強制執行的唯一住房是指產權明確的城鎮唯一住房，不涉及農村集體住房或產權不明的住房。可以執行唯一住房的情形，處最高院規定的三種，司法實務又具體細化7種具體情形。執行唯一住房，在認定是否"超出生活必需"，要考慮住房面積和房屋市場價值。申請人要為只有唯一住房的被執行人和撫養家屬提供生活保障後才能執行。對於設立抵押的唯一住房，也可以拍賣。
執行唯一住房可能遭到較大阻力，法院要遵循原則按照程式，才能保障順利完成執行，要做到同時實現申請人的權利和保障被執行人的基本居住權益。
文章框架:
1.如何認定唯一住房
2.可以執行唯一住房的7種細化情形
3.如何認定唯一住房超出"生活必需"
4.法院執行唯一住房遵循各種原則
5.申請書如何“為被執行人及所扶養家屬”提供生活保障
6.法院按照什麼程式執行拍賣唯一住房
7.如何執行對於設立抵押的唯一住房
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透過前文《被執行人唯一住房可以拍賣嗎？最高院執行規定實務解讀》一文中，我們都已經知道被執行人的"唯一住房"符合三種情形可以執行拍賣，但是法院如何執行完“唯一住房”？申請人要如何配合拍賣"唯一住房"？最終將執行款拿到申請人的手中，應該是申請人最關心的，也是執行實務中最難的問題。
對此，各地法院在規定的指導下，根據當地實際情況出臺相關解答，為具體執行唯一住房提供參考樣本，本文結合上海、浙江、江蘇高院執行局的有關解答，梳理執行“唯一住房”的應注意的七大問題。#法院強制執行##唯一住房可以被執行嗎#
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一、關於“唯一住房”認定
江蘇浙江兩高院在解答中認定，“唯一住房”是指被執行人及其所扶養家屬生活所必需的唯一可居住房屋。“唯一住房”的執行僅適用於權屬明確的城鎮房屋，農村宅基地上的房屋、小產權房及其他無證房產等涉及國家土地制度和政策，按照相關規定執行。所以可見，此處的唯一住房執行只涉及產權明確的城鎮房租。
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二、關於可以執行“唯一住房”的7種細化情形
人民法院對登記在被執行人名下的“唯一住房”仍可執行的情形，除了最高院規定的三種情形，江蘇高院及浙江高院又具體細化明確以下可執行的七種情形：
（一）對被執行人有贍養、扶養、撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的;
(二)一審訴訟或仲裁立案後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的;
(三)被執行人在其戶籍所在地或擬執行的“唯一住房”所在地農村享有宅基地並自建住房或被執行人享有小產權房等權屬上有瑕疵而無法自由流轉的住房的;
(四)被執行人將其“唯一住房”用於出租、出借的；
（五）雖未出租、出借該“唯一住房”，但被執行人及其所扶養家屬連續一年以上未居住的;
(六)被執行人的“唯一住房”系執行依據確定的被執行人應當交付的房屋的，即;該住房系執行案件債務所指向的標的物的。
(七)申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地(縣級市、縣、區範圍)房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年房屋租金的。
三、關於“唯一住房”超出“生活所必需”的認定
最高院規定“對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的”，則可以執行被執行人“唯一住房”。司法實踐中認定是否超過“生活所必需”由各地法院根據經濟發展水平自行確定，江蘇、浙江高院認為原則上應考慮住房面積和房屋價值兩點：
1.住房面積:住房面積過大
住房建築面積達到當地住房和城鄉建設部門公佈的廉租住房保障面積的150%的；或住房面積超過80平方米；或者說是住房面積雖然不到80平方米，但超過被執行人及其所扶養家屬維持最低生活標準所必需（按當地廉租住房保障相關規定）的住房面積50％以上的，則應被認定為住房面積過大，屬於超出“生活必需”。
2.住房市場價值:市場價值過高
住房建築面積達到當地住房和城鄉建設部門公佈的廉租住房保障面積且房屋單價達到當地住房均價的150%的（江蘇）；或者說是被執行人及其所扶養的家屬共同居住的住房面積超過60平方米，且房屋單價高於當地住房均價的50％以上的（浙江），則應被認定為住房市場價值過高，屬於超出“生活必需”。
四、關於“唯一住房”的執行原則
1.窮盡其他執行措施原則
一般情況下，只有在被執行人沒有其他財產可執行時，才能執行“唯一住房”。
2.申請人申請在先原則。
執行被執行人的“唯一住房”應以申請執行人的申請為前置條件，人民法院不得依職權主動對被執行人的“唯一住房”採取處分性執行措施。
3.解決臨時住房在先原則。
執行“唯一住房”前，應首先解決好被執行人及其所扶養家屬的臨時住房，臨時住房的面積標準參照當地廉租住房的面積標準；臨時住房的地段可參照被執行人的合理要求，儘量方便其生活、工作。
