自從3月16日以來，國內房企巨頭陽光城的股票就開始直線拉昇。在短短8個交易日內連續走出7個漲停板，從股價最低點2.01一路來到了4.25附近，整整漲了111%。
從上面的暴漲資料來看，大家肯定覺得陽光城如此強勁的增長背後，肯定是業績過硬，營收暴漲。但實際上根據其1月底釋出的業績公告，2021年全年淨虧損在45-58億之間，這就讓人有點迷糊了。
更迷糊的是，陽光城集團不只是業績虧損，債務延期，理財暴雷，當前中國房地產企業的通病他一個都沒跑掉，首先其兄弟企業陽光金服，理財暴雷。根據相關媒體報道總金融高達200億，其中涉及投資者近萬人，包括陽光集團內部員工3000多人。在理財暴雷的同時，陽光城集團的債券也因為無法償還而宣佈延期。
那麼，一家基本面如此差的企業為什麼會受到市場青睞，以至於在短短8天內股價翻了一倍。對於這個問題我們做了一下深入研究，最後驚訝地發現，出現這種情況並不出人意料。當前雖然基本面惡化，但其上漲理由還算充分。
所以今天我們就來講講陽光城集團的故事，但要特別說明，本內容不涉及任何金融推薦，也不建議大家入市。
陽光城的前身是1996年上市的企業---石獅新發。該企業從紡織品起家最終轉入酒店行業，再透過碼頭設施建設，步入房地產。在2002年，陽光投資有限公司收購石獅新發，並將其改名為福建陽光集團。此後又將其併入陽光房地產開發公司，更名為陽光發展。自此完成了借殼上市的全部過程。
在一系列操作完成之後，陽光房地產正好撞上了中國房地產飛速發展的時代。但尷尬的是，此時的陽光房地產因為手裡缺乏建設用地儲備，而其房地產業務又與母公司陽光控股的房地產業務有衝突，這就導致在房地產行業爆火的那幾年，陽光房地產每年銷售額都在幾千萬上下浮動。在全福建一百多家房地產企業中，排名倒數。可以說，從2002年收購開始到2007年，整個房地產大週期都被它錯過了。
2007年，陽光集團高層認識到這個問題，並開始竭盡全力治理陽光房地產。在當年11月23日，陽光房地產宣佈停牌，並進行重組。陽光集團將內部所有房地產相關的業務線整合進了陽光房地產之中。從2007年開始，陽光地產開始儲備住宅用地，並透過各種合作和併購業務，與友商共同開展房地產業務，而當時的市場火爆情形，相信大家都有記憶，從2009年開始，陽光房地產集團營收逐步增加，這個階段的陽光地產可謂投什麼賺什麼。
但這個時候，它也並非沒有缺點，最大的問題來自賺錢太快，而人員素質跟不上。在查閱一些資料的時候，一些學者對此的評價是，在戰略發展上，由於土地獲取的隨機性，尚不具備對於拓展區域的經濟性評估、土地獲取的方式評估、地塊的獲利能力及投資回報週期的科學測算等科學審慎的發展戰略規劃。
這段話聽起來很繞口，翻譯一下就是，別看他們是大公司，但是拿土地都是隨緣，能拿到就拿到，拿不到就算了。至於什麼經濟性評估，和投資回報的週期測算能力是缺乏的，至於缺到什麼地步，具體我們也不知道。但當時的市場環境是，哪怕你沒做過這些科學測算，最終你開發一個專案依舊能夠掙錢。如果很不幸，你的盤太遠太偏賣不出去砸手裡的話，那麼更詭異的事情來了，幾年後這個樓盤價格會賣得更貴，而該企業將會賺得更多。也就是賣出去賺錢，賣不出去也賺錢。
當時陽光地產就這麼不斷野蠻發展，不斷壯大。但很快，陽光地產的領導層發現問題，由於集團運營管理戰略不清晰和專案管控經驗不足，外地公司的運營效率低下。在沒有一套科學的管理辦法之前，很多問題都沒法避免。這就導致外地公司的專案回報率低，回報週期長，給陽光集團製造了資金壓力。
在經過長期的思考之後，陽光城集團邁出了其發展的關鍵一步，而這一步可謂石破天驚。直接將陽光集團這個福建本土岌岌無名的小房企，帶入了中國地產50強。
2012年2月，從復興地產離任不久的陳凱，來到陽光城，開啟了其長達3年的總裁之路。陳凱的到來不只是人事變動，更是整個陽光城戰略發展方向的鉅變。當年年末，陽光城集團總部從福建遷往上海。
