主要是房地產開發業務的部分高成本專案集中在2021年結轉，拉低了企業整體盈利，期內企業房地產開發業務實現營業收入218.6億元，毛利潤率為16.6%，較2020年降低10.9個百分點。
而淨利潤率的降幅較毛利潤率降幅顯著縮小，依靠的是企業良好的費用管控能力，2021年金融街三費費用總計56.5億元，同比下降7.4%，三費費用率為23.4%，較2020年顯著下降10.3個百分點。但需要注意的是，企業的ROE已經從2018年的11.4%一路下降至2021年的3.8%，尤其金融街的槓桿偏高，但並沒有實現相應的高收益率，預計或隨著行業轉型成功，企業的淨資產收益率將逐漸企穩後回升。
三、歸綠路程尚遠，2022年將加大資產處置力度
截至2021年年底，金融街雖實現了有息負債的部分壓降，但三道紅線依舊連踩兩道，有息負債總計801.0億元，同比下降8.4%，淨負債率146.1%，較2020年底下降26.3個百分點，剔除預收款的資產負債率為72.0%，較2020年底下降2.5個百分點，現金短債比為1.4倍，較2020年底上升0.13倍。
三道紅線政策後，集團為降低負債，陸續向外轉讓資產，2020年與北京中信房地產協商解除北京中信城B地塊合作協議，收回前期支付價款86億元，後通過出售豐科中心專案股權及債權回籠約22.32億元現金流；2021年，金融街向中國平安人壽保險股份有限公司轉讓北京金豐萬晟置業有限公司100%股權和債權，回籠資金37.09億元；2021年9月份，轉讓子公司德勝投資100%股權及相關債權，轉讓價15.75億元；2022年4月，金融街釋出公告將北京金融街麗思卡爾頓酒店出售給金融街集團，交易價格為10.8億元。從債務情況來看，2022年金融街將加大資產處置力度、推進存量資產盤活，實現現金流的置換。
