供不應求的公募REITs再次迎來大爆款。
4月7日，2022年首單公募REITs——華夏中國交建高速公路REIT正式開售，基金份額髮售價格為9.399元/份，發售總份額為10億份。在經過戰略配售、網下發售後，該產品面向公眾投資者的初始基金份額數量為0.75億份，公眾募集規模上限為7.05億元。
按照過往公募REITs產品的火爆情況，僅約7.05億元的公募規模可以說是供不應求，一日售罄和低比例配售早已在預料之中。
實際的發行情況比預料中還要火爆。券商中國記者從多個渠道瞭解到，截至4月7日上午，該基金獲得公眾投資者認購規模已經超過了200億元，截至記者發稿，華夏中交REIT公眾部分認購規模超840億，配售比例約為0.8%，公募REITs再次重新整理了公募基金配售比例的新低紀錄。
與此同時，華夏中國交建REIT的預計募集總規模為93.99億元，若順利完成募集，其也將成為目前市場上規模最大的公募REITs。
供不應求，華夏中國交建REIT發行火爆
去年5月首批9只公募REITs發售時，19億面向公眾投資者的發售規模收穫了近490億元的認購資金，超擬募資額25倍，其中多隻產品配售比例低於10%，中航基金旗下的首鋼綠能REIT更是以1.759%創下公募基金配售比例新低。
3月23日，公募REITs再次迎來上新，華夏中國交建高速公路REIT正式獲批，該專案不僅是今年首單獲批公募REITs，也是行業首單央企高速公路REITs專案。
獲批後，華夏中國交建REIT於3月29日進行了網下詢價，該產品受到了機構投資者的熱情追捧，共收到68家網下投資者管理的160個配售物件的詢價報價資訊，經進一步剔除後，網下發售有效報價投資者數量為64家，管理的配售物件數量為149個，有效認購數量總和為664970萬份，為初始網下發售份額數量的38倍。
3月31日，華夏基金髮布公告，確定了旗下華夏中國交建REIT將於4月7日正式發售，基金份額髮售價格為9.399元/份，發售總份額為10億份，預計募集總規模為93.99億元。若順利完成募集，華夏中國交建REIT將成為目前市場上規模最大的公募REITs。
值得注意的是，在經過大比例的戰略配售、網下發售後，華夏中國交建REIT留給公眾投資者認購的初始基金份額數量僅有0.75億份，佔發售份額總數的比例為7.5%。按此計算，華夏中國交建REIT面向公眾投資者的首募規模僅有約7.05億元。
在“僧多粥少”的情況下，一日售罄且低比例配售早已在意料之中。券商中國記者從多個渠道瞭解到，該產品面向公眾投資者的份額在7日上午已經售罄，截至記者發稿，華夏中交REIT公眾部分認購規模超840億，配售比例約為0.8%，重新整理了曾經由首鋼綠能REIT創下的低配售比例紀錄。
多重因素助推投資者認購熱情
優質的底層資產、供不應求的基金份額、存續產品的優異業績……多重因素都在助推投資者對華夏中國交建REIT的認購熱情。
公開資料顯示，華夏中國交建REIT專案底層資產是武深高速嘉通路段，武深高速聯通武漢經濟圈、長株潭經濟圈及粵港澳大灣區三大城市群，是串聯我國中部和南部區域的運輸大通道，沿線人口眾多、經濟發達，路網通行需求旺盛。
華夏基金認為，與其他行業相比，高速公路行業受宏觀經濟波動影響較小，具有抗風險能力較強、現金流量充裕、投資收益較為穩定等特點，是公募REITs優質的底層資產之一。
公募REITs被譽為“資產的IPO”，除要求底層資產具備優質投資價值，其對專案發起人、專項資產計劃（ABS）管理人、公募基金管理人以及財務顧問技術、託管人等參與方的綜合實力也提出了較高的要求。
華夏中國交建REIT專案發起人中國交通建設股份有限公司的控股股東中交集團是國務院國資委控股的超大型央企，是世界領先的公路、橋樑設計及建設企業。中國交建承建了港珠澳大橋、上海洋山港、長江口航道整治、京新高速、蒙內鐵路等一大批技術難度高、社會影響大的超級工程，是少數幾家具有全國性路產佈局的企業之一，具備豐富的資產儲備，可持續擴募優質資產。
該專案的ABS管理人是行業頭部券商中信證券，中信證券在類REITs領域擁有豐富的承做及發行經驗，是中國權益類REITs業務領航者。專案基金管理人華夏基金也具備豐富的REITs研究經驗，強強聯合，將為華夏中國交建REIT成立後的高效平穩執行提供強有力支援。
此外，作為一種不同於現金、股票、債券的第四類資產，公募REITs具有分紅較為穩定，具備一定的抗通脹屬性，與其他資產價格相關性弱等特徵，為投資者做大類資產配置提供了新的資產類別，有利於最佳化投資組合。
存續產品最高大漲60%
2021年6月，首批基礎設施公募REITs在滬深交易所上市，標誌著公募REITs試點正式啟動。截至4月6日，全市場已經有11只公募REITs產品上市，其中首批9只產品的場內漲幅均超過了10%，最高一隻富國首創水務REIT成立至今的漲幅近60%。
而除了資本增值外，REITs基金的另一塊重要收入來源於分紅。近期多隻REITs基金髮布了2021年度的分紅公告，分紅情況十分可觀。
仍以富國首創水務REIT為例，該基金在1月20日釋出的《2021年第一次收益分配公告》顯示，將在月內完成分紅1.357億元，每10份基金份額將獲得分紅約2.714元。另據年報資料顯示，富國首創水務REIT在2021年6月7日(基金合同生效日)至2021年12月31日期間獲得收入約1.82億元，據計算，此次富國首創水務REIT的實際分紅總額，佔基礎資產當年收入的比例高達74%。
建信基金表示，公募REITs作為一類全新的配置品種，兼具股債屬性，債性體現為每年穩定的高比例分紅、股性體現為場內價格的變動。
相比今年股債雙跌的市場，REITs的高漲幅和高分紅引來了越來越多投資者關注，多家基金公司一度宣佈停牌。例如，富國首創水務REIT就曾宣佈在3月23日停牌一天，富國基金表示，富國首創水務REIT以獲取基礎設施專案收費等穩定現金流為主要目的，隨著交易價格的大幅上漲，淨現金流分派率及內部收益率（IRR）將顯著下降。
也有業內人士提醒，REITs的風險收益特徵介於股票和債券之間，目前公募REITs普遍為溢價交易，主要原因是其作為創新性產品具有一定的市場稀缺性，供需不平衡可能引發公募REITs產品在場內淨值出現大幅波動，投資者在二級市場配置時需進行充分研判。
3月18日，證監會也表示正進一步深入推進基礎設施REITs試點，完善制度機制，拓寬試點範圍，研究制定基礎設施REITs擴募規則，更好發揮公募REITs的功能作用，進一步促進投融資良性迴圈，助力實體經濟發展。
責編：羅曉霞
