康巴什市區。田傲雲 鄔琦峰/攝
去庫存和棚改是關鍵。鄂爾多斯市有自己的產業，房地產行業並不是主要支柱產業，調整好思路在煤炭能源產業帶動下，很快就走出來了。
田傲雲 鄔琦峰/發自鄂爾多斯
成片的雲朵漂浮在湛藍的天空上，城市綠意濃濃，汽車疾馳在如畫的道路上。
“康巴什區的爛尾樓基本沒有了，去年已有新樓盤銷售，賣得還可以。”出了鄂爾多斯高鐵站，記者打車前往康巴什區，在和計程車司機閒聊中司機說道。
康巴什區是鄂爾多斯市2004年在一片沙地中建設的新城，到2009年這座新城已初具規模。
在煤炭產業等效應帶動下，鄂爾多斯房地產市場曾有過高光時刻：2010年，康巴什房價每平方米已過萬元，價格高的甚至賣到2萬元/平方米，比肩北上廣。最瘋狂的時候，鄂爾多斯市內只要有樓盤開盤，立即就被搶光，一派盛景。
變化急轉直下。因煤炭出路受阻、民間借貸鏈條雪崩、經濟發生波動，鄂爾多斯樓市在2011年轟然崩塌：老城區東勝出現房地產泡沫，康巴什這座新城也因住宅樓大片空置、無人問津，被外界冠以“鬼城”之稱。
這幾年，鄂爾多斯市政府透過多種方式實現去庫存，“切實加大房地產去庫存力度”等字眼頻頻出現在政府工作報告中。
“直到2020年才逐漸有新建樓盤入市，之前一直在去庫存。” 一位不願透露姓名的鄂爾多斯市住建局人士對中國房地產報記者表示。
如今，隨著政府遷移，城市醫療、教育等配套設施完善，以及人流湧入，康巴什區房地產市場已在逐步回溫。
就鄂爾多斯樓市格局來看，繞不開的是東勝、康巴什區、伊旗等區域。上述鄂爾多斯市住建局人士在接受中國房地產報記者採訪時表示，2015年-2020年強力去庫存後，目前新建專案主要集中在東勝鐵西區，康巴什北區和伊金霍洛旗阿鎮。
來自鄂爾多斯市住建局資訊顯示，截至6月底，全市共有房地產開發專案171個，建設規模1675萬平方米，計劃投資總額553.5億元，已完成投資230.2億元。其中東勝區有房地產開發專案65個，建設規模728.2萬平方米；康巴什區有房地產開發專案29個，建設規模324萬平方米。1-8月份，全市批准預售商品房392.94萬平方米，同比增長82.16%。
“市場太久沒有供應新房了，需求都被抑制住了。”東方斕郡銷售人員徐磊表示，“現在來買房的改善型購房者偏多，再就是外來工作的。”
對於當地經濟和房地產市場能夠在短短几年間走出來，上述住建局人士表示，去庫存和棚改是關鍵。鄂爾多斯市有自己的產業，房地產行業並不是主要支柱產業，調整好思路在煤炭能源產業帶動下，很快就走出來了。
資料顯示，2020年，鄂爾多斯常住人口215萬，GDP達3533.66億元，排在內蒙古自治區第一位。
9月12日-16日，記者在康巴什城區看到，劇院、博物館、文化藝術中心、會展中心、新聞中心六大地標性建築物錯落有致，全長8.9公里的主幹道鄂爾多斯大街自西向東貫穿城區，乾淨整潔的道路兩旁三步一景，五步一園；北邊再遠處，是無數新房正在拔地而起。
康巴什區樓市復甦也是鄂爾多斯樓市的一個縮影。
回暖的樓市
康巴什北區正在建設的新房。田傲雲 鄔琦峰/攝
鄂爾多斯樓市正在回暖。
“今年7月底專案開盤銷售，起價在8680元/平方米，一共420套，主力戶型為130-140平方米三居室，現在已經銷售過半。”位於鄂爾多斯市康巴什北區熙湖明珠專案的營銷負責人告訴記者，主要是鄂爾多斯本地人買得多，也有周邊城市的客戶。
記者注意到該專案戶型偏大，問其是否屬於改善型樓盤時，該營銷負責人稱：“這也是剛需盤，鄂爾多斯地域遼闊，樓盤戶型整體偏大，且這裡二孩家庭居多，小戶型房源難以滿足多口之家的需求，我們設計之初就因地制宜，可有效解決居住空間不足的棘手難題。”
