長大了，終於能接班，但公司卻快不行了？
地產二代們，正面臨一個艱難的抉擇。
前有佳兆業郭氏二代大撤退，後有禹洲集團林龍安之女林禹芳離任，最近，“二代撤退”陣營再多了一位千億房企——龍光。
前段時間，龍光經歷了一場債務付息風波，如今又因疫情原因延遲釋出經稽核的2021年報。
與此同時，有“國民媳婦”稱號的紀凱婷，選擇離開龍光集團董事會（為什麼會有這個稱號，往下看就知道啦↓）。
據說財貓瞭解，紀凱婷辭任龍光集團授權代表及非執董，原因是將更多時間投放於個人事務上。
此前，紀凱婷在龍光集團董事會任職超10年之久，曾擔任過公司董事等職責。紀凱婷退出後，龍光副總裁肖旭接替授權代表職責。
其實，早在2018年初，紀海鵬就已經有退居幕後的想法，那時推至臺前的並非女兒，而是紀海鵬的胞弟紀建德。
可不料，紀建德任職一年半後，也稱因個人發展，需要投入更多時間處理其他事物，辭任了龍光地產的執行董事及行政總裁職務。
這也和大部分房企的處境相似，保留控制權，其他交由職業經理人打理。
房企失去“鈔”能力之後，二代上位就更難了。
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二代急於撤退，大抵是看到，房企已經不再是一塊“肥豬肉”。橫豎不管怎麼看，房企現在仍然是“燙手山芋”。
看看龍光集團未經稽核的2021年財報就知道了（涉及2021年的經營資料均取自該份年報，下文不作提示）。
不說唯一，龍光是少數負債還在攀升的房企，甚至從“綠檔”變為踩線房企（踩一條紅線）。
是真不怕死還是過於勇猛？
“國民媳婦”走後
龍光的一地雞毛
早在2014年，只有25歲的紀凱婷，就已經登上富豪榜，成為當時最年輕的富豪之一。
背後的靠山，當然還得是做房地產賺得盆滿缽滿的老爸。
2011年，從倫敦大學取得財經學士學位後，紀凱婷便協助父親，將龍光地產推向資本市場。
到2013年12月，龍光在港股成功上市，當時年僅24歲的紀凱婷，已經是拿著年薪120萬港元的地產二代千金。
“國民媳婦”這個名字也源於她老爸早年瘋狂在深圳拿地的經歷，被外界戲稱，紀凱婷可與“國民老公”王思聰媲美。
圖片源自百度百科，紀凱婷
龍光集團發跡於紀海鵬的老家汕頭，2003年，紀海鵬走出去，第一站設在深圳，此後成為“最豪橫”的“深圳人”。
原因在於，龍光在深圳到處高價拿地，被稱為當時的“地王收割機”，經常登上頭版頭條，當時的“潮汕幫”甚至比閔系房企還猛。
- 2014年，龍光玖龍璽專案，拿地價46.8億、樓面2.5萬/平
- 2015年，龍華紅山地塊，地價112.5億、樓面1.95萬/平
- 2016年，光明新區綜合體地塊，地價140.6億、樓面2.76萬/平
- 2019年，龍華紅山A817-0609宗地，地價65.85億、樓面6.7萬/平
在2016年時，龍光僅僅是在深圳的貨值就達到1200億。
實力上演“人有多大膽，地有多大產”。
2014年至2021年8年時間裡，龍光的銷售規模從134億攀升至1402億元，翻了十倍。
到去年，龍光依然在深圳上演“買買買”，首輪集中供地時，便以80億元買了2幅深圳地塊。
2021上半年時，龍光集團就補充了27個新地塊，下半年地產形勢不太對，只拿了2宗，全年下來拿地29宗，新增建築面積394萬平。
而過去的2019年及2020年，龍光分別拿地數量為31宗及37宗。
其實對比龍光往年的拿地情況和2021年民企拿地的悲觀表現，龍光屬實前期拿地較猛，後期熄火。
截圖自龍光未經稽核的2021年財報，其中深圳新增建築面積佔比為11%
這般拿地的後果是，龍光的負債攀升，錢袋子也逐漸收緊了。
到2021年底，龍光的借貸總額飆升至938.75億元，同比增長17.1%。
那在手現金呢？
382.36億元，同比減少10.8%；淨債項權益比率（也叫淨負債率）由2020年的61.4%升至82.1%。
三道紅線方面，龍光剔除合約負債後的資產負債率、淨負債率及現金短債比分別為71%、82.1%及1.07倍。（第一個指標的安全線是不超過70%）
這樣的債務情況還是很讓投資人捉急。
更讓人捉急的是，龍光的利潤表現全線下滑。
截圖自龍光未經稽核的2021年財報
龍光2021年毛利、淨利潤、毛利率和淨利率都有不程度的下滑。好的一點是，龍光至少還是淨賺了99.87億元。
德銀近期發表研報稱，龍光現金流仍然緊張，擔心該公司2021年資產負債表可能沒有反映和披露的潛在隱藏負債，龍光極有可能對今年上半年到期的債務進行展期。
德銀還補充，龍光具備優質土地儲備（深圳地塊），因此有可能成功出售資產，不過延遲公佈經審計賬目都會帶來風險。
地產二代接班難
靠職業經理人力挽狂瀾？
說完龍光的情況，就要回到今天的第二個主題——地產二代。
感慨的是，如今，地產二代接班更難了。
貓崽嘔心瀝血整理了一張表格，還是有挺多發現的。
近50名地產二代裡，近5成的公子哥和千金們都暫時未能接替父母輩打下的江山。
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地產二代裡面，超過50歲以上的有順德富豪何享健之子何劍鋒，香港四大富豪李嘉誠之子李澤鉅、李兆基的兩名兒子李家傑和李家誠。
而不到30歲的有藍光發展楊鏗之子楊武正；富力張力之子張量；佳兆業郭英成的三個女兒；禹洲林龍安之女林禹芳以及弘陽地產曾煥沙之子曾俊凱。
在這最年輕的梯隊裡面，年僅27歲就出來扛大旗、接下暴雷房企藍光發展的楊武正，和已經走到弘陽地產臺前的曾俊凱，可謂是年輕接班人的代表。
張量則是“另起爐灶”，搞了一個實地地產，但也挺尷尬；其他四位千金則未見有接班父輩地產企業的苗頭。
從性別比例來看，男性的地產二代佔比為70%（31名），女性佔比僅30%（13名），女性佔比三成裡面，又只有4位是地產掌舵人，其餘均暫時未出現接班的訊號。
這四名女性包括碧桂園的楊惠妍、合生創展的朱桔榕，中南建設的陳煜含以及祥生控股的陳弘倪。
在企業的危難關頭接下重任的二代也不少，比如新城控股的王曉松、藍光發展的楊武正、福晟的潘浩然，便都是在自家房企遭遇艱難時刻宣佈上位的。
是不是被爹坑了還不知道，但目前房企的發展形勢來看，二代接班並不輕鬆。
甚至比父輩開拓疆土之時還要難。
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暫時未出現接班人的，大多數都是依靠著職業經理人來打點家族企業。
換言之，職業經理人也在近幾年的地產人事變動中有的得到了晉升，有的則被淘汰或是離開創業。
比如上文提到的龍光集團，除了創始人紀海鵬外，龍光集團的董事會陣容全部為職業經理人。
類似的房企還有美的置業、龍湖集團、禹洲、正榮、富力等。
時代的重任，落到這二代頭上時，已經出現微妙的變化。
但願穿越這輪地產週期後再回頭看時，地產二代們也歷練了一番。
