本文來源：時代財經 作者：劉新歌
圖片來源：企業官網
2021年，房企增速降低、利潤下滑成為行業新常態。不過，“東方不亮西方亮”，隨著國內消費逐漸恢復，房企的投資性物業表現交出了比開發物業更亮眼的表現。
時代財經梳理萬科、華潤置地、新城控股、龍湖、恆隆地產等多家代表性房企的2021年年報發現，當房地產開發業務銷售趨緩、利潤變薄時，房企投資性物業表現出較強的抗壓能力，租金收入增速甚至超40%，遠超地產開發主業。
IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，租金收入呈現同比正增長，與2020年初疫情剛爆發時多家房企減免租金、與租戶共同抗擊疫情有一定關係，但主要還是與經營性物業的收入模式與增長機制有關。
“經營性物業租約一般週期比較長，設定有租金調漲機制，而且往往約定了流水分成條款，可以隨著租戶營收的改善而提升；另外，運營方一般還擁有根據租戶經營狀況和自身需要，調整、最佳化租戶與品牌組合、從而不斷提升自身綜合收益的主動權。” 柏文喜表示。
收租靚過賣樓
2021年，華潤置地錄得營收2121.1億元，同比上漲18.1%，但毛利率為近十年來最低，全年綜合毛利潤率27.0%，同比下降3.9個百分點。
相比之下，投資物業表現亮眼：租金收入同比上漲36.3%，達174億元，其中購物中心租金收入達139億元，按年增長38.1%，購物中心零售額按年增長了45%至1072億元。其中，深圳永珍城2021年銷售額就達到130億元，其次為瀋陽永珍城和杭州永珍城，分別錄得銷售額85億元和80億元。
2021年，龍湖的投資物業不含稅租金收入為104.1億元，其中，商場總體租金收入同比增長40%至81.5億元，出租率維持在97%；長租公寓全年租金收入貢獻22.3億。截至2021年末，龍湖共開業61個商場，分佈在13個重點城市，開業建面594萬平方米。目前，龍湖累計獲取商業專案超過120個。
新城控股商業運營收入增速更高一些，全年總收入86.39億元，同比增長51%。截至2021年底，新城控股已開業125座吾悅廣場，整體出租率為97.63%，客流總量10.59億人次，較2020年增長63%，銷售總額572億元，較2020年增長79%，物業出租及管理毛利率更達到72.64%。
而萬科2021年商業業務(含非並表專案)營業收入76.22億元，同比增長20.57%。其中，印力管理的商業專案營業收入52.3億元，同比增長23.9%，整體出租率95.3%。
租賃收入的增長也有力支撐了港資房企恆隆地產的業績增長。董事長陳啟宗在致股東函中表示，雖然恆隆地產2021年內未錄得物業銷售收入，但單是租賃收入便超過100億港元，創歷史新高。其中，內地市場佔其總租賃收入的67%，即69億港元，同比增長31%。
“十座購物商場的租賃收入，以人民幣計增長了25%。撇除去年（注：2021年）3月開業的武漢恆隆廣場，我們六座高階購物商場的租賃收入增長介乎12%至47%之間，平均升幅為25%。”陳啟宗稱。
與2019年資料對比，2021年內地投資物業表現也超過疫情前水平。年報資料顯示，2019年，華潤置地的投資物業（包括酒店經營）租金收入為120.3 億元，按年增長26.3%；恆隆地產物業租賃的總收入為港幣85.56億元，增加5%；新城控股吾悅廣場實現租金及管理費收入40.69億元。
不過，租金收入增長也並非全面開花。重倉了大量商業專案的富力地產，在合約銷售約1202億元、同比下降13.39%的同時，投資物業租金收入也減少8%，由2020年的11.58億元減少至10.66億元。對比2019年資料，富力商業運營板塊更顯乏力。2019年全年，其商業運營板塊運營收入達15億元，同比上升了12%。
商管資產成現金蓄水池
“開發業務是公司區域深耕的一個壓艙石，商業管理則提供了穿越週期，穩定收入的現金流。” 新城控股聯席總裁曲德君在2021年業績會上如是稱。
截至2021年末，新城控股在全國佈局了189座吾悅廣場，已開業及委託管理的有130座，商管業務收入佔營收比重日漸增大，2021年佔比為5.1%，較上年提高1.4個百分點。
作為曾推動萬達商業迅速做大規模、鋪開全國佈局的萬達老臣，曲德君深知商管資產在現金蓄水池方面的作用。
近幾年來，受調控政策尤其是融資緊縮的影響，多家房企在“去槓桿、降負債”的道路上如履薄冰。早早開始從住宅地產業務向商業地產轉型的萬達集團，憑藉核心產品萬達廣場，反而在行業轉型中相對從容。2019年，萬達商管集團實現收入434.8億元，目標完成率達100.3%。租金收入384.8億元，同比增長17.8%。
當物業銷售的高週轉和高毛利難以為繼，成熟的投資物業組合或將助力企業在逆境中跑贏行業，房企也多開始在此賽道發力。如華潤置地就立志做“包租公”，於2021年初提出要在“‘十四五’期間再造一個華潤置地”，即5年後在2020年的基礎上實現權益簽約額和租金收入雙翻番。照此目標推算，到2025年，華潤置地租金收入將達300億元以上。
柏文喜認為，在房地產行業形勢走弱時，出現了一些運營較好的經營性物業租金收入與漲幅都比較可觀的現象。這也是龍湖、萬科等龍頭企業在發展戰略中提升對經營性業務的投入和資源配置、實現開發與經營並重的主要原因，這一點值得房企借鑑與參考。
不過，商業地產也面臨著同質化競爭激烈的困境，發展模式也存在著輕重之爭，萬達商管就已全面實施“輕資產”戰略。錦麟商業聯合創始人盧偉琦對時代財經稱，未來商業地產應向REITs方向發展，可以減輕企業的資金緊張，更好利用民間資本。不過，他也坦言，如何把REITs規範推進市場化是比較複雜的議題。