“可能也注意到了，專案總高都在21米以下，這也是北區新盤的共性。按照鄂爾多斯市委市政府關於康巴什區建設高品質、低密度居住小區發展定位，熙湖明珠專案嚴格執行，使新建住宅樓高不超過21米這道關卡，所以新盤樓層都沒有超過6層。”該營銷負責人向記者介紹，按照目前規劃，北區是未來5年康巴什區重點發展區域。
走訪北區另一個新盤專案東方斕郡時銷售人員徐磊介紹，“市場太久沒有供應新房了，需求都被抑制住了，現在來買房的改善型客戶偏多。”
在和這名房產中介交談過程中，時不時有購房者前來看房、諮詢。一對年輕夫婦告訴記者，目前他們住在伊金霍洛旗阿鎮，那裡不能上學，這次看房是為了將來小孩上學，“我們也看了二手房，太貴了，單價高、戶型大，基本上都要180萬元起步，就不考慮了；新房還能供得起。”
鄂爾多斯博物館。田傲雲 鄔琦峰/攝
徐磊表示，由於當地教育行業蓬勃發展，學區房給房地產市場帶來一定熱度，目前康巴什區一二手房已經出現價格倒掛情況。“今年鄂爾多斯市一中有34名學生考上清華北大，居內蒙古榜首，也是因為康巴什整體教育質量較高；2016年康巴什區房價開始回暖，最貴的片區2015年4000多元/平方米就能買，2016年價格已漲到8000多元/平方米，現在均價已經在1.7萬元/平方米。”
徐磊稱，早些年康巴什區被稱為“鬼城”，當地人也在反思，當年居民整體文化水平不高，很多事情並不懂，所以現在認為還得抓文化，把孩子培養起來。這些年康巴什區重點打造教育，很多下面旗縣的人希望孩子有好的教育環境，也慢慢來在這裡買房讀書。
前述專案營銷負責人也告訴記者，當前很多家庭選擇“二孩”房，不只是要面積大，購房關注教育配套佔有很大比例。她表示，當前康巴什區在加快建設西部教育名城這條道路上成效顯著，義務教育階段除了學校數量上的增加，教育品質也邁上了新高度，教育成為最亮眼的康巴什名片。
“如果小孩不著急上學可以選擇新房，現在北區整體規劃已基本完成，學校、醫院等配套設施也在建設，從現在算預計再過4年左右落地。”徐磊稱，“二手房價已經到了‘天花板’，再加上目前康巴什區已經落地教師輪崗政策，教育將逐步均衡化，長期來看升值空間有限。但著急上學的話，還是建議買二手房。”
據介紹，康巴什北區新開盤專案正在配套全教育資源，除了已有學校，還要增加幼兒園、小學、初中、高中學校，讓優質教育資源成為吸引購房者的重要因素之一。上述專案營銷負責人表示，“國勢之強由於人，人材之成出於學，有優質教育資源蓄勢賦能，我相信我們一定會幹出一番成績。”
徐磊也表示，“康巴什房價現在是鄂爾多斯最貴的，除去學區因素，環境也很好，地方雖然不大但公園遍地都是，非常適合居住。”
由於康巴什區二手房集中在當地核心區域，9月12日下午，記者來到康巴什核心區域瞭解情況，一位二手房中介告訴記者，“現在市場流動性一般，一個有經驗的中介一個月能賣一兩套房子就很好了。早兩年時，可能上完學就把房子賣了，現在賣房和買房的人都少了很多。”
據該房產中介介紹，目前康巴什二手房根據所在學校片區不同，價格也有所不同，單價在1.2萬-2萬元/平方米，“如康巴什區一中因能考入市一中的升學率較高，周邊小區房價最貴，均價在1.7萬元/平方米，最貴的可以賣到近2萬元/平方米。”
上述鄂爾多斯市住建局人士在接受中國房地產報記者採訪時表示，2015年-2020年房地產市場強力去庫存後，目前新建專案主要集中在東勝鐵西區、康巴什北區和伊金霍洛旗阿鎮。
綜合來看，老城區東勝就和全國大多數三線城市一樣，配套成熟，市場更偏向於內生型；新房主要集中在東勝鐵西區，專案以改善型產品為主，均價在6899元/平方米。二手房市場主要以學區房活躍為主，價格在11000元/平方米上下。
鑫通城書香苑專案是一個地處東勝老城區和鐵西區接壤的專案，均價在5680元/平方米。該專案經理介紹，“專案戶型在98-214平方米，屬於剛需加改善型專案，價效比很高。今年6月開盤，1095套已經賣了800多套，現在已接近尾盤狀態。客群主要是本地客戶，年齡在30歲左右。”
