2022年以來，中央及地方密集表態穩樓市，政策風向持續轉暖，促進市場信心恢復；但3月多地疫情形勢嚴峻，部分城市市場恢復節奏有所打斷，市場信心恢復受到阻滯，房價呈現出橫盤態勢。中指研究院選取全國十大核心城市的二手房市場作為研究物件，刻畫房價時空特徵，為市場參與者提供更多參考資訊。
十大城市二手房市場表現分化，北京、廣州、杭州等城市有所企穩
圖：2022年3月十大城市二手住宅掛牌均價及環同比
資料來源：中指資料CREIS
圖：2020年7月至2022年3月十大城市二手住宅均價及環比變化
資料來源：中指資料CREIS
根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年3月，我國十大城市二手住宅均價40300元/平方米，環比上漲0.23%，漲幅較上月收窄0.01個百分點，同比上漲4.23%，較上月收窄0.58個百分點，連續7個月收窄。分城市來看，3月深圳均價為74454元/平方米，居首位，重慶均價為14072元/平方米，居末位。環比來看，杭州、廣州環比漲幅相對靠前，深圳環比跌幅相對靠前；同比來看，杭州同比漲幅超9%，深圳同比下跌4.07%。
北京：市場價格平穩趨升，多數轄區房價環比微漲
圖：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及北京二手住宅價格環比走勢對比
資料來源：中指資料CREIS
3月北京二手房市場進一步恢復。成交方面，3月北京二手房網籤突破15500套，雖同比仍下降超過20%，但與2019年同期相當，市場有所恢復。價格方面，3月北京二手住宅價格環同比繼續上漲，環比漲幅較2月有所擴大，市場預期有所好轉。考慮到北京市場需求支撐較強，在政策環境持續改善的預期下，需求或將進一步釋放，預計市場將保持平穩恢復的態勢。
圖：2022年3月北京各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比
資料來源：中指資料CREIS
上海：市場受疫情影響較大，恢復節奏有所打斷
圖：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及上海二手住宅價格環比走勢對比
資料來源：中指資料CREIS
3月上海二手房市場受疫情影響恢復節奏有所打斷。3月上海疫情形勢較為嚴峻，多個小區受到“封控”，對二手房成交產生較大影響，“小陽春”行情未能如期而至。價格方面，3月，上海二手住宅價格環比上漲0.20%，漲幅較2月收窄0.38個百分點。預計4月上半月上海二手房市場成交情緒仍舊較低，但上海市場韌性較高，價格或將保持平穩。未來，隨著疫情形勢好轉，前期積壓需求或集中釋放，上海市場“小陽春”或推遲到來。
圖：2022年3月上海各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比
資料來源：中指資料CREIS
廣州：市場進一步企穩，價格環比有所收窄
圖：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及廣州二手住宅價格環比走勢對比
資料來源：中指資料CREIS
3月廣州二手住宅價格環比漲幅有所收窄。3月，受信貸環境持續改善等因素推動，廣州二手房成交有所恢復，但整體仍維持低位執行，二手住宅價格環比繼續上漲，但漲幅有所收窄，市場呈現企穩橫盤態勢，預計未來廣州或將延續平穩恢復趨勢。
圖：2022年3月廣州各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比
資料來源：中指資料CREIS
深圳：價格持續調整，各轄區房價普遍下跌
圖：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及深圳二手住宅價格環比走勢對比
資料來源：中指資料CREIS
3月，深圳二手房市場繼續調整。3月受疫情形勢嚴峻影響，深圳二手房成交繼續調整，小陽春行情未出現。價格方面，深圳二手住宅價格陷入下跌通道，2021年4月至今價格環比持續下跌，3月深圳二手住宅價格環比下跌0.34%，跌幅有所擴大。近期，全國多個城市出臺樓市寬鬆政策，深圳政策也有望出現調整，住建局稱會適時調整二手房成交參考價，未來市場預期或出現一定轉變。
圖：2022年3月深圳各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比
資料來源：中指資料CREIS
杭州：價格平穩趨升，核心區域價格支撐力較強
圖：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及杭州二手住宅價格環比走勢對比
