導讀：疫情衝擊疊加大的行業環境下，今年的土拍市場顯得“靜悄悄”。積極拿地的房企已經由過去那批高喊“愛拼才會贏”的槓桿企業悄悄換成了更加追求穩健的國企、民企。民營企業在拿地方面慎之又慎。畢竟，在償債高峰的年份，活下去，才是第一要義。
（文/張玉 編輯/馬媛媛）隨著一季度的結束，全國範圍內目前共有7個城市完成首輪土拍，分別是北京、重慶、合肥、福州、青島、廈門和武漢。
整體而言，房企目前以謹慎拿地為主，不少企業三個月都沒有獲取土地。克而瑞資料顯示，今年3月，只有8家房企投資拿地，仍被國企、央企及頭部穩健性房企包攬。其中，華潤和中海一季度拿地金額已超百億元，前兩個月拿地較多的綠城等3月則放緩了腳步。
市場涼意盡顯
疫情衝擊之下，今年的土拍市場顯得有些靜悄悄。
4月2日，成都為期3天的集中供地落下帷幕。資料顯示，本次成都土拍共成功出讓44宗含宅用地，總成交金額為393.1億元，總建面達到356.9萬平方米，6宗地塊流拍，流拍率12%。
從成交熱度來看，本次土拍的整體溢價率為5%，大部分地塊底價成交，少數熱點地塊進入搖號抽籤環節，區域之間冷熱不均的情況較為明顯。
除了成都，在為期兩天的福州首輪集中土拍中，六區18宗涉宅地僅成交12宗（3宗現場撤牌、3宗流拍），其中8宗底價成交、2宗地塊到達最高限價+搖號成交。整體溢價率來看，僅有4.2%，與去年第三輪一樣保持低溫態勢。不僅如此，晉安多宗超優質宅地現場撤牌，市場涼意盡顯。
此外，青島延續市場低溫態勢，但邊際有所改善，本批次無地塊達最高限價，但底價成交地塊佔比較去年三批次下降17個百分點。
體現在資料上，是一季度土地成交的量價齊跌。克而瑞資料顯示，一季度，全國300城經營性土地成交建築面積僅1.58億平方米，環比跌幅高達81%，同比降幅高達60%。
從成交結構來看，本月一二線城市佔比較高，佔比達到72%；區域分佈方面，珠三角區域佔比最高達43%，環渤海其次為27%，長三角和中西部分別為18%和12%。
值得一提的是，儘管市場總體熱度不高，也有諸如北京、合肥等市場表現相對較好。其中合肥優質地塊的競拍熱度較高，19宗成交地塊中15宗達到最高限價進入競報高品質住宅方案階段。此外，北京2022年首批較2021年三批成交面積增加了87%，成交溢價率提高了3個百分點。
央企、國企託底
從拿地房企來看，本次七城首輪土拍雖然吸引了較多房企參拍，但主力依然是大型國企、央企。
比如，在成都土拍中，中海、保利各自斥資56.5億元和34.5億元，分別拿下3宗、2宗地塊，中海也是本次土拍中拿地金額最高的房企。此外，諸如金茂、中交、國貿等也在成都首輪集中供地中有所斬獲。
福州首輪集中土拍中，國企託底現象依然十分普遍，民企存在感極弱。品牌房企除保利以及深耕福建的建發外，其餘的也大都銷聲匿跡，取而代之的是福州本地國企投資平臺，譬如福州新區開發、馬尾建設、福州城投、城鄉建總、三江口建設等，佔比接近八成。
值得一提的是，本次土拍，建發表現尤為亮眼，以近30億元的總價在晉安、倉山斬獲2地，晉安地塊是在在觸及最高限價中搖號競得，倉山地塊則是以11%的高溢價競得，同時也是本場土拍中總價和樓板價最高的地塊。天眼查顯示，建發股份是廈門國資委控制的企業。
另據中指院資料，北京首批次集中供地拿地企業中，民企僅旭輝一家，其餘房企全部為國央企或混合所有制企業；福州首批次集中供地拿地企業中，國央企佔比七成，民營房企共3家，均為福州當地民營企業；青島首批次集中供地拿地企業中，國央企佔比六成，除融創外，其餘均為山東本土民營企業。
政策端降門檻、保利潤
市場涼意之下，不少地區透過放寬競買企業開發資質、降低“准入門檻”、降低保證金比例等多種舉措激發房企的積極性。
其中，合肥對於競拍人開發資質放鬆較為明顯，由去年的“企業法人需具有一級開發資質且註冊資本金不低於5億元人民幣”變更為“企業法人需具有房地產二級以上（含二級）開發資質且註冊資本金不低於2億元人民幣”，部分地塊對競買企業開發資質不設定要求；北京去年三批次1宗土地涉及“資格預審環節”，本次出讓無該條件要求；另一方面，從保證金比例來看，武漢下調保證金比例，由最高50%下調至20%。
除了降門檻，7城首輪土拍也透過調低保障房和安置房的比例、調低最高地價、提升最高限價等，適當給予房企利潤空間。
與2021年三批次相比，青島和成都取消配建“人才住房”要求、武漢和廈門取消配套“保障房建設”要求、北京含保障房建設地塊佔比由33%下降至22%、合肥配建保障性租賃住房地塊數量明顯減少，且配建保障性租賃住房最高建築面積佔比由35%下調至20%、福州安置型商品房地塊佔比較去年三批次也略有下降，政府透過降低配建的方式，在利潤空間上進一步激發企業拿地意願。
部分城市透過降地價模式調動房企積極性。比如，廈門去年第三批次流拍的“思明湖濱一里居住地塊”在本批次回爐，起拍價由29.4億元下調至29.3億元，2宗集美地塊起始價分別下調25%和19%。
克而瑞分析指出，3月房地產市場迎來一系列利好聲音，若當前房企偏緊的現金流能夠得到實質性改善，信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地視窗期。但值得注意的是，今年是大部分企業償債高峰年份，資金面仍偏緊，謹慎投資仍是未來主旋律。
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