更靠近鐵西核心區的瀚悅·華府因周邊學校、醫療配套更為齊全，價格也更貴一些。根據銷售人員介紹，該專案均價在12000元/平方米，以改善型客戶為主。
康巴什區作為新城，目前新房集中在康巴什北區，市場上除去改善型產品外，也有不少剛需盤，均價在8000-10000元/平方米；二手房市場，則因近些年政府重點推動教育質量發展，對房地產市場拉動日益明顯，對下屬旗縣及周邊城市有很強吸引力，目前二手房市場幾乎都是學區房，房價在1.2萬-2萬元/平方米。
伊金霍洛旗雖然只是鄂爾多斯下屬旗縣，但因伊金霍洛旗阿鎮是鄂爾多斯市政務服務中心辦公所在地，加之與康巴什核心區域只有一橋之隔，新房價格在8500元/平方米，相對便宜，同樣吸引了一部分人在此買房。
來自鄂爾多斯市住建局的資訊顯示，1-8月份，全市新建商品房銷售485萬平方米，同比增長19.77%。東勝區新建商品房銷售170.83萬平方米，同比增長42.16%，其中商品住房銷售114.68萬平方米、7864套，同比增長50.05%、55.44%。康巴什區新建商品房銷售55.1萬平方米，同比增長232.61%；其中商品住房銷售44.26萬平方米、3247套，同比增長146.53%、178.54%。全市住宅均價4424元/平方米，中心城區（東勝區、康巴什區）住宅均價6899元/平方米。
房價曾比肩北上廣
鄂爾多斯保障房專案。田傲雲 鄔琦峰/攝
相比更廣為人知的鄂爾多斯羊絨品牌，煤炭更像是鄂爾多斯經濟發展的財富密碼。
2000年前後，鄂爾多斯小煤窯遍地開花，侷限於當地開採條件和技術，大多規模較小。直到2000年，國內最大的國有煤礦企業神華集團入駐鄂爾多斯，一邊和當地政府合併整治小煤窯，一邊對產業鏈進行整合，帶動了當地煤炭經濟發展。
這時，恰逢中國煤炭行業“黃金時代”，鄂爾多斯有著全國煤炭總儲量的六分之一，不少人藉助煤炭實現快速富裕。有當地人笑著對記者說，因為“羊”“煤”“土”“氣”，鄂爾多斯徹底揚眉吐氣。
統計資料顯示，2008年，鄂爾多斯人均GDP達10萬餘元，同比增長19.9%，超過全國人均GDP2.3萬元近5倍；到2009年，鄂爾多斯人均GDP超過20萬元，趕超香港，吸引了全國各地的“淘金客”蜂擁而至。
為了承載更多人口，2004年，當地政府決定在距離老城區東勝區南邊25公里左右的沙地開闢一個新區，這就是康巴什區，康巴什新區位於鄂爾多斯中南部，地處鄂爾多斯高原腹地，距東勝25公里、阿鎮3公里，與東勝區、伊金霍洛旗的阿鎮共同組成鄂爾多斯市城市核心區，是鄂爾多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和裝備製造基地、轎車製造業基地。到2009年，這座新城已經初具規模。
在煤炭產業帶來的資金支撐下，鄂爾多斯房地產市場爆發。“那時候賣得多買得也多，開盤就被搶光，很多人一買就是好幾套。”一位不願具名的當地人士回憶稱，市場陷入了買房、銀行抵押借貸、民間放貸、再買房的迴圈中。
“幾乎全民放貸。因煤炭產業很多人可以說是一夜暴富，最開始是買房囤積資產，到後來將房子拿去銀行辦理抵押貸款，再將錢用於民間放貸，放貸賺到錢後又去買房。”上述不願具名的當地人士表示。
2005年-2010年，房價的一路攀升幾乎是鄂爾多斯人的共同記憶。資料顯示，2005年，鄂爾多斯住宅均價為1000元/平方米，2006年均價1800元/平方米，到2007年大漲至均價5000元/平方米，2009年漲至7000-8000元/平方米，2010年均價達到1萬元/平方米。
房價狂奔過後，泡沫終將破滅。2010年開始，實體經濟下行，煤炭出路受阻，鄂爾多斯煤炭經濟支柱式微，城市出現經濟波動，銀行貸款收緊，樓市一片低迷。老城區東勝出現房地產泡沫，康巴什區這座新城也因住宅樓大片空置、無人問津，被外界稱為“鬼城”。
