文 / 子木
“勸人買房，非蠢即壞。”
最近在網上，經常能看到這樣的言論。到底對不對呢？
還真對，先說幾個資料。
1、2021年，中國城鎮住房套戶比為1.09，一二三線城市分別是0.97、1.08和1.12。
2、2021年出生人口為1062萬人，創下1949年以來新低，總和生育率降至1.15，遠低於發達國家水平。
3、2022年2月，全國商品房待售面積高達5.7億平方米，創下近6年來高位。
4、東北鶴崗化蔓延全國，多地出現幾百元一平米的房價。
……
這樣的資料，我能找出一大籮筐，並實事求是地論證：
樓市的確在萎縮，早就從黃金期轉為青銅，甚至黑鐵，且這是不可逆的大趨勢，不要抱有任何幻想。
如果你覺得很對，那麼這篇文章，到這裡就結束了。
但這時候，你突然覺得，好像哪裡不對，那麼恭喜你，下面的文字可能會對你有所幫助。
我們再來看一組資料。
3月，北京二手房成交達到15771套，環比2月大漲90.93%，尤其3月29日這天，二手房網籤量高達1285套，創下近一年半以來單日新高。
中關村、望京、朝青等多個板塊，二手房成交火爆，房價開始上行。
現在看來，去年年底我勸北京買房人上車，好像不是蠢也不是壞，而是抄底，無形中省了不少錢。
北京≠鶴崗。
這個連街邊玩尿泥的小娃都明白的道理，可惜愣是有人看不懂，或許不是看不懂，只是屁股決定了腦袋。
中國城市實在太多了，每個都是獨立的個體，一部分城市“城市群化”，一部分城市“鶴崗化”，兩者呈現的比例是，2 ：8。
也就是說，勸人在80%的城市買房是在坑別人，而20%的城市，依舊是未來抗通脹的良好投資品。
而人口就是所有城市之間競爭的砝碼。
這幾天全國各地相繼公佈人口資料，我們必須對此深度探討，才能在接下來的買房抉擇中，作出優選項。
1
我們先來看，省市層面的人口流動。
從圖中可以看出，全國大多數省市的人口自然增長量（人口自然增長量=出生人口-死亡人口），都是負值。
過去我們一直在大談人口紅利，徹底淪為了歷史。
最愛生娃的三大省，廣東、河南和山東，去年出生人口分別是118.31萬人、79.3萬人、75.04萬人，而10年前，這些數值是109.44萬人，121萬人和110萬人。
只有廣東老大哥在堅持，而河南和山東光環已褪。
隔壁家老王的閨女說，生二娃太費錢，養不起，老李的兒子說，疫情搞得生意難做，怕生下來給不了最好的生活。
生孩子成了奢侈品消費。
從這個角度出發，城市未來的人口增量就不再是人口出生，而是人口流入量，也就是A城人去了B城。
從圖中可以看到，全國基本一半省市的人口都是淨流出的，最慘的是河南省，去年人口流出量高達64.33萬人。
河南省是國家復興發展和建設的頭號功臣，但產業的落後，也導致當地勞動力大批次流失。
一搜河南企業都是，思念、雙匯、三全、衛龍、好想你、十三香，蓮花味精……這些企業提供不了高薪工作，也意味著很難留住人才。
河南因為人口基數太大，高考也變得異常艱難，這幾年但凡是有點兒能力的，基本都會選擇讓孩子出去。
倒數第二是黑龍江，性質跟河南一樣，當地產業轉型困難，年輕人流失嚴重。過去我們還提東北振興，後來聲音越來越小，衰退已成定局。
北京也處於人口淨流出的陣營中。很多人以此判斷北京樓市不行了。其實不然。
北京這幾年一直在施行“非首都功能疏解”，關閉了大量的批發市場和工廠。同時將一些國企央企轉移到了雄安。
這種人口流失，是政策強制性的，而非自然流失。
每天都會有大量的年輕人踏上這片熱土，也有不計其數的中年人不堪離去，能留下的基本都是優勝劣汰的佼佼者。無論是家庭資源還是工作能力，都是牌桌上的籌碼。
不過“非首都功能疏解”也會持續利空周邊衛星城樓市，這一點是必須要注意的。
在最強陣營中，江浙一帶，佔據天時地利人和，不用多說，湖北竟然排名全國第二，人口淨流入達到59.83萬，讓人驚詫。
湖北本身對全國人口本身不具備吸引力，到底發生了什麼？
這還要從城市人口榜單中，尋找答案。
2
今年的人口淨流入榜單，也是歷史性的一頁。
