如果將2020年比作是物業企業的上市元年，那麼2021年，可稱之為收併購元年。一筆又一筆驚人的收購案例頻頻顯現，行業“洗牌”彷彿已成定局。
特別是頭部物企如萬物雲和碧桂園服務，上演了一幕幕教科書般的收併購大戲，“物業之王”的爭奪愈演愈烈。
一
喜歡“大”的和“對手變朋友”
9月20日，碧桂園服務釋出公告稱，其以不超過100億元的代價收購富力物業全資附屬公司富良環球。收購完成後，碧桂園服務將持有富良環球100%股權，並間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權，其業績、資產及負債也將同時與碧桂園服務並表。
本次碧桂園服務對富力物業的收購，創造了物業史上“最貴”的收購記錄。今年2月，碧桂園服務48億元收購藍光嘉寶約65%股份，也是彼時價格最高紀錄，不到一年時間就被自己打破了。
對於收購的目的，碧桂園服務一直在強調“要穩固行業龍頭地位”。今年1月20日，碧桂園服務市值正式越過2000億大關，成為行業內第一家市值超過兩千億的物業企業。
碧桂園服務的收購一直在路上。7月28日，碧桂園服務入局機場物業管理公司新華正達持股70%，佈局機場物業；8月1日資訊顯示，碧桂園服務收購湖南天環物業100%股權，吞下了長沙本土“領頭羊”物管公司。
關於碧桂園服務的收購傳聞從未間斷。比如併購恆大物業，碧桂園服務總裁李長江公開表示，“恆大物業我們以前接觸過，但價格沒談攏。”
上市物業公司中，恆大物業的規模僅次於碧桂園服務，2020年營收105.09億元，毛利率為33.6%，也是僅次於碧桂園服務。恆大物業曾放出“世界第一”的目標，可見，碧桂園服務的野心有多大。
用李長江的話來說，碧桂園服務喜歡“大的”，也喜歡“好的”。
另一方面，萬物雲也從未停止擴張的腳步，但方式有所不同。今年9月，萬物雲以換股的方式收購了陽光城旗下物業公司陽光智博，即陽光城以陽光智博100%股權換取萬物雲新增發的4.8%股權。
同月，萬物雲在福州與伯恩物業召開了一場戰略合作啟動會，宣佈伯恩物業正式加盟萬物雲。天眼查資訊顯示萬物雲子公司持股比例高達97.2%。雖然在訊息中，萬物雲似有意迴避“收併購”相關詞彙，但從相關股權變更來看，這又確實是一場收購。
以收購陽光城物業為例，萬物雲透過換股的方式，以極少的資金成本達成合作，對雙方來說形成了雙贏，也給業內收購提供了一次完美案例參考。
萬物雲執行長朱保全曾表示，萬物雲將連線線上與線下，將把同行對手變為夥伴和朋友。
二
碧桂園服務：做真正的世界第一
碧桂園服務做的一切，是有明確目標的。
李長江曾不止一次公開表示，2021年到2025年，碧桂園服務將實現各種業務齊頭並進，將在物業服務、增值服務、商寫、城市服務等方面實現千億營收的突破。根據千億營收來算，收入和利潤將實現年複合增長達到50%以上。
最近，李長江還進一步透露千億目標的組成結構，包括500億元的物業收入，300億元的增值服務收入，200億元的城市服務收入，還有150億元的商業資產運營和管理，合計1150億元左右。
對於當下的市場狀態，李長江認為，“物業行業的整合才剛剛開始，如果把這塊同房地產去對應的話，實際上嚴格來講現在的物業行業相當於09年或者10年的房地產行業，那個時候房地產行業處於群雄逐鹿的趨勢。”
在他看來，如今物業行業中前100名的規模佔比達30%左右，前10規模佔比15%左右，集中度還處於較低的水平。
即便是市值超兩千億，併購後規模再攀升的碧桂園服務，李長江仍感慨行業仍然處在一個起步階段及高速的整合期，模式還沒完全形成，仍有很多想象空間。
“它還是一個小學生。”李長江形容道。
碧桂園服務把當今時代定性為大物業時代，碧桂園服務突破傳統的模式，在抓基礎服務的同時做好生活類增值服務。在這個基礎上，我們還努力做好資產類增值服務，要努力讓業主的房子和固定資產實現價值增長，也就是努力去實現讓業主可以透過物業來賺錢。
李長江還曾強調，物業服務行業的數字化轉型是必然的，有助於提升服務運營質效，降低運營成本，深化服務質量，以及減輕拓展壓力。但物業行業的數字化沒有樣板可作參考，“我們已經進入了物業數字化的無人區”。
他還認為，物業服務行業企業的發展到最後要分成兩個部分，大的越來越大、越來越好，比如像我們現在做的，我們在投機器人，還要投兩個億的數字化建設。當我們投出來以後，別人沒辦法投，只能跟著我們跑，這就是我們的步步領先，當然也要有行業的使命感。