“房地產市場最好的時候是在2010年，2012年因貸款收緊房地產進入低谷，2013年房子開始沒人買。房價最高時可以賣到1萬元/平方米，低時只有4000元/平方米。”談起鄂爾多斯這些年房地產市場變化，上述鄂爾多斯市住建局人士向記者介紹。
去庫存和棚改見成效
連通康巴什區和阿鎮的三號橋，極大方便了周邊居民往返。田傲雲 鄔琦峰/攝
2010年左右，鄂爾多斯房價曾比肩北上廣，此後因經濟調整開始下滑，甚至一度被外界稱為“鬼城”，經過這幾年發展，如今的鄂爾多斯房地產市場正逐漸回溫，起落間鄂爾多斯是如何走出來的？
上述住建局人士對記者表示，當地經濟和房地產市場能夠在短短几年間走出來，去庫存和棚改是關鍵。
“主要還是依靠減少供應和增加需求。”該住建局人士向記者介紹，2016年-2017年，東勝以推進棚戶區改造為抓手，和一般“原址回遷”和“貨幣化安置”兩種拆遷補償方式不同，考慮到自身高庫存情況，當地政府選擇將“貨幣化安置”改成置換“房票”形式進行安置。
“被徵收房屋的棚戶區居民需要房屋居住，就給他們房票，購房時房票可以抵購房款。這樣，既能解決住房問題，也能消化一部分房地產庫存。”上述住建局人士介紹，“被徵收的地塊大部分用作市政建設，比如擴建道路、廣場。”
公開資料顯示，“房票”全稱為鄂爾多斯市東勝區房屋兌換憑證，發放物件是以徵收房屋為主的拆遷戶。該票分7種面額，標有平方米數、地段型別、每平方米單價等主要資訊，是當地政府推出的一項房屋徵收與補償實施方案。
方案規定，對於已簽訂徵收協議的拆遷戶，其拆遷房評估價值全部以“房票”或“地票”形式發放給棚改戶。憑藉“房票”，拆遷戶可在一年期內到政府已經回購的商品房小區房源中，自行選購安置房；多出的“房票”可多次實名轉讓，不足部分則可購買市場上流通的“房票”以補貼差價。對這類交易，只要雙方程式合規，政府並不從中干涉。
除去大量存量房外，早年房地產擴張也使得當地出現了一大批爛尾樓。“專案必須要完善，當時將一部分小區納入政府選房平臺後，我們向多家銀行申請棚改資金貸款，用於購買商品房回遷安置，再按照3200元/平方米左右標準把錢給到開發商，要求他們趕快重啟建設。”上述住建局人士表示。
值得注意的是，東勝區推行“房票制”不久便開始在二手市場流通，有著急套現的棚戶區居民以一定折扣將其出售。
不過，總體來看，“房票”對於鄂爾多斯房地產發展程序來說利大於弊，既能幫助政府完成去庫存，同時棚戶區居民得以安居，開發商加速資金回籠。
資料顯示，2015年到2016年，鄂爾多斯東勝區房票中心採購了三批棚戶區安置房源約1萬多套，之後陸續公示房源資訊15次左右供居民選擇；一直到2018年，完全停止房源供給。
同時，針對爛尾專案，鄂爾多斯曾專門建立房地產專案超市，即給房企和有合作意向的單位或投資機構搭建對接平臺，促進合作或專案重組，推動相關專案盤活。截至9月15日，東勝入市專案個數為24個，面積約2256243.52 平方米，其中未開工專案13個，五證齊全專案11個。經過投資方多次考察，最終決定對東勝的千秋國際專案和準格爾旗的御景花園住宅小區進行投資。
對於下一步房地產市場發展，鄂爾多斯市住建局表示，加強房地產市場監管和調控，進一步最佳化土地供應結構，科學確定土地供應節奏，建立地價房價聯動機制，嚴格落實房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理，實行商品房預售價格備案和“明碼標價、一房一價”制度，深入落實和不斷完善促進該市房地產市場持續平穩發展的長效機制，實施房地產市場精準調控，著力穩房價、穩地價、穩預期，有效應對房地產市場出現的新形勢，促進房地產市場持續健康發展。
