作者：二鳴
“史詩級”首輪集中拍地後，天津新房迎來一波成交小高潮，6月新房均價達到18272元/平米，創造了近幾年的新高。因此，許多人對天津的二次土拍充滿了期待。
9月11日，天津二次土拍收官，但結果卻不盡如人意。
掛牌61宗，成交40宗，19宗停牌，2宗流拍。
最終成交總價330億，總建面約424.5萬平方米，和首輪集中土拍相比，分別下降34%和18%。
尤其是市六區掛牌的12宗地塊，最終僅成交5宗，和平、南開、河西地塊以底價成交，只有紅橋區鈴鐺閣地塊產生了溢價，爆出了最大冷門。
另外以往在天津重倉的萬科、融創、仁恆、遠洋、金地等頭部房企都沒有出現在這次競拍名單中。
想過天津二次土拍會遇冷，但是沒有想到會這麼冷。
據瞭解，天津第三次土拍將會以租賃和產業用地為主，所以二次土拍的結果，直接影響天津樓市未來的走勢。
那麼二次土拍的結果，具體對天津樓市造成什麼影響？接下來天津房價還會繼續下跌嗎？
1
新房二手房背離，市場觀望情緒嚴重
今年天津的樓市行情主要以改善為主。
市內六區新成交佔比越來越高，所以天津6月新房成交均價突破1.8萬元/平米。
但是與此同時，天津的二手房卻跌跌不休。
根據統計，截至6月底，天津市區+環城的二手房價格已經連續下跌了5個月，並且至今沒有止跌的跡象，目前貝殼天津二手房掛牌數量已經超過了15萬套，大部分二手房源降價也賣不動。
這也直接體現在成交上，經過6月的高峰，7月、8月天津新房成交量開始明顯下滑，8月全市新建商品住宅成交僅為9452套，環比下降10.7%
單從成交套數來看，這是除2010年、2014年以外，8月成交最低的一次。
這就是天津二次土拍的大背景。
因此，在供應地塊選擇上，天津這次做了很細緻的佈局。
比如，最初原本計劃二次土拍有68宗地塊掛牌，但最終實際只有61宗掛牌，取消掛牌的七宗地塊，都沒有意向企業。
這次市六區共拿出12宗地塊，主要集中在上三區，土地一向緊缺的南開，這次拿出了5塊地，河西也有3宗，另外河東2宗，和平、紅橋各1宗，都是非常優質的地塊。
天津對待二次土拍是有一定企圖的，但只可惜房企們辜負了天津的“誠意”。
2
二次拍地熱門地塊均價上漲
天津二次土拍延期的一個多月，對政策打補丁。
溢價率不超過15%。
嚴禁房企使用“馬甲”。
大規模配建租賃面積。
土地保證金繳納必須用自有資金
......
這些政策疊加，房企的隱形成本被抬高了。
同時，一些地塊掛牌底價對比首批土地成交價格也有一定漲幅，不僅如此，商業配建、自持租賃等，也抬高了地塊價格。
一句話，二次土拍核心區和熱門板塊地價上漲了。
紅橋鈴鐺閣地塊，樓面價22878元/平米，將來開盤價直逼南開，旁邊惠林頓房價4萬，但是產品有些落伍，中海在產品上有迭代優勢，能做出更多溢價，現在南開區這個價位的改善專案不多，未來可能會吸引到南開區的外溢。
南開靈隱南里，樓面價30082元/平米，被旭輝拿下後，揚言要做再做一個“鉑悅”，近期開盤的旭輝鉑悅公望，精裝交付，均價6.6萬，預計2期也會是差不多的價格。
南開區新房現在都往豪宅化發展，戶型面積都很大，比如金地閱千峰、正榮紫闕最小面積要160平米以上，綠城新裕裡地塊最小面積也要120平米，旭輝鉑悅公望，最小110平米。
南開區本地改善成交面積段主要集中在80~110平米區間，這個面積段的供應有些不足，旭輝鉑悅二期能不能做出一些中小戶型產品，滿足這部分需求呢？值得期待。
河西區僅有小海地1塊地塊出讓，成交樓面價21540元，區域熱點新梅江、陳塘板塊都沒有土地供應，新房不愁賣。