從今天的眼光來看，陳凱可謂是大隱隱於市，在其入職陽光城之後，很快便理清了陽光城內部的權責問題，並提出了高週轉的發展戰略。同時陳凱認識到，中國房地產市場的未來肯定是一、二線城市，而絕非陽光城之前所熟悉的福建省市場。隨之便在全國範圍內融資開發。短短的三年內，將陽光城的銷售額從2011年的23億直接拉到了2014年的230.7億。三年增長十倍，這個發展速度可以用恐怖來形容。
而且陳凱對於市場的預估極為狠毒，在低價低估的2013年，陽光城斥巨資拿下了12塊土地。而到了地價逐漸上漲的2014年，陽光城僅僅只拿下了3塊土地。這種在土地市場低谷期全力拿地、高峰期則嚴控拿地的精準操作，為陽光城帶來了一份極佳的財務報表。而利用這份優異的成績單，陽光城集團得到了歌斐基金 24 億的持股形式投資，不僅保證了高槓杆下的資金需求，同時還比原來的資金成本降低了近 4%。
在2014年陳凱任職期滿之時，陽光城集團已經是全國排名29的頭部房地產企業。這裡順便說一句，陳凱在離開陽光城之後，創立了一家投資基金。此後被中南置地挖走，其在中南的900天裡，讓中南地產的銷售額從502億元，跳升至1960.5億元。至此陳凱也被業內人士稱為中國房地產業過去十年最成功的職業經理人，沒有之一。
陳凱的手中，陽光城完成了營收百億的跨越。在當時高歌猛進的市場環境下，衝擊千億成了陽光城的經營目標之一。2015年，碧桂園的吳文斌和朱榮斌加入陽光城。這兩位也是中國地產前列的高層管理者，是見證了碧桂園不斷髮展的戰友，一人專精融資、財務和風控，一人精於管理與發展，兩人分別就任陽光城正副總裁，開啟了陽光城第二階段的蓬勃發展。
2015年，陽光城以18億巨資拿下北京通州一塊地，該地商品房部分樓面價高達3.8萬一平米，一舉成為通州臺湖片區地王。這種激進的拿地方式與陳凱在任時截然不同。而且根據相關房地產軟體歷史資料查詢，當時通州臺湖片區二手房交易均價才2萬多。而當時臺湖區的政府限價房才12000一平方。這種價格拿地，風險極高。
但這種激進的行為並未結束，此後陽光城入駐珠三角，直接以6.39億的代價拿下了東灣城南一塊土地。該地以樓面價7788元一平米，創造了城南地區地王紀錄。而這，也是陽光城集團在珠三角的首秀。
與激進的拿地風格相同，隨著兩位碧桂園高管的到來，他們還給陽光城帶來了碧桂園的最新打法。三四線加高週轉。根據採訪中朱榮斌的說法，他要求陽光城各專案，從拿地到開盤僅僅只需要4-5個月，從第八個月開始現金流要為正。而為了確保專案能夠高效運轉，人員穩定是必須要考慮的重要因素。
朱榮斌為陽光城帶來了一個叫“陽光共贏”的跟投機制，在這個機制下所有的中層領導和關鍵崗位人員強制跟投陽光城專案，並設定了投資門檻，而基層員工自願跟投。在那個房地產日進斗金的年代，這種跟投機制的出現極大地增加了員工收入，也鼓勵員工不斷為專案而奮鬥。
但房地產是資金密集型行業，光有激勵機制和明確的戰略，是不足以支撐其快速發展的。房地產日進斗金不假，但無論是拿地還是開發每個階段都是吞金巨獸，沒有足夠的財力支撐，所有的發展理念都不過是一紙空談。
此時朱榮斌的戰友吳文斌，在自己熟悉的金融領域，為陽光城帶來了大筆資金。2015 年到 2016 年陽光城集團陸續發行公司債 153.54 億元。
其中 73 億融資額是陽光城集團與上海陸家嘴投資發展有限公司、陸家嘴國際信託有限公司合作設立了資管公司，並聯閤中信證券公開發行三期非公開公司債。這些債券的發行不僅為陽光城集團的持續擴張奠定了資金基礎，同時將綜合資金成本降低至 8.42%。
與此同時，因為陽光城優異的成績得到了資本市場的青睞。陽光城信託資金成本從2014 年以前的 10%到 15%之間，降低到了 2016 年的4.53%到 11%。資金成本不斷降低，而賣地收益卻在不斷增加。從2015年開始，陽光城集團的業績水漲船高。到2019年，短短五年時間，陽光城銷售額從200億衝到了1800億，成功躋身中國房地產一線品牌。