武漢以120.12萬人的成績，領跑全國，甚至比成都、杭州高出5倍，比前十名的總和都要多。
而且1364.89萬人的成績，再次讓武漢反超鄭州，位居中部第一。
前段時間去武漢出差，一個老者跟我說，疫情後，武漢好像睡醒了，有了江河好漢的氣息。
他說，沒有經歷過武漢疫情的人根本不知道，那時候的武漢有多艱難。
整整兩個多月封城，所有人都在未知的恐懼中度過，沒有任何管理經驗，一步一步踩坑，一步一步扛著壓力前行。
武漢人不矯情，也沒有怨言。
疫情後，武漢的光電資訊、汽車產業、大健康，三大產業強勢復甦，經濟開始奔跑。
2021年武漢的二產增加值達6208.34億元，增速12.1%，三產增加值11064.21億元，增速高達12.3%，理解了經濟執行，人口資料也就有了支撐。
而且很明顯的現象是，近兩年，身邊的湖北年輕人都會選擇武漢作為最後的歸宿。
一方面是到了年齡，一線留不下，就只能選擇離家近一些最好的城市，另一方面，武漢房價相對實際，也增加了人們返流的意願。
其實，武漢最強的優勢，還是高校，百萬大學生就是天然優質的人才資源，只要招商引資做起來，留住他們，這座城市的潛力就會被徹底激發出來。
成都、杭州屬於老牌人口虹吸大城，成都目前最主要的問題也是產業不夠強勁，城市宣傳做得不錯，但當地的年輕人都知道，工資不高，還需要時間沉澱。
杭州屬於江浙地區第二大城，產業新穎，經濟發達，但問題是房價太高了。
這幾年為了趕在亞運會之前，大興土木，瘋狂賣地造城，地價帶動房價，濱江、上城、西湖的房子每平米都達到了4、5萬，餘杭、蕭山這種地方價格都漲到了2.5萬/平米左右。
高房價制約了人口流入，再加上杭州大廠在疫情下不堪重負，紛紛裁員，導致整體購買力下降，法拍房數量達到全國第一。
跟武漢同樣的GDP，但房價是武漢的2倍，房地產泡沫慢慢就會暴露出來，這也解釋了為什麼近兩年很多江浙年輕人選擇了寧波，而不是杭州。
3
我們再聚焦在榜單末尾。
天津，人口淨流出13.6萬人，石家莊，人口淨流出3.68萬人，唐山，人口淨流出2.1萬人……
我之前說過，東北化的第一站一定是河北。
自從節能減排，碳中和戰略後，河北賴以為生的工業體系開始滑坡，經濟發展步履維艱。
河北也曾做過努力，鼓勵發展高科技產業。然而高科技需要人才，人才都被北京吸走了。
北京跟滬廣深還不一樣，主要產業結構都是三產，高新技術和金融，這些產業很難帶動周邊城市的發展。
而深圳還有華為，能帶動東莞，廣州有小鵬汽車，能帶動肇慶工廠。
北京的虹吸力，甚至連天津都扛不住。
想當年在建國初期，天津也是一直僅次於上海的存在，在1949年以6.84億元處於全國第二，到了1978年，天津再以82.65億元位列全國第三。
而在去年，天津跌出全國前十，經濟不溫不火，年輕人外流到北京，實在呆不下去才會選擇回到天津。
經濟帶動人口，人口反應房價趨勢。
天津房價陰跌了好幾年，今年開始觸底回暖，結果又遭遇疫情，除了學區房還能抗跌保值外，其他房地產價值已經被這些年累積的庫存淹沒了。
石家莊更不用多說，前有北京、天津，後有雄安崛起，已經淪為全國最沒有存在感的省會城市了。
這幾年跟著天津陰跌不止，之前強推的正定新區，給當地炒房客好好上了一課。
目前來看，京津冀一體化，好像只剩下了京。
4
把握住人口流動趨勢，才能讀懂房地產密碼。
我們之前感覺“東北化”這個概念還很遙遠，但現在發現，已經在快速瀰漫開來。
疫情正在催化城市格局，進行生態化反。
有些基本面太差的城市，一波疫情打擊，經濟難以復甦，這時候人們為了尋求更好的賺錢機會，只能遷移到其他城市。
一增一減，城市之間就有了差距。
而對於買房人來說，一定要對自己所在的地方有深刻的認識，經濟是繁榮向上的，還是衰退的，人口是流入的還是流出的。
“長期看人口”已不適用，“短期看人口”才是硬道理。
當你所處的城市，逐漸東北化的時候，這時候就要禁止投資買房，甚至大膽些，租房也可以。
把錢放在更值錢的地方。