和平區多倫道地塊，規劃建築面積12萬方，居住部分約4.45萬方，剩下的全部做商業。容積率6.42，商業為主，居住部分成交樓面價達到48539元/平，未來售價大機率突破6.5萬。
想在和平區買新房的朋友可以多關注現在三個專案：和平翰林公館、和平印、天成和平里，其中只有天成和平里是純住宅。
3
和平入學政策調整，利於新房銷售
關於和平區需要多說幾句。
自全國打擊高價學區房以來，和平區的入學政策就連遭重錘。
8月31日和平區釋出了新的小學和初中入學新政：
小學一年級登記入學，須持有與和平區戶籍地址相同的房產滿三年，並設政策過渡期。
以後要在和平區上小學，房本需要持有三年以上，當年3月買房，9月入學的情況，現在不行了。
算上7月5日出臺的新政，“在小升初登記資訊時，需與入學時登記的房本和戶口資訊一致，方可參加填報志願隨機派位錄取，否則只能統籌安排在有空餘學位的公辦初中。”也就意味著上小學6年房子不能過戶。
這樣3年再加上6年，要在和平區讀小學和初中，至少要持有房產9年時間，極大降低了流動行性，打擊了炒作高價學區房。
並且通知註明：以上政策主要針對二手房，新房不受影響。
據說政策出臺當晚，和平印售樓處就24小時幹了個通宵。
中海拿下的和平多倫道地塊，未來售價更高，促進和平新房去化。
當然831新政還出臺了限制轉學的政策，不過與本文沒有太大關係，這裡就不過多贅述了。
其實和平區這次重錘學區房就是要限制和平學位，這部分外溢的學位可以轉移到南開或河西，因此對於教育資源比較集中的市六區房價是個利好。
並且，今年出臺的天津高考新政（戶籍+學籍），對於高考資源最豐富的市六區區也是一個大利好。
因此，天津市六區房價還是非常穩的。
4
環城三個溢價地塊
環城4區最熱的無疑是西青侯臺（水西）、海教園和國展西，這三幅地也是這次土拍為數不多產生溢價的地塊。
西青這次只有侯臺一塊土地成交，被綠城溢價300萬拿下，樓面價達到了19675元/㎡。
賓水西、精武鎮，中北鎮這些西青熱門板塊沒有土地供應，未來新房預計也不會降價了。
海教園地塊被龍湖溢價500萬拿下，樓面價7383元，這是龍湖在海教園拿下的第3塊地，相比於“墳景房”龍湖天璞，這宗地塊沒有明顯的不利因素，而且樓面價不足8000元，純住宅，未來的開盤價可能會低於現在的專案。
想要在海教園買房的，務必要關注這個地塊。
國展西這次也只有一宗地塊供應，供應節奏比較慢，可以看到天津在這裡留足了後手，未來期待也比較大，該地塊被中建6局溢價200萬拿下，樓面價10721元，這塊地旁邊就是中建六局自家專案中建展望。
鹹水沽這次又有兩宗地塊出讓，而且樓面價接近5000元/平米。可以幫助均價不到1.3萬/平米的富力又一城去庫存。
遠郊以及濱海這次最值得關注的是大港和靜海三宗達到最高限價，參與到搖號階段的地塊兒。
並非這裡有熱點出現，是因為這些遠郊地塊單價較低，一些中小房企無法參與到熱點板塊的拍賣，轉而在這裡爭奪，並且這些區域性的小房企更熟悉這裡的市場，比大企業操盤效果更好。
二次土拍一共成交40宗地塊，市六區和環城一共有13宗地塊成交，數目相對比較少，尤其是一些熱門板塊供應量就更少了，市六區河東區，河北區都沒有土地出讓，河西區上半年成交量最多，但這次也只有小海地一宗土地入市，區域熱門板塊新梅江、陳塘都沒有出讓地塊。
最近這三年，天津新增供應都在1000萬平米以上，新房供應量非常大，尤其是一些邊緣地塊，比如北辰的南倉，津南的辛莊等，這次土拍還在持續放量，這些樓盤很難不打價格戰。
遠郊以及濱海的北塘也是如此，未來新房會有一定降價空間。
市六區以及環城熱門板塊，供應較少，基本上賣一套少一套，雖然房價偏高，但是基本不會降價。如果有置業打算，儘量趁早下手。