資料來源：中指資料CREIS
3月，杭州二手住宅價格平穩趨升。杭州二手住宅價格韌性較高，3月價格環比繼續上漲且漲幅有所擴大。目前，二手房市場買賣雙方預期存在分歧，賣方預期有所好轉，上調售價的動力增強，而買家信心恢復相對緩慢，觀望情緒仍然較濃。未來，預計杭州二手房市場仍將維持博弈局面，價格或保持平穩態勢。
圖：2022年3月杭州各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比
資料來源：中指資料CREIS
南京：價格環比由漲轉跌，多數轄區房價環比下跌
圖：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及南京二手住宅價格環比走勢對比
資料來源：中指資料CREIS
3月，南京二手房市場恢復不及預期，價格環比由漲轉跌。2022年以來，南京信貸環境呈現放鬆態勢，但疫情反覆對市場信心恢復造成不利影響，3月南京二手住宅價格環比微幅下跌，市場預期有所轉弱，預計未來市場或將保持橫盤執行態勢。
圖：2022年3月南京各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比
資料來源：中指資料CREIS
武漢：市場恢復節奏被疫情打斷，多數轄區房價環比下跌
圖：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及武漢二手住宅價格環比走勢對比
資料來源：中指資料CREIS
3月，武漢二手房市場受疫情影響恢復不及預期，二手住宅價格環比由漲轉跌。2月下旬至3月中旬，武漢疫情防控較為嚴格，在一定程度上影響了二手房成交熱度，傳統“小陽春”行情沒有如期而至，3月二手房掛牌價格環比出現微跌。近期，武漢房貸利率已連續下調，利好剛需及改善性需求入市，預計未來市場或維持平穩態勢。
圖：2022年3月武漢各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比
資料來源：中指資料CREIS
成都：價格持續回落，多數轄區房價調整
圖：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及成都二手住宅價格環比走勢對比
資料來源：中指資料CREIS
3月，成都二手住宅價格環比繼續下跌，調整態勢依舊。3月成都二手房成交熱度有所恢復，但受制於二手房成交參考價政策，價格仍呈調整態勢。當前，成都政策積極訊號持續釋放，二手房參考價也存在調整預期，預計未來成都市場或得到一定修復。
圖：2022年3月成都各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比
資料來源：中指資料CREIS
重慶（主城區）：市場有所回溫，各轄區房價普遍上漲
圖：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及重慶二手住宅價格環比走勢對比
資料來源：中指資料CREIS
3月，重慶二手房市場有所回溫，價格環比止跌轉漲。3月重慶二手房成交情緒較高，市場有所回溫；價格方面，3月二手住宅價格環比止跌轉漲，漲幅為0.64%，居百城前列。目前，重慶政策寬鬆訊號較為明顯，市場有所恢復，預計未來重慶二手房市場或繼續保持回溫態勢。
圖：2022年3月重慶（主城區）各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比
資料來源：中指資料CREIS
天津：受核心區域拉動，價格環比止跌轉漲
圖：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及天津二手住宅價格環比走勢對比
資料來源：中指資料CREIS
3月，天津二手房市場受核心區域拉動，價格環比止跌轉漲。3月天津和平、河西等核心區域成交熱度較高，價格環比也繼續上漲，並帶動天津二手住宅價格環比止跌轉漲。目前，天津二手房市場分化明顯，核心區受益於教育資源優勢，市場韌性較大，其他多數區域依舊維持調整態勢。
圖：2022年3月天津各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比
資料來源：中指資料CREIS
隨著疫情得到有效控制，未來大城市核心區市場或將率先回溫
展望未來，在中央“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”指導下，地方政府或將全面落實因城施策，改善市場預期。隨著各地疫情得到有效控制，樓市寬鬆政策效果或將逐漸顯現，未來大城市核心區市場或將率先回溫，並帶動全國房地產市場逐漸恢復。