但正所謂，人無常勢，國無恆強。隨著房價的進一步上漲，消費者越來越難以承受，整個市場也開始走向疲軟。而國內地產行業，存在著普遍負債過高的問題，而其高負債的基礎就是高週轉。但隨著居民收入水平與房價差距逐漸拉大，房地產的好日子，也到頭了。
不斷高歌猛進的陽光城此時也發現了問題。朱榮斌這樣的高層幹部，之所以能夠領取鉅額薪水，就在於其長遠的目光和對問題的敏銳把握。此時陽光城風頭正盛，公司各處無不展現出欣欣向榮的場景，但朱榮斌卻一腳踩下了剎車。
如果我們僅僅只看銷售額這一個指標，會片面地認為陽光城發展迅速風光無兩。而一旦深入研究，就能清楚地看到，在其光鮮的背後是何等辛酸。陽光城集團2014年淨資產收益率為27.3%，遠高於地產行業均值的15.24%。而到了2017年，陽光城集團的收益率就降到了12.75%，而地產行業收益率均值卻增加到了18.9%。
也就是說，在整個行業資產收益率不斷增加的情況下，陽光城集團的資產收益率卻下降了一倍不止。這無論放在什麼地方都不是好訊息。而從當時的情況來看，資產收益率下降的最大原因是其負債的不斷增加。從2014年的有息負債 202 億，劇增為2017 年的1141 億元。等到2017年，當時陽光城集團負債率為86%，而淨負債率則接近200%。
此時朱榮斌發現了問題，陽光城內部激勵體系中與規模掛鉤的指標比重太大 ，直接導致全公司都在向規模發力。此後陽光城修改激勵體系，開始考慮更多的質量和利潤指標。
同時陽光城首席財務官也表示：陽光城不再主動加槓桿，以保證負債絕對值不增加。與此同時朱榮斌也在採訪中表示，在增速一定的情況下，不會再增加債務，同時會確保企業經營安全。在這一系列操作下，2019年，陽光城成功將淨負債率從近200%下降到了145%。可以說，其遠見的操作，使陽光城的資金壓力不斷降低，讓其挺過了疫情。但正如一句古話說，船大難掉頭。像陽光城這種千億級別的鉅艦，其剎車距離之長，掉頭反應之慢，行動慣性之大，絕非外人所能想象。而此時的中國房地產市場，已經沒有更多的空間給他們調整。
2019年末，疫情闖進我們的生活。在全國停擺的情況下，高負債行業紛紛告急。其中中國房地產巨頭恆大最先支撐不住，其不斷惡化的資金狀況讓市場對於房地產行業的信心產生了動搖。
與此同時，陽光城也開始面臨質疑，而更為致命的是，疫情帶來的市場波動降低了廣大消費者的購買力，讓房地產行業的銷售週期不斷拉長。我們剛剛說到，房地產企業是普遍性的高負債，而支撐他們走下去的關鍵，就是高週轉。在高週轉的情況下，高負債是其快速發展的發動機，而週轉速度一旦下降，其高負債就變成了企業的最大負擔。
而陽光城之前降低負債的操作僅僅讓其比其他同行多堅挺了一會，但很快資金危機就開始浮現。2020年，為了緩解危機，陽光城集團引進了泰康資本投入，並簽訂了對賭協議。協議中規定，十年內陽光集團將創造利潤達到942.23億元，如業績未達標，將賠償泰康集團協議數額。
而到了2021年，不斷惡化的經驗狀況，讓泰康集團頭腳發麻，並質詢管理層，要求其為惡化的經營狀況作出解釋。雖然不知道雙方後續的交流情況，但很明顯，泰康對於陽光城的經營不抱樂觀期望。在2021年12月，陽光城釋出公告，泰康集團減持手中的陽光城股份。從2020年9月入股到2021年12月減持，短短一年時間，泰康集團浮虧近17億元。
而在金融市場上出現鉅額虧損的大佬並非泰康一家。在2015-2017年間，為了加強市場信心，朱榮斌總裁自掏腰包買了1億元的陽光城股票，而等到2021年朱榮斌減持的時候，其市值已經跌了近一半。
根據相關媒體統計，朱榮斌在位幾年間，從陽光城領走了2600萬薪酬。但僅僅是投資陽光城股票一項，浮虧近6600萬。相當於當了幾年總裁還倒貼4000萬，可謂榮辱與共。
今天隨著房地產市場的回暖，陽光城的債券延期與理財暴雷問題都在不斷進行協商，並與相當部分債權人達成了協議。以至於有些投資者認為，當前市場已經見底，抱著賭一把的心態將其股價不斷抬高。但如果從其發展歷程來看，無論陽光城能否挺過這一關，房地產的鍍金時代已經結束了。
好啦，今天就聊到這兒，我們下期不見不散，祝福大家。