今年年中業績釋出會上，面對當下風雲多變的市場環境，李長江直言，“如果說有變化的話，碧桂園服務應該說在持續變好、變強，變成真正的世界第一。
三
萬物雲：對標貝殼找房
去年，萬科物業正式更名為萬物雲，未來藍圖也漸漸清晰。
萬物雲未來的發展定位為空間科技服務，其名下萬科物業、萬物梁行、萬睿科技三大品牌。
朱保全曾舉例表示，“我們的這次變化，跟貝殼挺像的。如果萬物雲對標貝殼找房，萬科物業對標的就是鏈家。我們未來可能還會投一些物業公司，然後物業公司購買我們的科技服務，這個就像貝殼系的德佑。埃森哲諮詢（ACN）為中小物業提供服務，我們輸出BpaaS就很像ACN。”
更名後，萬物雲與其他物業公司不再是競爭關係而是合作關係。“選擇做平臺，必須開放，但開放的條件是價值觀一致。我們將聯手價值觀一致的合作伙伴，開始建立睿聯盟合作平臺。”
朱保全表示，下一步在住宅物業領域形成的BPaaS服務將在萬物雲旗下各空間服務子品牌上全覆蓋，並以睿聯盟為主要載體對外進行輸出，攜手行業共走高品質服務之路。萬物雲還會戰略投資睿聯盟成員企業並支援其上市。
日前，萬物雲與上海升龍投資集團有限公司（簡稱“升龍投資”）達成戰略合作，雙方成立的物業合資公司（注：升龍物業）加入了睿聯盟，萬物雲就表示將積極支援其上市。
當被問及Grow模組是否類似於李開復創辦的創新工場，朱保全表示，“這跟創新工場幾乎一模一樣”。
“我們為什麼戰投這些物業公司呢？因為不用你（物業公司）花錢建系統，我們可以把系統輸入給你。” 有趣的是，從資本角度來看，萬物雲將來可能與一些投資基金會變為競爭關係。朱保全說，“我投它（物業公司）可能比投資基金便宜。因為投資基金不給它輸出（技術），只給錢。”
以前述升龍投資為例。朱保全說，“升龍在地產開發領域不算最強、最知名的公司，但卻是做城市更新最強的公司。廣州有九條（城中）村交給升龍舊改。升龍不會做物業，所以想找人做物業，但是它又不想失去今天資本市場給物業的這份紅利。現在結果幫他梳理全套物業管理流程，我幫他找總經理，這個公司還是升龍物業。未來升龍物業上市，我是它的戰略股東，我是他的科技服務商。”
據朱保全介紹，萬物雲將投資目光瞄準了國內的中型物業公司。“物業公司頭部就這麼幾家。物業公司裡排到第20位左右的公司，全年收入都不到10億。這裡面可能前20的公司都想自己上市，排位在20至30或者20至50的公司很可能就是我們戰略投資的物件。”
四
誰是“物業之王”？
目前來看，碧桂園服務的上市打開了融資途徑，對規模擴張是一大助力。今年5月25日，碧桂園服務釋出一輪達到155.26億港元的募資，成為物業管理行業史上規模最大的一次融資。據統計，上市3年間，碧桂園服務從資本市場募集到290.9億港元資金。
萬物雲雖未上市，但母公司萬科擁有充足的資金實力，另外，透過“換股”方式進行收購，也幫助萬物雲打開了一條新的擴張之路。
營收方面，按2020年營收規模，萬物雲高於碧桂園服務，但後者的增速遠超萬物雲。其中萬物雲的營收為182億元，而碧桂園服務的營收為156億元，萬物雲仍然領先。
可是，今年年中報顯示，碧桂園服務營收已經達到115.6億元 萬物雲實現營業收入103.8億元，首次超越萬物雲。碧桂園服務的增長非常兇猛。
規模上，截止2020年底，萬物雲的在管面積高達5.66億平方米，遠超同期碧桂園服務的3.77億平方米。但儲備面積方面，萬物雲僅有1.8億平方米，而碧桂園服務則高達4.4億平方米。
富途研報指出，存量維度而言，基於營業收入、在管面積等核心指標的領先，萬物雲仍然維持著物管行業的龍頭地位，但增量維度考慮，碧桂園服務無論是營收增速、還是儲備面積等，都要超越萬物雲，也即碧桂園服務的發展速度更快以及業績增長更具備確定性。
此外，發展戰略方面，兩者都不滿足於僅成為物管公司，而是追求發展多元化業務。其中，萬物雲致力於成為物管行業的平臺型公司，而碧桂園服務則著重發展大物業管理以及大社群服務，兩家公司都致力於科技化、生態化的發展模式。
一家是已經上市三年的物業公司，未來發展目標明確，另一家是還未上市的物業公司，充滿無盡的想象空間。
正如李長江曾援引《未來呼嘯而來》一書中的觀點：“未來十年，因為技術融合，將會產生許多根本性的突破和改變世界的驚喜。”
那麼，誰又將物業行業最強的驚喜創造者呢？
