今年3月以來，房地產市場回暖跡象增多，尤其是在房地產銷售市場和融資埠的相應政策上，反映到二級市場是房地產板塊展現的普漲行情。
面對複雜多變的行業環境，筆者認為，對於房地產板塊的投資，應保持審慎的態度，但不應過分放大房企的債務壓力，從而產生悲觀投資情緒。正確的財務分析有利於建立我們的投資框架，並幫助我們做出正確的投資價值判斷，不妨從財務視角以近期釋出了業績公告的建業地產(0832.HK)作為例子一併探討。
1、政策支援行業穩健發展，融資環境持續改善
不同於去年嚴峻的大環境，從政策層面來說，今年房地產政策邊際寬鬆持續，並將繼續釋放出促進房地產行業和市場平穩健康發展的相關政策。
政策化解房地產風險的意圖明顯。今年3月，銀保監會就曾表示，將滿足市場主體合理融資需求，加大融資供給，新增貸款要保持適度增長。
與此同時，於3月16日，在國務院金融委會議中高層對於房地產企業定調方面也表示，“關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施”。對此，財政部也已明確今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。
值得一提的是，房地產業良性迴圈和健康發展的政策，促進了企業融資恢復。
根據克而瑞企業發債資料顯示，2022年3月100家典型房企的融資總量為878.39億元，環比上升138.7%，同比下降29.1%。融資量環比有較大的增長，同比降幅收窄；從融資結構來看，境內債權融資641.18億元，環比上升125.2%，同比下降15.0%；境外債權融資72.93億元，環比上升27.6%，同比下降65.7%，融資意願有所上升，可見融資環境的改善。
以中長期來看，“房住不炒”主基調不變，政策基調意在化解房地產行業下行壓力，並將延續“穩字當頭”政策，融資環境也將回暖，房地產行業將積極探索良性迴圈的新發展模式，未來將有更多新政策引導行業健康發展值得期待。
2、債務結構持續最佳化，高度重視財務安全
回到公司層面，聚焦財務基本面來看，筆者認為，建業地產在去年融資環境緊張的局勢下，透過審慎財務管理，持續最佳化債務結構，是公司抗風險能力增強的表現。
當下市場關注房企流動性安全，因此穩健的經營方式和審慎的財務管理能力是市場偏好的投資點。
根據公司2021年度業績報告，於2021年12月31日，建業地產的現金、現金等價物及受限制銀行存款的總值約為人民幣98.48億元，現金短債比高達1.5倍；注意到，其有息債下降明顯，總有息負債下降29.9%至219.4億元，其中，短期有息負債下降55.7%至67.6億元。由此可見賬上現金充沛，擁有健康的財務狀況。
具體而言，建業地產嚴控資金安全，持續最佳化融資結構。注意到，業績報告顯示，2021年度，建業地產的融資成本約為人民幣6.69億，同比減少47.4%，融資成本大幅度降低。
同時值得注意的是，財報顯示，去年公司成功發行3筆本金合計4.6億美元優先票據，可見公司融資驅動暢通，成功發債亦展現資本市場對其長期發展的信心。
此外，截至2021年12月31日，建業地產來自16家境內銀行的未動用授信額度合計301億元。公司也在開拓ABS、SBLC等債券管道。
另一方面，在今年業績會上，公司管理層的講話中提出的五項具體舉措引起了筆者關注。
建業地產首席財務官趙瑞昆表示，原則性經營性現金流為安全底線，明確預期、量入為出，公司將採取五方面的具體舉措：第一，確保所有專案按計劃開盤，加速專案去化，提升經營現金流，加快銷售類應收賬款，減少壞賬損失；第二，透過跟外部機構合作，持續最佳化結構，透過結構化融資、專案整體轉讓、大宗交易結合方法來盤活不動產；第三，最佳化融資結構，在目前境內外融資環境相對較緊的情況下，挖掘境內、境外融資潛力，加大境內融資比重；第四，緊盯市場視窗，保持跟投資人、境外機構密切溝通，在市場條件允許情況下，開展資本市場融資工作；最後，嚴控資金支出，量入為出，以收定支，做細預算管理。
健康的財務狀況，是房地產企業的生命線。該五項舉措很好地反映了穩健房企針對當下融資環境的正確應對戰略；同時，公司高度重視財務安全，時刻保持審慎財務管理，保持健康的現金流，並將不斷拓展融資渠道，提高償債能力，也為公司夯實了財務安全壁壘。
3、結語
總體而言，從官方表態要滿足房企合理的融資需求來看，房地產行業相關融資環境將持續最佳化，融資規模預期將大幅回升，同時房企融資成本也可以進一步降低，因此在融資環境改善的情況下，未來房企債務違約風險也將降低。
從公司層面來說，企業應當高度重視財務安全性，把控好第一生命線，積極最佳化債務結構並拓寬融資渠道，加強財務抗風險能力，並保持穩健經營，摒棄規模化思維，穩中求進的高質量經營，從這點來說，建業地產是個很好的例子，公司債務結構持續最佳化，財務高度自律，此外注意到，在去年大環境下，公司仍然積極回饋股東，擬派發每股2.7港仙末期利息，可見其現金安全性高。當下公司仍在估值修復中，不妨期待下後續表現。