(1)申請執行人自願提供臨時住房的，使用期限原則上不超過六個月。申請執行人提供的臨時住房可計收租金，租金標準由申請執行人和被執行人雙方協商確定，協商不成的，由人民法院參照當地房屋租賃市場平均租金標準確定。
(2)被執行人自行租房的，可由申請執行人先行墊付六個月的租金。
上述使用房屋的費用或租金應從保留給被執行人的生活保障費用中予以扣除。
3.有益執行原則。
執行“唯一住房”時，應當綜合考量處置該房產時可能產生的評估、公告、執行、生活保障等費用，若除去上述各項費用後並無餘值或餘值不大，則原則上不宜對該“唯一住房”採取處分性執行措施。
五、關於為“為被執行人及所扶養家屬”提供生活保障
為被執行人及其所扶養家屬提供生活保障可採取以下兩種方式：
1.保留租金即生活保障費。
申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金作為被執行人及其所扶養家屬的生活保障費用。此筆款項可在房屋變價款中先行提留。人民法院不得對其強制執行。
(1)關於扣除該“五至八年租金”生活保障費用的計算
平均租金標準，在司法實踐中，執行法院應當組成合議庭,參照當地房屋租賃管理部門提供的資訊及市場行情並結合案件具體情況，進行充分評議，確定“當地房屋租賃市場平均租金標準”。
關於扣除租金的具體年限，由執行法院組成合議庭評議確定“五至八年”的具體年限，執行法院在這段期限內根據案件具體情況，對被扣除租金進行適當調整的自由裁量權。計算租金時應當分別確定被執行人及所扶養家屬的人數、當地廉租住房保障面積標準以及當地房屋租賃市場的平均租金標準，計算公式為：租金（元）=被執行人及所扶養家屬的人數（人）×當地廉租住房保障人均面積（平方米/人）×當地房屋租賃市場的平均租金（元/平方米）。
(2)因經濟發展程度不同，保障費用的標準由各地法院自行確定，主要應考慮以下因素：
- 保障物件包括被執行人及其所扶養的共同居住的家屬，但該家屬名下另有住房的除外；
- 被執行人及其所扶養的共同居住的家屬人數為3人（含）以下的，保障費用面積計算標準按當地廉租住房保障規定所確定的人均保障面積確定；超出三人的，對超出部分人員減半計算面積；
- 保障費用單價參照當地上一年度的二手房均價，無二手房均價的，按“一處住房”拍賣、變賣的價格計算；
- 被執行人自行按時騰空的，可適當上浮保障費用，一般掌握在總保障費用10％的幅度內。
- 因侵權責任、追索勞動報酬等糾紛案，申請執行人生活困難，不執行將影響到其生存權的案件，人民法院可以酌情減少或不予發放保障費用，但應給被執行人保留不少於一年的租房費用。
2、房屋置換。
申請執行人自願以以小換大、以遠換近、以劣換優等方式為被執行人及其所扶養家屬提供保障其基本生活的住房，與被執行人的“唯一住房”進行置換，置換房屋的面積、地段可參照臨時住房的標準即參照當地廉租住房的面積標準。
六、關於執行“唯一住房”的執行程式
(一)執行“一處住房”，應當以申請執行人的申請作為前置條件，由其向人民法院出具承諾書，承諾書內容包括同意發放保障費用、提供臨時住房或臨時住房租金等；
(二)執行人員對於擬拍賣的“唯一住房”，應當查明住房基本情況、被執行人及其所扶養家屬的人數等資訊，填寫拍賣呈報表，並在呈報表中說明符合唯一住房處置條件的理由和對被執行人及其所扶養家屬的生活保障措施。經合議庭討論後報執行局長或分管院長審批。
(三)准予拍賣的，應當向被執行人發出執行裁定書和遷出告知書。不符合拍賣條件的，應當及時告知申請執行人並說明理由。
(四)拍賣一般以住房騰空為前提，執行裁定書和遷出告知書送達後，被執行人未在指定的期限內騰空房屋的，執行法院可以作出強制遷出裁定和公告，強制執行。
(五)強制執行遷出應當作出風險評估和執行預案，可協調利用政府及相關部門、基層組織、社會輿論的力量。執行過程中應注意證據保全，製作財產清單，全程攝像，燒錄存檔。必要時可以邀請公證處公證、媒體參與報道、當地基層組織見證；
（六）強制遷出過程中出現意外情況或引起矛盾激化、難以實施的，應當及時報告執行局長或分管院長並暫停執行行為。
(七)拍賣成交扣除相關費用後，其餘部分依法分配。
七、關於如何執行已經設定抵押的“唯一住房”
1.對於已經依法設定抵押的“唯一住房”，申請執行人為抵押權人的，人民法院無需審查其是否超過“生活所必需”，可以執行，但被執行人為低保物件且無法自行解決居住問題的除外。
2.對於已經依法設定抵押的“處住房”，可以執行，且不需為被執行人保留保障費用。在申請執行人提供臨時住房確有困難的情況下，如果該抵押由債務人設立，可以要求申請執行人先行墊付不低於半年的租房費用；如該抵押為第三人設立，可以要求申請執行人先行墊付不低於一年的租房費用。
參考檔案：
《關於執行 “唯一住房” 相關問題的解答》江蘇高院執行局|2015年11月24日
《上海市高階人民法院執行局、執行裁判庭聯席會議紀要（二）》滬高法執〔2018〕7號2018年5月8日
《關於執行程式中執行“一處住房”相關問題的解答》浙江高院執行局 2014年9月22日
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