大家好今天我們要分享的主題是：揭秘中國房地產的真相 中國房地產的秘密之一，漲多跌少
不知道大家有沒有發現我們中國房價有這樣一個現象：那就是在漲的時候可以翻倍甚至幾倍速度增長，而跌的時候只是跌去了一小部分，甚至乾脆橫盤。那為什麼會出現這種現象呢？接下來我們從房價上漲的幾個重要因素和國家對房地產行業的政策來揭示一下這裡面的秘密。
我們首先來分析一下推動房價上漲的八個主要因素（供求雙方關係即買方和賣方、人口方面、購買力、貨幣資金流向等方面）：
第一、地價的上漲。房地產開發商執行的第一步就是從地方政府那裡拿地，拿地以後才能蓋房子出售。地方政府為了維持龐大的組織運轉比較依賴賣地的土地財政收入，每次土拍價格的 上漲必將推動房價的上漲。而且地價是房子的主要成本，是房價上漲的根本動力。
第二、可開發地皮有限，供地減少：特別是一些城市的主城區人口密集，可開發的地皮很少，造成供不應求的局面。
第三、建築成本的提高：鋼筋水泥原材料成本的不斷漲價。
第四、城市人口的源源不斷增長。比如現在全國很多一二線城市為了城市的發展出臺人才政策，比如購房補貼，創業補貼的措施吸引外地人口的流入。也有很多人為了自己更美好的前途 命運去一二線城市去發展，因為大城市有更多的就業創業機會。
第五、中國的城市化程序，現在中國大部分城市都發生了翻天覆地的變化，這個大家都能看得到的顯著變化。
第六、貨幣超發貶值、通貨膨脹。現在各國的央行不停地超發貨幣，造成通貨膨脹，貨幣貶值。
第七、社會經濟發展，居民收入的增長：根據國家統計局的資料，全國商品住宅銷售均價由1990年的1000元每平方上漲至2021年1萬多元每平米，上漲了十倍。同期，中國的GDP從1.9 萬億飆升到了114萬億，漲了50倍，城鎮人均可支配收入由1500元增長到45000元，是1990年的29倍多。同中國的GDP和收入增幅對比的話，房價上漲幅度算是比較溫和。
第八、國家放鬆調控，出臺刺激樓市政策。政府會利用房地產行業來刺激經濟的發展，因為房地產行業是國民經濟的支柱產業，房地產行業的發展會帶動相關上下游幾十個產業的發展。
上面講到了房價上漲的八大因素，接下來我們瞭解一下國家對房地產調控的一些內容，調控主要調控哪些方面，為什麼說國家的調控並不能使房地產行業價格整體在大幅度下降而是出 現橫盤甚至會繼續增長的局面！
原來我們國家出臺的這一系列的調控政策的目的都是為了房地產行業健康、持續、穩定的發展。實現的穩房價，穩地價，穩預期的目標，防止房價大起大落。調控的目標主要在於去金融化、去槓桿化，從而大大地降低了居民的購房需求和投資需求，防止資金大量的流入房地產行業。比如：提高購房者首付比例限制居民貸款買第二套第三套房的限貸政策，這是從購房者方面降低金融槓桿。取消預售制度的試點和三道紅線政策，這是從房企方面降低金融槓桿。而購房資格和戶口掛鉤，限購、限售政策又阻止了投資客、炒房團的這方面的需求槓桿。
眾所周知，一個商品的價格是由價值決定，受供求關係的影響圍繞著價值的上下波動。商品房也不列外。我們國家從來就沒說要降地價，地價是房價構成的最主要因素，地價不跌房價就不會大跌，因為麵包的價格是由麵粉決定的。目前房地產市場跌去一小部分的價格是由於購房者的數量減少，價格圍繞價值上下恰當地波動一下而已，買的人少了，價格自然就會降低一些。國家調控只是在調控的是供求關係，降低購房者需求量而已，對房子的核心價值比如地段配套學區等固定的東西無法進行調控。當然，房價上漲的其他幾個重要因素也不是國家能調控的事情，所以大家能看到的就是房價漲多跌少的現象，從長遠看房價總體趨勢還會持續增長。
好了本期分享到此為止，以後我們接著講 ： 正確預測中國房價漲跌 正確看待房地產這個行業是利國利民的一件大事 針對房地產發展的基本趨勢，各方應如何實現利益最大化（包括普通購房者、房產投資客、開發商、地方政府等）
